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??2022年是地產的修復年，2023年是起飛年，這是未來兩年地產發展的可能趨勢。修復是全方位的，政策端、估值端、參與主體都有積極變化。似乎，地產行業正進入一個新生階段。

??誰也沒預料，2022年第一周A股漲幅居前的板塊竟是房地產！據萬得數據，開年第一周房地產板塊指數報3522.02，周漲幅+4.5%，位居行業漲幅首位，強于滬深300指數和創業板指數。

??房地產行業高度依賴政策和需求修復，一旦房地產政策出現邊際改善，A股地產板塊會反應劇烈。業內人士稱，地產板塊本次漲幅的主要動因，一是預期2022年調控有望繼續糾偏，未來仍有降息空間；二是資金有避險需求，低迷的地產板塊更具性價比。

??更有樂觀券商分析師認為，隨著深陷債務危機民營房企加速出清，2022年中下半年地產板塊基本面將出現拐點，應關注頭部房企和產業鏈的投資機遇，尤其盈利與融資能力強的國資房企。

??分歧一直都在。地產拐點是真的到來？還只是熱錢短期騷動？實際上，目前基金并沒有把地產作為建倉主流賽道，主要顧慮是政策和需求約束，及市場波動大。

??無疑，地產板塊最糟糕的時刻已經過去！業內預計，2022年是地產修復年，2023年是起飛年。中信證券報告稱，目前地產信用風險加速外溢的情況結束了，房地產市場的經營主體行為穩住了，消費者信心有恢復跡象，境內債券市場也適當放開。

??歷史如何演繹

??歷史一直在重復，只是表現形式不同罷了。譬如房地產行業，是如何走出下行周期的？

??以史為鑒，發現在每輪周期中刺激點都不同，手段各異，但結果房價大漲，地產進入牛市。2008-2009年因外部金融危機沖擊帶來經濟下行，房地產市場流動性不足，于是減稅、首付放水、啟動4萬億投資等寬松政策向市場注入流動性。2014-2015年，房企無序擴張導致庫存壓力迅速上升，及地方債務危機疊加，于是降準、降息加棚改、政策端放松限購限貸、需求端調控去庫存。

??從歷史經驗看，地產擺脫下行周期，都是通過政府制定寬松政策如貨幣政策，啟動市場。

??但本輪地產下行周期與往不同。

??需求下滑，是因為政府相信中國經濟非常有定力。于是2017年開始政府貫徹“房住不炒”調控大方向，逐步加碼“去杠桿、兩道紅線、三穩”等，隨著信貸收緊、銷售下滑，2021年房企投資下滑，部分高杠桿民營房企，暴露流動性危機，頻發債務違約如美元債等，如恒大、華夏幸福、新力控股、陽光100、佳兆業等，迄今疲于應付到期債務。

??行業預計，房地產的金融屬性，為預防流動性危機波及金融機構，到2022年，政策端有望糾偏，持續邊際改善，并著力定向寬松，重點解決危機房企的保交樓，及需求端在非熱點城市的邊際放松。

??政策邊際改善、仍有降息空間

??房產調控邊際改善，政府一直在做。

??2021年12月上旬，中央政治局會議與中央經濟工作會議相繼召開，對2022年房地產行業給出清晰定調。兩大會議對房地產的主基調都是房地產依然是支柱產業，要促進良性循環和健康發展。

??中央政治局會議上，把房地產表述為定調作用：房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。中央經濟工作會議上，則表述為：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

??此舉預示著，要對前期政策過緊導致銷售下滑和部分民營房企債務危機進行糾偏。中信證券分析稱，盡管2022年政府穩定房地產的決心不變，但政策大概率會邊際改善。

??東方證券研報稱，在不發生系統性風險的底線以及穩增長的壓力下，預期2022年可能醞釀更大力度的政策利好。

??另一方面，2021年底2022年初，央行全面降準降息，動作迅速。2021年12月6日，央行全面降準，釋放長期資金達1.2萬億。2022年1月20日，中國人民銀行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，分別較上一期下調10個和5個基點。

