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??現(xiàn)房銷售的推進速度比想象中要快。

??先來看一組關鍵數(shù)據(jù)：1-8月全國現(xiàn)房銷售占比已增長至近十年來最高點，這一數(shù)字是26.4%。

??今年以來，從中央到地方也在不斷推進現(xiàn)房銷售，并有了實質性支持舉措。

??今年8月住建部曾就加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提到“有力有序推進現(xiàn)房銷售”，并明確“在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結合實踐制定配套政策。”

??不久前，深圳推出了首宗全部現(xiàn)房銷售的地塊引發(fā)熱議，與深圳一樣推出現(xiàn)房銷售地塊的還有鄭州。

??除此之外，CRIC統(tǒng)計，2024年以來，全國至少30個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點相關文件。

??房地產(chǎn)銷售模式正逐步由預售制向現(xiàn)售制逐步過渡，不過現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現(xiàn)房銷售仍有很長一段路要走。

??現(xiàn)房銷售，成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的題中之義。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1-8月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達到1.34億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為5.1億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點，較2020年低點時增長16.2個百分點。

??近10年來，我國商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%。

??轉折點出現(xiàn)在2022年，受新房交付事件影響，購房者對現(xiàn)房偏好增加，疊加市場轉冷不少項目從預售賣到現(xiàn)售，現(xiàn)房銷售占比開始觸底反彈，當年現(xiàn)房銷售占比較2021年增長3.5個百分點至13.9%，至2023年現(xiàn)房銷售占比進一步提升至18.7%。

??實際上從現(xiàn)房銷售的價格也可以看出一個關鍵信息：現(xiàn)房銷售并非主動選擇。

??近十年來，現(xiàn)房銷售價格整體低于期房價格，且從2022年以來兩者價差逐漸拉大。2024前8月商品住宅期房的銷售均價為10984元/平方米，而現(xiàn)房銷售則比期房低了23%，為8463元/平方米。

??實際上，當前大部分的現(xiàn)房房源是因為在期房時期滯銷房源和尾盤，最終轉為現(xiàn)房降價銷售，并非開發(fā)商主動選擇現(xiàn)房形式銷售，這也是推動現(xiàn)房銷售占比走高的重要原因。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年以來，全國至少30個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點相關文件，深圳、鄭州等在今年首次推出了現(xiàn)房銷售地塊，邵陽、營口、湘潭、海東等4城更是明確表態(tài)將向現(xiàn)房銷售過渡，其中營口更為徹底，從2025年1月1日起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部實行現(xiàn)房銷售。

??另值得注意的是，泉州、江門等18個城市推出實質性支持舉措，這些城市多以三四線城市為主。

??地方支持性舉措主要集中在供給層面，比如現(xiàn)房銷售項目融資支持、緩繳土地出讓金，降低現(xiàn)房開發(fā)的資金成本，減輕開發(fā)商財務負擔和現(xiàn)金流壓力，以此提升房企現(xiàn)房開發(fā)積極性，同時簡化審批手續(xù)、規(guī)費稅費減免、允許規(guī)劃調整、支持帶押過戶等，加快現(xiàn)房項目從拿地到開發(fā)建設再到入市的進程，并提升現(xiàn)房產(chǎn)品市場競爭力。

??需求端主要是以公積金政策傾斜為主，激勵購房者選購現(xiàn)房產(chǎn)品。比如泉州，對使用住房公積金貸款購買新出讓房地產(chǎn)用地一手現(xiàn)房銷售商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮5萬元；購買一手現(xiàn)房銷售全裝修商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮10萬元。

??要知道，2024年前8月現(xiàn)房銷售占比已升至近十年來最高點，可以預見，隨著市場尚未扭轉疊加地方政策支持下，現(xiàn)房銷售占比還將持續(xù)增加。

??隨著現(xiàn)房銷售試點支持性政策不斷加力，試點范圍持續(xù)擴大，在土拍階段就明確實行現(xiàn)房銷售的地塊占比將持續(xù)增加，房地產(chǎn)銷售模式將發(fā)生重大變化。

??不過現(xiàn)房銷售并非一蹴而就，目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷售試點項目還在建設施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時間周期，預計到2026年左右，將迎來現(xiàn)房試點項目的集中入市高峰期，屆時，現(xiàn)房銷售在市場中的占比預計將進一步增加。

??值得注意的是，除了現(xiàn)房銷售以外，還可以試點“開發(fā)商交房后再辦按揭尾款”，即購房者支付首付款后，尾款和按揭在開發(fā)商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購房者權益。