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??陸豪銘與開發商的愛恨糾葛，源于一套82平方米的房子。

??2018年3月下旬，緊跟島外購房客的步伐，陸豪銘以一次性支付的方式，在海口西海岸片區購買了一套82平方米的房子。

??對于這套房產，陸豪銘毫不忌諱地表明自己的投資意圖。

??2018年4月13日，海南建省辦經濟特區三十周年慶祝大會在海口舉行，習近平總書記在大會上宣布，“黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設”。

??這是海南歷史性的重大利好。在消息宣布之前，一大批嗅覺靈敏的島外居民涌向海南島，他們希望能踩著“節點”尋找機會。

??陸豪銘自感慶幸的是，他買完房的30天后，海南發布“史上最嚴”房地產調控政策，成了全國唯一一個全省限購的地方。

??頃刻之間，許多抱著投資目的的島外購房客被擋在了門外。

??從2018年到2024年，“全域限購”的6年時間，海南樓市發生了深刻變化：弱化傳統房地產依賴性開發，引導房企轉型升級，探索和構筑適配海南自貿港的住房保障體系，“壯士斷腕”擺脫海南經濟對房地產的過度依賴癥。

??這個政策立即讓人們頓時感到恍如隔世。因為在此之前的2017年，是海南樓市歷史上收成最好的一年，總共賣了2713.72億元貨值的房子，占海南當年GDP總值4462.54億元的一大半。

??最嚴限購政策將一片喧鬧火熱的海南樓市，一把推入了冰河中。所有投資客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉開了消除房地產過度依賴的歷史進程。

??海南房地產一業獨大除了體現在2017年商品房銷售額上，還體現在房地產稅收占49%、投資占51%上。2019年1月12日下午，海南省人民政府企業家咨詢會議在三亞宣告成立，時任海南省省長沈曉明在會上直言海南存在房地產依賴、人才缺、物價高等三大痛點。他說，房地產不限制，大家都會去做房地產，因為房地產被別人求著，其他產業還得去求人。但是房地產要消耗土地，我們沒有那么多土地可以消耗，最近一段時間我們千方百計減少房地產對于經濟的依賴，不能無休止的再去大量搞房地產。

??2018年，海南以有形之手強力劈開一道樓市分水嶺，用驚魂、刺激來形容一點也不為過。

??奔向海島的購房客

??2018年，陸豪銘39歲。當年3月份，他從哈爾濱老家趕赴海口，在進行短暫休整之后，他要做的第一件事就是四處看房。

??循著身邊朋友在海口的購房路徑，陸豪銘找房的方向很明確：首選區域為海口西海岸片區，那里是海口市政府辦公所在地，也是海口房地產開發的熱點區域。

??3月17日，陸豪銘在海口濱海大道某項目二期看中了一套82平方米的房子。這個項目距離海口市政府辦公所在地1.5公里、僅4分鐘的車程。

??當天，陸豪銘與開發商簽訂了一份認購協議，交了5萬元定金。3月24日，陸豪銘一次性向開發商支付了約167萬元的全部房款。

??購房后不到一個月時間，正如陸豪銘與朋友此前預料的一樣，一個重大的利好消息撲面而來。2018年4月13日，海南建省辦經濟特區三十周年慶祝大會在海口舉行，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。

??風從海上來。海南一時之間站在開放的前沿，處在時代的浪尖。陸豪銘的購房目的很明確，就是作為一種“旅游度假+理財投資”，后者屬性偏重，因為他十分相信國家的戰略，他也希望從中獲得一絲發展的利益。當海南建設自貿港的重大利好消息經媒體披露后，陸豪銘第一時間給多個在海南購房的東北老鄉打電話。

??9天后，一個對于陸豪銘來說“不算好也不算壞”的消息傳來。

??2018年4月22日晚間，海南省政府緊急召開新聞發布會，公布新的房地產調控政策。后來，人們習慣稱之為“全域限購”。

??這就是業界所稱的“史上最嚴”房地產調控政策，具體從三個層面進行限購：

??一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

??二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

??三是目前未實行限購的其他區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

??在當晚的新聞發布會上，海南省相關部門負責人表示，以供給側結構性改革為主線，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立和完善房地產長效機制，堅決防范炒房炒地投機行為。

??實行“全域限購”政策之后，類似陸豪銘這樣的非海南戶籍居民，在海南購房變成一件十分不容易的事。2017年，海南全島賣了25萬套房子，八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購，就意味著海南幾乎失去了八成的房地產市場。

??巨大的投機沖動之下，也使得一些人動起了歪腦筋，通過虛假申報個人所得稅以及偽造社保的方式，騙取購房資格。

??2018年5月，海南省地方稅務局通報，通過大數據進一步分析比對，發現共有214人虛假申報、補繳個人所得稅，并將信息通報給住建部門。住建部門發現其中139人通過虛假的完稅證明，已經購買住房，于是取消了這139人的購房資格，解除合同和網簽備案，并禁止他們5年內在海南購房。為了做好房地產限購政策的個人所得稅完稅憑證管理，海南省地稅局對個人所得稅開展風險核查工作。

