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??望著長滿荒草的空地，張志軍頗為惆悵。

??“這塊地有10萬平方米，2015年拿地到現在已持有8年，總投資10億元，這幾年財務成本都花掉了幾億元。”旭輝北京公司總經理張志軍表示。

??這一項目位于北京大興區域，是旭輝北京在2017年“3·26”新政前拿下的。當時，受住宅拿地激烈競爭影響，旭輝北京進入到了競爭、地價相對較低的商辦領域，一路在北京房山區、大興區、順義區、朝陽區等開疆拓土。

??2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱“3·26新政”），對商辦類項目開發、銷售予以管制，要求新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米；個人不得購買商辦新房；停止個人購買商辦新房和二手房貸款等，市場隨即陷入冰封。

??據中原地產研究中心統計，“3·26”新政后一個月，北京商住房市場成交冰凍；新政后一年則成交3589套，較前一年跌幅94.6%；新政前一年商住房成交量為6.7萬套。另據北京住宅房地產業商會統計，因大量商辦項目“擱淺”“滯銷”，長期沉淀資金近8000億元，且約有3000萬~4000萬平方米商辦項目得不到合理利用，造成資源浪費和資產閑置。

??受上述政策影響，手中握有大量商辦類項目的企業如旭輝北京等面臨嚴峻考驗，影響至今。

??2月26日，在“商辦類項目保交樓、保民生化解金融風險研討會”上，在談到手上握有的大量商辦類項目時，張志軍仍難掩無奈。與張志軍有相同經歷的還有來自萬科、融創、旭輝、世茂、泰禾、當代置業、綠地、華潤置地、金茂、金地等房企人士。

??面對沉淀的資產，上述企業均進行過業態調整，如轉向長租房、保障房、養老項目等，但受相關因素影響，大部分轉型受限，他們希望這些沉淀資產可以通過政策調整得到盤活。

??對于商住項目目前存在的高庫存、空置問題，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇認為，相關限制政策可以適度調整，或者從郊區開始進行如解除購買資格、面積大小等方面限制，盤活資源。

??北京住宅房地產業商會會長黎乃超也表示，在限購、限貸政策持續調控下，目前行業需要尋找途徑讓資產更有效盤活起來。

??停滯的資產

??這些資產已沉淀多年。

??以某TOP10企業北京公司為例，其已累計持有商辦項目26個，總建筑面積達158萬平方米，累計投入資金311億元，因處于非核心區域且產品總面積較大，導致項目長期處于待開發和空置階段。

??當代置業、綠地北京等亦存在上述問題。

??“記得2017年3月25日我們順義項目開放時，到訪了1000組客戶；2017年‘3·26’新政后，1000組客戶就消失了，對企業打擊非常大。”當代置業營銷中心總經理朱錦繡表示，此后幾年間幾十億元資金沉淀在項目上，經與當地政府多輪溝通，目前這一項目計劃改為養老項目，資源得以盤活。

??綠地自2007年進入北京后手中也持有大量商辦類項目，分布在北京9個區中，相當一部分在園區。據綠地北京公司副總經理李志祺介紹，綠地在運營商辦類項目中也遇到了多方面問題：一是商辦項目散售基本停滯，銷售遇阻；二是受制于管委會與園區雙重管理要求，造成企業進駐較難，如要求疊加稅收、支持財政收入等情況；三是區域缺乏生活配套。

??據北京住宅房地產業商會監測數據顯示，2009年至2016年，北京市政府規劃的商業和住宅面積比接近100%，有的年份甚至超過1.5倍，多年規劃用地高出接近3000多萬平方米，供地比例超正常比例5倍以上。2009年以來北京共計成交945宗商辦用地，規劃可售面積7514萬平方米，其中已售2628萬平方米，約25.67萬套；未售4886萬平方米，占規劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬平方米屬于未上市，占規劃可售面積的55.5%以上，這些項目幾乎都屬于2017年前拿地。

