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??物業管理行業這兩年壓力巨大，資本市場基本上與房地產行業同樣下行，甚至下行幅度比房企更大。

??在2022年觸底之后，一直在盤整。PE跌至歷史最低谷，全年均值在11左右，市值較2020年縮水超7成。

??從業績表現來看，增速持續放緩。需要注意的是，雖然營收增速持續下探，但是增速下行而不是沒有增長。

??物管行業重新回到了“微利+現金流”的模式，目前，典型的頭部企業凈利率在5%-10%，七成以上的項目凈利率在5%-8%之間。上市物企終于在今年上半年經營性現金流回正，這是一個重要的標志。隨著行業不利因素有序出清，未來市場有望回升。

??行業監管更加嚴格，地產行業影響尚未消退，2023年物業股股價仍在持續下滑。截至2023年12月31日，僅京城佳業、宋都服務、鑫苑服務3家相對年初股價略有上漲，企業股價整體下挫，股價均值由年初6.79港元下降至4.25港元，降幅達到37.2%。

??從不同類型企業收盤價漲跌幅來看，國資物企和民營物企股價較年初跌幅分別為35.0%、42.5%，民營物企整體振幅更大，國央企在此輪下行周期中仍優于民企。

??從估值來看，2022年物業股隨地產面下行估值出現大幅下挫，并于10月31日，物業股估值降至歷史最低，為8.44倍。2022年末房地產政策回暖，物業股估值也呈現回調趨勢，至2023年4月12日估值回調至年內最高位12.86倍，但隨后估值再度下滑，截止年末上市物企PE均值下滑至10.44倍，全年均值為11.26倍，仍處于較低水平。

??截至2023年12月31日，57家樣本企業總市值為2081億元，同比下滑43.3%，較2021年（5047億元）下降58.8%。

??在這一背景下，多家物企發起大筆回購，表明對自身未來業績增長的確定性態度。克而瑞物管監測數據顯示，2023年共有10家上市物企回購259次，累計回購2.91億股，回購金額達10.10億元，回購次數、回購股數和回購金額均遠高于上年（92次，9919.68萬股，3.98億元）。

??從企業回購策略來看，主要分為兩種。第一種是以碧桂園服務為代表的低頻大額回購。2023年8月，碧桂園服務公告表示將回購不低于3.37億股股份并進行注銷。9月便進行了6次公開市場回購，每次回購股份數目均為數百萬股，累計回購股份數目達到3018.4萬股，累計耗資超過2.63億元。第二種是以金科服務、綠城服務為代表的高頻小額回購。年內金科服務創資本市場最長回購記錄，累計回購98次，回購2882.62萬股，回購金額為2.64億元。除此之外，萬物云自10月31日公告披露其回購意向后，于12月11日萬物云進行了首次回購，回購數目為20萬股，耗資約452.7萬元，隨后又陸續進行十余次回購，年內共計回購218.56萬股，回購金額4851.7萬元。

??上市物企頻繁發起股票回購，向外界傳遞了對自身經營情況的看好，展現了對行業前景和股價的信心，也向市場傳遞公司價值被低估的信號，將有利于改善公司的資本結構，緩解投資者的擔憂，穩定股價和市值，提振市場信心。

??回購之外，企業高管也不斷下場增持。萬物云董事長朱保全分別在5月及6月進行了6次股票增持，增持股份35.16萬股，金額971.43萬港元。旭輝永升服務執行董事兼總裁周洪斌在多個交易日對公司股票進行連續增持，周洪斌最新持股數目為5775.3萬股，持股比例3.30%。頻繁的回購和管理層增持也有效地穩定了旭輝永升服務的股價，其報告期累計漲幅為2.38%。

??2023年，上市物企營收增速預計持續下探。從上半年表現來看，連續披露數據的61家上市物企營收均值為22.5億元，增速為8.9%，較22年同期下降12.9個百分點，增速放緩。

??各細分業務營收增速呈不同程度下降，其中，非業主增值服務持續為負增長。具體來看，上半年，連續披露數據的27家上市物企基礎物業服務收入均值為19.3億元，較22年同期上漲17.3%，而增速則有所下降；非業主增值服務收入均值為2.9億元，較22年同期下滑23.3%。

??年內，上市物企凈利潤止跌回穩，優于去年。2023年上半年，61家上市物企凈利潤均值為2.14億元，同比微漲0.6%。而2022年凈利潤增速為-34.9%。

??物企凈利跌勢有所緩解，究其原因，除企業追求高質量發展采取系列有效措施外，另有2022年物企整體壞賬計提較多，且進行了虧損標的出售。數據顯示，2022年物企資產減值損失均值為2.8億元，2023年上半年為0.6億元，較2022年同期下降39.6%。