??開發商從天堂跌落地上

??海南實行最嚴全域限購后，一個故事在全國成為輿論熱點。一位著名經濟學家想在海南陵水買一套別墅，定金已交，不巧趕上了“4?22”限購政策出臺，因戶口問題被拒之門外。

??房地產開發商也從天堂跌落地上。限購沒幾天，旭輝海南公司就被集團降級，歸入深圳公司管理，海南被旭輝從集團重點戰略布局之地的名單中劃掉。

??海南房地產和土地市場占有率最多的魯能、綠地、融創和恒大的區域公司，紛紛召開了對策會議，每個人的情緒就像那個玩得正高興突然被家長強行喊回家的孩子。

??事實上，自2017年4月起，海南各地至少26次出臺了樓市調控或與樓市相關的新政。比如2017年9月出臺的房地產新政，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目。

??但是，2018年這次“全域限購”不只是表現在“限購”上，還包括限售、限貸、限價等“多限”政策。

??從此之后的6年里，“全域限購”政策還一路“打補丁”加碼限制，海南樓市“壓力山大”。作為房地產最重要的流通環節，當地房產中介圈流傳開一張黑底白字圖片，寫著“全劇終” ，圈內人士稱10萬房產中介人員“逃離海南島”，奔赴云南、廣西等地另謀生路。

??2018年9月，海口樓市再次傳出限價“新政”，規定“海口商品房備案價最高不得超17300元/平方米”。這一至今也未正式發文的“口頭政策”，因為海口部分房企“花式漲價”被政府部門約談而流出。

??在流出海口“17300（元/平方米）限價新政”消息一個月后，海口椰海大道某大型樓盤200多戶購房人，拖家帶口駐守在售樓處向開發商維權。

??當時，維權的購房人在現場告訴中國房地產報記者，涉及的維權原由指向開發商存在“虛假宣傳、變相收取認籌金、違規收取房款、強制收取改造費、涉嫌違建‘偷面積’”等諸多問題。

??王明亞是其中的一名維權人。2018年8月4日，王明亞在該樓盤認購了一套55平方米的房子，一共交了四成的首付款58萬元。

??擁有4口之家的王明亞，55平方米的房子根本沒法滿足一家人的居住。但置業顧問告訴他，加上擴展面積可達80平方米左右，一室一廳也就變成了兩室一廳。這也是王明亞下定決心購房的主要原因。

??如果按照55平方米計算，王明亞購買的房產單價超過26000元/平方米。這一價格在當時海口主城區樓盤中已經很高了。

??“17300（元/平方米）限價政策”之后，后面的購房價格自然就降了，王明亞等高價買房的購房人很是不服氣。但他們面上又不能直接提房價高的事，于是“虛假宣傳、變相收取認籌金”等理由成為購房人指向開發商的“維權利器”。

??200多戶業主的集體維權，一度成為海口職能部門最煩惱的輿情。類似的矛盾糾紛在其他樓盤也時有發生，就像猛然揭開滾燙燒水壺的壺蓋，熱氣騰騰。

??雙方玩起貓鼠游戲

??海南“全域限購”至今的6年里，政策最嚴的當屬海口、三亞兩個重點城市。

??2020年3月7日，海南再次發布樓市新政：全省首推現房銷售制度，本地居民限購兩套住房。

??2021年9月18日，海口再次發布購房新政，除了對人才購房條件進行調整外，還對離異人士購房進行了限制，“離婚”購房的偏門被徹底堵死。

??海口一個開發商戲稱，“全域限購”之下的海南樓市，更像是一場圍追堵截、乘勝追擊的戰役。在樓市政策疊加的背后，也衍生了樓市浮世繪。

??有人趕在離異限制政策前，“假離婚”僥幸購房；有人通過贈與等房產轉移登記的方式，將多套房變成了首套房，從而獲得再次購房的資格；還有人鋌而走險偽造購房資格……2021年，三亞市住城局決定注銷12人的購房合同網簽備案，并將13人列入三亞市誠信體系黑名單，5年內不得在三亞市購房。

??為購得一套海南房產，購房者和房地產開發商達成默契，沒有條件創造條件，最典型的一個做法是購房者先付全款，開發商通過自己的第三方公司代交個稅或社保，等到滿足條件之后再簽約，再辦不動產權證，絞盡腦汁想盡一切辦法去打擦邊球。

??2023年1月，上海居民江黎明斥資上千萬元，在陵水縣土福灣某樓盤為兒子購買了一套別墅。但后來因退房糾紛一事，當事人自曝開發商幫購房人“代交個稅”。

??按照海南“全域限購”政策的規定，江黎明家庭成員在海南并不具備購房資格，除非在海南累計繳納兩年社保或個稅。

??為不具備購房資格的人隱晦地代繳社保或個稅，交滿兩年后再簽正式商品房買賣合同，顯然是在鉆政策的空子。一些開發商為了賣房子鋌而走險規避政策，但這種行為對于購房人而言，潛藏著巨大的購房風險。