??為了扭轉項目空置、資金沉淀情況，部分企業進行了多種產品嘗試，但效果有限。

??融創西長安壹號項目總經理張皓表示，目前她們操盤的項目在養老、長租、孵化基地等產品方面均進行過論證，受制于產業定位、區域發展均未能成行。

??旭輝北京也進行過多輪嘗試。目前，他們手上持有的商辦類項目則分為三種情況：一是已全部順利交付，但面臨已購房客戶的大量投訴；二是北京“3·26新政”實施后，因銷售遇阻最后有項目改造為長租公寓；三是至今仍持有未開發土地。

??“這塊地我們進行過多種產品嘗試，均沒有成行。現在我們不在乎這個地能否掙錢，能盤活就行，政府收回也行，財務成本壓力太大了。”張志軍表示。

??期待政策改善

??面對手中握有的大批量商住項目，北京住宅房地產業商會匯總參會企業意見，提出了幾個建議：

??一是“新建商業、項目小分割單元不得低于500平方米”的規定進行一定調整，可調整至100平方米、200平方米，原因是市場對于500平方米面積接受度較低，中小微企業更是難以承受。

??二是一些企業如旭輝、綠地目前存量商辦項目主要分布在北京大興、房山等區域，存在商業氛圍、產業支撐不足問題，上述區域針對這類項目的交易是否可以進行調整，如在購房資格上不占用個人指標。現在為了規避限制很多購買者都是通過注冊公司形式購買，無形中提高了首付比例、稅費等，限制了項目去化。

??三是有效盤活閑置資源。

??“我們一直想盤活手上這塊閑置土地，此前計劃轉做保障性租賃住房、公租房、經濟適用房包括養老項目等，均未能成行，目前停在那里造成了巨大的資源浪費。”張志軍表示。

??“江南集團在北京昌平也持有一個商辦項目，有七八年了，面臨的問題也是小企業買不起500平方米面積的辦公空間，大企業因多是自行購地建辦公場所，所以去化艱難；且商住貸款比例、貸款利息較高，去化亦受到一定影響，希望政策能有些微調。”江南集團董事長于全表示。

??“希望根據市場需求，靈活調整商辦項目最小分割銷售單元。”上述TOP10企業北京負責人表示，也希望完善住房租賃市場經營模式與融資渠道。

??據上述TOP10企業北京負責人介紹，2022年3月17日，北京發布了《關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，鼓勵利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房，這一企業進行了先行先試，但進展有限，遇到的問題一是補貼政策較難緩解企業資金壓力，二是商改租模式只支撐存量辦公房，未竣工備案項目沒有辦法享受這一政策，導致項目停滯，企業資金無法盤活。

??資金方面，2022年11月份，“金融十六條”提出了關于支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，穩步推進不動產投資信托基金（REITs），上述企業亦進行嘗試，但面臨申請周期過長等問題。

??“以保障性租賃房住房公募REITs為例，申報過程涉及監管溝通、地方發改委申報、國家發改委申報、國家證監會批復等多個環節，保守估計發行需要13個月才能募到資金。”上述企業人士表示。

??面對企業提出的問題與困惑，中央財經大學法學院教授、不動產與自然資源法研究中心主任宋志紅認為，2017年“3·26新政”具有它的必要性，制止及改善了商住市場存在的一些亂象，但考慮遵循法治精神和原則，存在用力過大情況。

??從微觀角度看，這些政策導致合法合規拿地開發建設的房企，以及合法合規買房的業主利益受到損害；宏觀角度看，這些政策執行的一刀切也導致大量在新政出臺之前就已經開發建設的商辦項目大量積壓，造成社會資源巨大浪費，這種資源浪費不僅僅包括土地和房屋，也包括大量資金。

??從法治角度看，這一政策主要問題是涉嫌溯及既往，如對已經拿地和未拿地項目可以進行區分，允許其按照原有規定繼續實施；對新政出臺之后新拿地項目可以按照新規則執行，這也是法不溯及既往原則的基本要求。

??“該政策已經執行近6年，可以考慮對已有調控政策進行評估，對出現的空置、停滯情況應適時出臺政策予以化解，避免社會資源浪費。”宋志紅表示。

??實際上，去年以來，湖南、貴州、安徽等地均出臺相關政策，在要求適當控制商業地產規模的同時，支持推進非住宅商品房去庫存，這些政策包括允許或放寬“商改住”、降低商住配比、向購買非住宅商品房的業主給予財政補貼等。