??對央行下調LPR的原因，業內分析，逆周期政策，有助緩解需求下滑和預期轉弱等壓力，也有利于地產穩預期和穩定信貸需求。受此消息影響，地產板塊及相關產業鏈股票大漲。

??實際上，2022年1月18日國新辦新聞發布會上，央行就稱“把貨幣政策工具箱開得再大一些”。根據歷史規律，貨幣政策寬松周期內會多次降準、降息，及此前降息幅度有限，后續仍有很大的降息空間。

??從宏觀層面看，如“十四五”期間，經濟增速破“5”壓力較大時，央行仍有降息的可能。從地產板塊看，若需求下滑壓力加大、地產信用風險持續升溫或2022年二季度企業利潤同比轉負，業內預測，央行在2022年再次降息的概率將大大增加。

??中信證券分析稱，預計后續還有1至2次降息的可能，時點可能在2022年3月或6月；本次降息10個基點后，預計未來1至2個月內市場將進入貨幣政策總量寬松的真空期，且更多的結構性貨幣政策、財政政策、產業政策等將逐步發力寬松。

??市場上亦有不同觀點。東北證券宏觀團隊稱，“我們需厘清，在全球流動性收緊浪潮下，我們看到的大概率只是一個短期的寬松。實際上，在2020年疫情出現后，貨幣政策寬松力度從時間和幅度看也均不及以往。

??中國央行整體會珍惜貨幣正常化的空間。”

??關注頭部房企和產業鏈：估值修復

??2022年上半年是房企到期債務的高峰期，房企的信用風險將逐漸暴露，房企在2022年的全面盈利能力必將受到影響。

??據歷史經驗，對地產板塊，A股市場比港股更注重其政策面變化。目前階段已無法從基本面去解讀地產板塊。業內認為，地產板塊的信用恢復，比盈利恢復更加重要。信用意味著融資能力，是房企脫困的根本。

??盡管需求恢復和房企信用風險釋放，仍需一段時間。但在政策支持下，銷售與融資回暖，危機房企逐步出清。

??業內認為，優秀的頭部房企，仍然具備估值上行的可能，尤其具備盈利能力、融資能力強的頭部房企。它們將受益于并購和再融資定向寬松，而行業格局優化、穩預期、穩增長的局面下，頭部房企也可能成為某些資金的偏好。

??東方證券研報稱，“在市場銷售和信用環境的雙重壓力下，行業出清可能加速，預計并購重組帶來的超額收益或超出市場預期，繼續看好財務安全的頭部房企的估值修復。”

??平安證券稱，看好2022年地產板塊整體表現，維持“強于大市”評級，建議精選個股，配置短期抗壓能力強、中長期競爭優勢突出的龍頭房企。

??另一方面，產業鏈可能更早于開發企業復蘇。中信證券分析稱，產業鏈公司可能是這輪復蘇的主要受益者，比如細分領域景氣度高、產品和服務競爭力強的公司，如交易服務類、消費建材、玻璃、水泥、物業管理、家居行業。

??但目前，業內分歧比較大。東方證券亦認為，“年初新房二手房銷售都有所回落，行業弱復蘇，并不穩固。一季度是全年銷售的淡季和債務到期的高峰期，市場下行慣性仍在。”

??中信建投房地產首席竺勁則稱，“房地產板塊，當前整個地產處于商業模式和財務模型重構的過程，目前分歧比較大。”據了解，短期內，還沒聽說有知名公募基金把房地產作為主流賽道，主要是政策和需求約束，市場波動也比較大。

??困局未破、風險仍在

??需要警惕的是，地產板塊，目前仍面臨著“銷售不振+房企流動性”的雙重問題。一方面，短期內在工程款兌付和債券到期高峰的雙重壓力下，房企仍存在債務違約風險。另一方面，大多數房企資金成本上行，房價下行，盈利能力有進一步下降的風險。最后，還可能存在政策不及預期的可能。

??政策回暖和信心恢復存在時滯，地產板塊短期內仍然面臨陣痛。投資、銷售存在壓力和挑戰。平安證券預計，2022年全國銷售面積同比降低9.5%，投資同比降低2.6%。

