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??曾躋身廣州“十大豪宅”行列的愛群薈景灣，近日再次流拍。這已經是第三次流拍了。

??今年7月，愛群薈景灣50多套房源首次出現在京東法拍平臺，迅速引發市場關注。這些房源均為廣州市景興房地產開發有限公司破產資產包中的核心資產，但是首輪拍賣最終未能吸引任何人出價，只得宣告流拍。

??9月中旬，再次啟動第二輪拍賣，最終，仍未能擺脫流拍的命運。

??進入12月，這批房源再次第三度掛拍，公寓單位的起拍價已降至約3萬元/平方米，住宅單位的起拍價為4.2萬元/平方米。盡管價格大幅下調，可是目前已有超過一半的房源再次流拍，剩余房源將擇時再拍賣。

??隱藏成本過高

??近兩年，廣州大平層豪宅遍地開花，但早在2011年，愛群薈景灣便以全盤超過300平方米的產品亮相，此外更有720平方米大平層和1200平方米的頂層復式單位。項目內還配備了高端會所、健身房、泳池等一流休閑設施。

??憑借這些設計和設施，樓盤的廣告語非常響亮——“獻給100位影響GDP的人”。當時，住宅產品的售價大約6.5萬~7萬元/平方米，復式單位總價高達2億元。反觀如今的法拍價格，較當初開盤價已打了6折。

??作為曾經的廣州“十大豪宅”，愛群薈景灣為何屢屢折價，卻依然未能獲得市場的青睞？

??從事法拍房的業內人士分析，盡管愛群薈景灣這批房源產權清晰，但流拍的原因在于稅費過高。這些房源屬于公司物業，相比于個人名下的法拍房，稅費負擔通常更重。例如，土地增值稅的征收比例較高，此外還涉及契稅、印花稅、增值稅、城建稅及教育附加稅等一系列費用，全部由買家承擔。

??根據京東法拍平臺提供的稅費測算表，愛群薈景灣一套341平方米的住宅，起拍價1500多萬元，稅費總額超過500萬元，按照總成本計算，單價約5.9萬元/平方米。

??“如果將稅費算在內，這些房源與市場上的二手房相比，優勢并不明顯。”該業內人士表示，部分房產還存在欠繳管理費和水電費的情況。由于這些房源為豪宅，面積較大，管理費相對較高。而且，法拍房可能已經多年未得到妥善管理，房屋內部可能存在損壞、裝修老化等問題，買家接盤后，可能需要投入大量資金進行修繕和裝修。

??一位中介機構資深經紀人透露，愛群薈景灣的帶看量一直較低，成交量也寥寥無幾。該項目的戶型以大面積為主，總價高昂，主要吸引的客戶群體是廣州一德路海味市場、萬菱精品批發市場和十三行服裝批發市場的老板，需求小眾，成交也受限。

??跑輸大市

??根據貝殼APP數據顯示，愛群匯景灣目前在售5套房源，掛牌價5.3萬~7.6萬元/平方米。但是，項目已超過一年未見成交，最后一宗成交發生在2023年8月，一套341平方米的房源成交價為2000萬元，折合單價約5.85萬元/平方米，已跌破2011年首開時的價格。

??與之形成鮮明對比的是，珠江新城的豪宅市場在過去十多年中卻經歷了價格的飛躍。例如，標桿項目凱旋新世界的廣粵尊府組團，2011年時售價不足6萬元/平方米，經過13年的市場沉淀，目前其二手房成交價已突破20萬元/平方米，漲幅超過三倍。

??上述中介經紀人分析，愛群匯景灣位于越秀區沿江西路與長堤大馬路交會處，盡管擁有一線江景，但由于位于歷史悠久的老城區，周邊城市面貌變化有限。與此同時，廣州城市的發展逐漸向東遷移，珠江新城CBD已經成為豪宅的集中地，琶洲、金融城等新興CBD也在不斷崛起，昔日的老城區豪宅逐步失去吸引力。因此，愛群匯景灣的客群主要仍以地緣客戶為主，市場拓展空間受限，未能吸引更多外區高端購房需求。

??不過，市場上并沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

??“已有部分房源經歷了三輪流拍，如果第四輪拍賣繼續流拍，價格已經接近甚至低于市場估值，屆時成交的可能性將增加。”從事法拍房的業內人士補充道。

??豪宅法拍市場有所回暖

??隨著房地產市場的回升，深圳、上海等城市的豪宅法拍市場逐漸回暖。11月，深圳福田香蜜湖水榭花都一處臨湖別墅以約2922萬元起拍，吸引了13人報名，經過250輪激烈競價，最終以6954萬元成交，折合單價約27萬元/平方米。

??除此之外，11月全國成交總價最高的標的是上海徐匯區長樂路661號全幢不動產，該標的物建筑面積527.4平方米，評估價1.5億元，經過41輪競價，最終以1.27億元成交，成交價約24.1萬元/平方米。

??業內普遍認為，豪宅法拍市場活躍的原因在于法拍房交易的透明度提升，且價格相對具有吸引力。同時，優質房產的稀缺性吸引了部分有改善需求的購房者。隨著普通住宅與非普通住宅劃分的取消，核心區的大型戶型愈發受到買家青睞，進一步推動了市場需求的增長。

??根據中指法拍數據庫監測，截至11月底，2024年全國法拍住宅掛拍數量為28.9萬套，同比下降7.2%。累計成交約10.4萬套，總成交金額1471.9億元，成交量較2023年增長6.1%，但成交金額較去年同期減少31.6億元。

??但是，廣州愛群薈景灣還沒有出現在回暖的行列。