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??去年底，某地產央企長沙營銷負責人曾放言，長沙的商務公寓單價在住宅價格基礎上打個8折才合理；而如今，隨著公寓價格的持續跳水，長沙的部分商務公寓正在以約6折的住宅價格開始拋售。

??更有甚之，某大型房企湖南區域營銷負責人近日對其小圈子管理層發出勸告，長沙的商務公寓即便打5折出售，也不要購買。

??支撐其言論的理由是，長沙的商住比過高，接下來還有大量的新增供應，且商住比暫時還看不到改善的跡象。

??“5”字頭特價公寓再現江湖

??住宅均價10800元/平方米，而特定樓層的loft公寓，折后單價低至5888元/平方米起。

??這是長沙北辰時光里項目近期的促銷，進一步引發了市場對商務公寓價格戰的關注。長沙房天下網站信息顯示，該項目公寓從今年2月的均價15000元/平方米，到今年4月均價8500-9500元/平方米，再到近期推出的部分特價公寓房源，單價低至5888元/平方米起，大部分房源單價為6000多元/平方米。

??若按最低單價5888元/平方米計算，25萬元左右就能購買一套約42平方米的loft公寓，超低的置業門檻引發了一輪市場搶購熱潮。

??據當地市場人士介紹，在未推特價房源之前的9月初，該公寓一周僅賣了20多套，而推出特價房源的當天就賣出了160多套，市場發力明顯。

??同樣在長沙濱江新城板塊，與北辰時光里直線距離約1公里遠的金茂建發泊悅，“金九”期間推出特定房源限時特價活動，單價低至7288元/平方米起，9月8日上午一推出，3小時內有35組購房者到訪，成交26套公寓，轉化率達74%，5天時間勁銷326套。

??就該項目而言，前期早已售罄的住宅，（去掉精裝后的）毛坯均價也達11000元/平方米。今年6月，該項目周邊新成交的地塊，住宅（毛坯）限價已達14000元/平方米。

??商務公寓降價，在今年以來的長沙樓市已成普遍現象。

??位于長沙縣星沙的雅居樂新地公寓，近期也推出了一口價4909-4944元/平方米的公寓房源。長沙房天下網站的信息顯示，該項目7月推售公寓的均價為6500元/平方米，此次直降約1500元/平方米。

??與住宅價格穩中有升不同的是，自去年以來，長沙的商務公寓市場開始轉向。

??市場數據表明，在近一年里，長沙商務公寓單價降幅基本上達20%。長沙商務公寓的單價，已回到了四五年前的水平，長沙市內五區不少商務公寓也僅賣7000-9000元/平方米。

??公寓去庫存或提上議程

??商務公寓的價格“大跳水”甚至持續跳水，是當下整個長沙公寓市場的縮影。這與長沙公寓市場庫存持續走高息息相關，也導致部分市場觀望者直接放棄了購買商務公寓的想法。

??湖南中原研究院的數據稱，2020年1月，長沙市內五區商務公寓庫存面積約249.39萬平方米，去化周期為19.89個月。此后逐月走高，截至今年8月底，長沙市內五區商務公寓庫存達到了467.78萬平方米，去化周期高達36.4個月。

??據了解，長沙商務公寓庫存高企，源于供求兩大因素。一方面，長沙的地塊商住比過高。與國內不少一二線城市用地商住比多為1:9或2:8所不同的是，長沙的地塊多為3:7或4:6甚至5:5。

??此前數年間，長沙市場住宅單價和公寓價格倒掛，商務公寓單價售價和住宅幾乎同價，甚至高于住宅單價。由于住宅單價利潤不高，地方平臺熱衷于推出商業占比較高的用地項目，以利開發商靠不限價的商務公寓市場溢價，來獲得更多的盈利空間。

??另一方面，與高供應相對應，長沙市場對商務公寓的需求并不大，遠不及對住宅的需求。市場數據表明，今年1-8月，長沙市內五區商品住宅成交面積約834萬平方米，目前庫存約587萬平方米，去化周期約5.2個月，而今年前8個月商務公寓成交約93.52萬平方米。

??不僅需求量較為有限，長沙商務公寓的新增供應并未減少。有市場預測數據稱，接下來3個半月時間，長沙市內五區商務公寓或還有近70萬平方米的新增供應。

??三十年河東，三十年河西。當三年前長沙不少市民還在為住宅限購而搶購投資商務公寓之時，有多少人會想到，如今的商務公寓價格沒有最低、只有更低，開發商正在為商務公寓去庫存而絞盡腦汁。

??“高庫存下，需求正在觸頂，以價換量能加速公寓去化和變現，哪怕適當虧損點。”當地市場人士表示，降價并不能從根本上解決長沙商務公寓的問題，開發商應尋求公寓產品差異化的創新。

??在該人士看來，目前長沙的商務公寓價格雖然令人心動，但購買仍需理性，建議綜合考慮樓盤的產品性價比和自身資金實力再做決策，并呼吁地方政府部門及時改善商住比。

      此外,有消息稱，8月下旬，湖南省住建廳領導在率省財源辦、省稅務局等相關單位赴長沙市進行房地產業稅收情況進行調研時，曾就如何加快長沙商務公寓去庫存進行過專題探討。