??尤其資金到位，對房企自救至關重要。2021年9月以來中央多次提及保持房地產信貸有序投放，維護房地產市場健康發展，但2021年10月僅個人按揭貸款單月增速反彈至1%，國內貸款同比降幅進一步擴大至27%，房企整體到位資金同比下降9%。可見，政策見效仍需較長一段時間。

??如果2022年春季，市場無法如期復蘇，銷售將進一步承壓。業內警告，當前情況下地產板塊投資，仍有較大的不確定性風險。

??長期邏輯已根本改變：重構商業模式

??曾經，地產行業經歷幾十年的快速發展，成為國內經濟增長的重要支柱。但此過程中形成的“高杠桿、高周轉”粗放模式，暴露了很多問題和風險，高速增長已不可持續。因此，“房住不炒”、“三道紅線”、“兩道紅線”等成為政府調控主基調。“三道紅線”限制房企融資規模；“房貸集中度”設置銀行涉房貸款占比上限；“供地兩集中”要求22個試點城市分批次集中出讓土地。上述調控措施，考驗著對房企現金流，加上銷售下滑，房企很快缺血，陷入流動性危機。

??危機房企的目前處境，似乎陷入了“銷售下滑-資金趨緊-投資收縮/債務違約-評級下調-金融惜貸-購房預期悲觀-銷售進一步下滑”的負循環困局。困局根源恰恰在于“高杠桿、高周轉”模式不再適用，市場參與主體信心缺失。但短期內，模式轉變與優化尚需時日，尚看不清方向。這恰恰改寫了房地產行業的競爭格局。

??平安證券研報分析，在地產信用分層的大背景下，危機房企將逐步出清，市場逐漸向央企、地方國企和融資能力強的頭部民營房企聚攏。這些頭部企業將在融資、拿地受益，將率先走出困局并進一步擴大優勢，行業格局將有望重塑。

??原因在于，信用風險暴露，部分房企評級下降，融資困難，將被動收縮投資，甚至債務違約。而地方國企及優質民企，在融資分化的格局下，更加受益。2021年第一、二批土拍，基本是國企、城投參與競拍，穩定土地市場，而民營企業受損最厲害，紛紛收縮戰略。另一方面，民企在經營壓力下，不惜轉讓開發股權，甚至退出市場。這進一步推動了行業洗牌。數據顯示，2021Q4國內房地產行業收并購已逐步放量。

??對于未來房企的發展模式，用業內說法，就是實現地產行業正循環。中信建投房地產首席竺勁介紹，“正循環，即不靠杠桿，靠需求、靠開發運營。地產行業調控核心是房住不炒，有真實的住房需求。正向循環，把泡沫擠掉，讓房企擁有合理的利潤率，個人能買得起房子，而房企靠資本金滾動。這就是商業和財務模型的重構。”

??地產市場，也將不再以規模論英雄。無節制追求規模，必然帶來金融風險。實際上，目前去杠桿、三道紅線、三穩，正向循環，都是希望房企不要以規模論英雄。目前融資好的企業，都是運營能力比較好。地產行業，也將從原來高周轉或開發時代，進入運營時代。能把資產盤活、持有樓宇，進入運營和資產管理的時代。誰利潤率高、能給股東回報、運營好、對融資能力提高、對購房人能創造美好生活的環境的、有社會責任的商業模式，才是未來的主流發展模式。

??“地產板塊，值得關注的未來兩種發展模式：有運營與輕資產管理模式，綜合性的生態圈的開發商，是未來行業的新的趨勢。”竺勁稱。

??2022年是地產的修復年，2023年是起飛年，業內稱，這是未來兩年地產發展的可能趨勢。修復是全方位的，政策端、估值端、參與主體都有積極變化。

??一方面是二級市場的估值修復；另一方面是政策邊際放松，兩次降準、降息，行業政策在糾偏；對爆雷企業接管政策、企業自身反思和自救，都在積極推進。部分企業通過股權轉讓、出售資產、加強融資及提前回購等方式自救。

??似乎，地產行業正進入一個新生階段。