??我們預估，2023-2026年，物管行業營收規模或將由38396億元穩步提升至43373億元，凈增長約4977億元，年均增速在3%-5%之間。其中，基礎服務營收規模凈增長約2565億元，增值服務營收規模凈增長約2412億元。

??基礎服務增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業基礎服務營收增量約2565億元。其中，新建產業園、住宅等業態項目所拉動的基礎服務營收增量約1481億元，占比58%。隨著城市服務、公建等業態物業服務社會化率持續提升，基礎服務營收或將增長1085億元，占比42%。

??分業態來看，隨著產業園、住宅、公建、商業、學校、醫院和商務辦公等業態項目大量新建，基礎服務營收規模有望同步增長。例如產業園，基于過往土地成交數據，結合政策規劃指標（工業上樓、用地規劃等）、市場供求指標（供求比、空置率等），預估未來3年新建產業園所拉動的基礎服務營收增量約658億元。

??與此同時，城市服務、公建、學校和醫院等業態物業服務社會化率猶存較大的提升空間，基礎服務營收增長值得期許。例如城市服務，基于過往社會化率提升情況，預估未來3年城區環衛、農村環衛社會化率分別提升12%和3%，基礎服務總營收有望增長約542億元。

??增值服務增量近90%來源于FM。2023-2026年，社區增值服務營收規模或將由1284億元穩步提升至1554億元，凈增長約270億元。例如社區零售，基于市場競爭狀況、物企能力狀況等因素，推算未來3年社區零售增速約7.3%。又如美居服務，基于新房裝修需求、二手房裝修需求、物企布局情況等因素，綜合推算未來3年美居服務增速約7.8%。

??國際IFMA預測中國FM市場規模占GDP比重約1.2%，結合未來3年中國GDP潛在增速，預計到2026年，FM市場規模有望達到17318億元，較2023年凈增長約2142億元，FM市場規模增量占物管行業增值服務增量的比重多達89%。

??早在2020年，由于資本市場給予物業板塊較高估值，物企對于規模訴求尤為迫切。例如2021年，上市物企積極通過收并購等方式擴大規模。但隨著地產關聯方暴雷，物業板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰略重心轉向有質量的增長，更為關注盈利能力及現金流。

??從盈利能力來看，假設一線城市某在管住宅項目建面為10萬平方米，物業費為4.5元/平方米/月，足額收取物業費45萬元/月。加總計算秩序維護、清潔服務、綠化養護等各項費用支出，預估物業服務總成本約39萬元/月。再扣減6%的稅費2.7萬元/月，預估此項目利潤約3.2萬元/月，凈利率約7.2%。

??同理假設非一線城市某在管項目建面為15萬平方米，物業費為2.5元/平方米/月，足額收取物業費37.5萬元/月。而在扣減物業服務成本及稅費后，預估此項目利潤接近2萬元/月，凈利率約5.3%。

??鑒于一線城市約有71%的服務項目建面低于10萬平方米，非一線城市也有76%的服務項目建面低于15萬平方米，意味著7成以上項目凈利率在5%-8%之間，真實反映物管行業進入“微利”模式。值得注意的是，隨著物業費收繳率下滑、人工成本上升、項目樓齡提高，凈利率或將持續下滑。

??聚焦行業內管理能力更優的上市物企，2023年上半年，典型頭部及第三方物企毛利率普遍低于20%，凈利率大都在5%-10%之間，同樣可以印證物管行業已進入“微利”模式。

??值得注意的是，2022年上半年，上市物企經營性現金凈流出均值多達1.48億元。隨著上市物企加強現金流管控，采取一系列的措施積極回收現金流，2023年上半年上市物企經營性現金流已由負轉正，凈流入均值達0.27億元。

??整體來看，目前物業管理行業頭部物企儲備面積、拓展實力、剩余并購金額上優勢明顯，腰部與頭部企業差距明顯，但長尾持續存在，頭部、尾部物企競爭格局相對穩定。

??未來，在深化國資國企改革的政策大環境下，國央企有望通過整合做強做優做大。可以期許的是，基于不同整合程度，那些營收規模尚處1-10億元腰部的國央企或將跨入不同的級別，營收規模也將再上新的臺階。

??對物業管理行業來說，通過有效投入滿足所有的業主的盲點、痛點和癢點，提升滿意度仍是一切的關鍵。