??江黎明要求退房返還購房款的主要理由，便是開發商違規為其兒子代繳個稅，他擔心將來會遇到麻煩。但他的相關投訴，并沒有引起有關方面的重視，事情最終不了了之。

??海南樓市斷崖式下滑

??在最嚴的調控政策打擊后，最明顯的市場反應就是各個樓盤的銷售業績大幅下滑。

??以“全域限購”為分界線，2017年海南全省房地產銷售面積及銷售額達到了歷史最高位，之后從2018年開始逐年下滑。

??據海南官方統計數據顯示，2017年，海南全省房屋銷售面積2293萬平方米，較上年增長52%；銷售額2714億元，增長了82%。

??而在2018年，海南全省房屋銷售面積縮減至1432萬平方米，較上一年下降約38%；銷售額2083億元，下降了23%。

??之后的6年間，海南大部分市縣樓市成斷崖式下滑。其中2022年銷售業績跌至6年來的最低谷。這一年的房屋銷售面積僅644萬平方米，較上一年下降約28%；銷售額1098億元，下降約30%。

??對于各大房地產開發商而言，他們認為樓市限購政策過于嚴厲，是給市場戴“緊箍咒”；但站在行政主管部門的角度，他們希望海南房地產市場更趨健康有序，防止市場大起大落。

??時任海南省住建廳廳長霍巨燃在“全域限購”政策新聞發布會上稱，“全域限購”新政出臺的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，保持房地產市場平穩健康發展，推動自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。

??海南省主要領導也在多個場合表態，海南不能成為房地產的“加工廠”，以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。

??6年來，海南房地產發展也理出了一個清晰的思路：島內居民基本需求由政府保障，改善性需求由市場調節，投資性需求靠制度限制。

??2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確提出建立健全海南省住房保障和供應體系，發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求。

??海南大力推進安居房項目建設，實行現房銷售制度等，被賦予更深刻的民生內涵。

??王娟娟是三亞市的一名醫護人員，是安居房的受益者。2022年，她優先參加三亞市區一批安居房的搖號選房，并以13900元/平方米的價格，按揭貸款購買了一套約100平方米的安居房。如果按照周邊市場化商品住宅的價格，要超過30000元/平方米。

??房地產開發企業在安居房的代建上，也成為企業“1.0版本”轉型升級的標志。在三亞，萬科、保利發展是安居房項目代建的代表企業。

??根據海南省對安居房項目建設的計劃，到2025年，海南安居房建設將增至25萬套，主要面向符合條件的本地居民家庭和引進人才銷售。

??時隔六年的“松綁”

??嚴厲調控取得了巨大效果，房地產供求關系也發生了巨大變化。2023年12月上旬，海南發布《關于優化調整房地產調控政策有關工作的通知》，引發外界廣泛關注。

??這份通知被外界視為“海南樓市松綁”政策，其內容有三大項、共計10條政策措施，主要內容涉及當前海南樓市調控政策的優化調整，包括個人住房貸款的套數認定標準、降低存量首套住房貸款利率、不動產“帶押過戶”、放寬二手房交易轉讓年限，以及增加多孩家庭購房套數等。

??之后，省會城市海口迅速跟進，在“省十條”的框架內，首批出臺多條優化調整房地產政策措施。包括商品住房轉讓年限“5改2”、二孩及以上家庭購房可增加1套、停止“離異人士3年內購買商品住房總套數計算”限制，以及注冊企業可購商品住房等優化政策措施。

??從此之后，海南多個市縣在“省十條”的基礎上，出臺了樓市“松綁”政策。據不完全統計，截至目前海南共有13個市縣出臺了優化調整房地產新政。

??鮮為人知的是，在這些優化調整樓市新政的背后，是政府職能部門充分聽取了當地房地行業協會和房企代表的建議和呼聲。

??2022年底，海南省房協形成了一份長達4000余字的《行業調研報告》，并呈送至相關職能部門主要負責人手中。這份《行業調研報告》歸納了7大類共10余條建議。海南省房協主要負責人也曾告訴記者，相關職能部門的主要負責人也曾多次到協會及房企調研。

??記者對比這份調研報告和“省十條”新政，多條建議已被政策采納。

??“全域限購”前在海南購房的陸豪銘，最終房子沒有買成。

??由于開發商遲遲未能與他簽訂《商品房買賣合同》，2019年8月，陸豪銘將開發商訴至法院。開發商也承認，遲遲未與購房人簽購房合同確實是事實，但主要的原因是政府部門出臺了限價政策，導致其無法進行價格備案。

??但法院經審理后認為，主要原因是案涉房產被抵押，并非政府限價政策原因所致。法院據此判令陸豪銘與開發商解除認購協議，返回購房款及賠償購房人相應損失。

??某些時刻，為著某些利益，人們總會出現意外。王明亞等200多戶購房人，大部分通過法律訴訟的形式解決彼此的爭端；在陵水購房的江黎明已通過與開發商協商的方式解決，目前大部分購房款項已經返還；三亞醫護人員王娟娟，如今已住上了新房。（文中購房者均為化名）