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??“這次下跌具有標志性意義。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??6月份，國家統計局對外發布了“5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，深圳二手住宅銷售價格在連續上漲23個月后首次出現下調，由4月持平轉為下降0.1%。這在過去是不可想象的。

??據券商中國記者梳理統計，2019年9月至2020年11月，深圳二手房價環比漲幅均位居全國前五；繼2020年3月和6月漲幅位居全國第一后，10月漲幅再次升至全國之首。另根據數據寶公布的《2020年316個城市房價排行榜》，深圳二手房和新房均價分別為8.7萬元／平方米、6.2萬元／平方米。

??面對樓市迅猛漲勢，深圳于2020年7月15日推出調控政策，從限購、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調整等多方面入手降溫樓市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，二手房市場進入冰點。

??“新政”之下，深圳一二手房市場表現出現明顯變化：新房市場依舊火熱，新房價格與二手房價格“倒掛”明顯，“打新”成為高頻熱詞；二手樓市成交量則出現持續性下滑。自3月始，深圳二手住宅網簽量跌破5000套，5月網簽量僅僅3781套，是近一年來過戶量最低月份。

??深圳二手房市場成交低迷，被擠壓的購房需求繼續推高新房市場熱度。

??據相關機構數據統計，深圳新房3月合計成交5305套新房，環比上漲46.5%，同比上漲45%，創下2015以來同期月度新高；去化周期也持續走低，4月份庫存跌破4個月。

??在西部熱點片區甚至傳出“萬人搖號”信息，其中3月開盤的光明萬悅山“打新”被稱作是“深圳史上最嚴打新”。

??據不完全統計，光明萬悅山認籌購房者被拒原因多達29種，當中包括“收入與社保明細差距過大”“征信查詢次數多”“小產權交易”“結婚證信息不全”“社保月數對不上”等。

??在深圳樓市“價量齊跌”背景下，深圳購房者與業主之間無形的“較量”才剛剛開始；市場內開發商與中介也開始轉換“角色”。

??打新熱與嚴管下的購房者

??“從事建筑設計行業雖然兜里沒錢，但我依然保持著對房子的追求。”在光明、寶安等區域“打新”失敗后，買不起豪宅盤的晏旭自我調侃。

??“打新積分政策出來后，買新房的機率大大降低，上次參與了光明萬悅山打新，入圍積分要72.3，我的購房積分只有50多。”晏旭認為，深圳房價日后只會上漲，若不盡快上車以后會更難。

??另外一位新深圳人侯俊也和晏旭一樣，希望早日上車能在深圳安家。

??“我來深圳3年多，3月份和同事一起打新寶安領航城，同事中簽了，我沒有。”

??侯俊告訴中國房地產報大灣區，他的首付預算是150萬元左右，如果買西部的二手房只能選擇一房一廳上車，無法滿足結婚生孩子以后的居住需求。

??“如果選擇東部還是有很多樓盤可以買的，但我本身在西部工作，也比較看好西部的發展，所在預算有限的情況下，只能寄托在打新了。”

??在深圳當前嚴管之下的打新市場，焦慮的不僅是無法中簽的購房者，還有已經中簽的“幸運兒”。

??“我中簽的華潤城四期首付款已經支付完畢，但房子遲遲沒有辦理備案。”深圳一位華為員工鄧燦表示，“我擔心審核不過，現在打新很嚴格，除了直系親屬轉賬，其他都會被認為不合規”。

??鄧燦提到華潤城四期中簽以后被查到購房資質、資金來源問題的購房者很多，雖然自己資金來源沒問題，但在對打新審核異常嚴格的環境下，擔心會被誤傷。

??在深圳新房面前，即便是預算千萬的購房者也很被動。

??“我一直讓丈夫買房但是他不聽，所以在深圳生活了10年都沒房”，利歡歡預算買1000萬元左右四房，著手打新一年后依舊沒有買到滿意的房子。

??“沒想到新盤備案價越來越貴，品質也不見得好”，利歡歡原本計劃購入南山蛇口的半山臻境，但總價超出預算100多萬元便作罷。

??據悉，6月4日，半山臻境正式開13個小時后順利清盤，項目備案價約10.14萬元/平方米，總價區間在1036萬-1975萬元/套。

??“早知道就選半山臻境了，現在寶安尖崗山萬科都會四季這種‘三無’（無學校、無商業、無交通）樓盤單價都要9萬元了，且新房備案價一年比一年高。”

??深圳業主與買家拉鋸戰進行時

??深圳二手房成交量持續下跌，并未引發深圳業主對樓盤掛牌價集體下調。相反，深圳二手住宅掛牌價整體呈現上漲趨勢。

??根據機構統計數據，截至5月31日，深圳市二手住宅掛牌價繼續保持環比上漲趨勢；其中兩月內有價格變動8276套房源中，有過半數（58%）房源將報價上調。

??“總體而言，寶安中心業主愿意降價的很少，只有一些著急用錢的才會這樣做。現在處于橫盤狀態，有近四分之一業主撤盤倒是真的，原因是降價了就不夠拿錢換房。”蔣婷婷說。她在壹城中心一家地產中介門店工作。

??東部熱度雖然不及西部，愿意降價出售的業主仍是少數。

??“我有置換需求，如果降價賣了就買不起了。”牟林家在坪山區，原本計劃將房屋賣出后換一套大一點的房子，但二手房指導價出臺后，換房計劃被迫中斷。

??他承認，目前深圳二手房市場確冷淡了很多，想要不降價出手非常困難。“我身邊有一個朋友，因公司急需錢想賣掉坪山區一套房子，那套房子市場價480萬元左右，掛牌價是420萬元，降了60萬元也沒有成交。”

??一位負責布吉片區的中介陳玲告訴中國房地產報大灣區，“最近幾個月幾乎零成交，業主也沒有考慮降價，還是觀望態度。”

??“布吉片區無論是商業還是教學資源都很缺乏，再加上二手房指導價抬高首付款比例，可以成交的項目少之又少。”上述人士提到。

??被迫改變的深圳開發和中介

??深圳樓市調控下，房產中介門店顯得非常冷清，再加上深圳夏日暴雨不斷，曾小華的門店門可羅雀。

??曾小華是一位負責龍華片區的房產中介，從事這一行業已4年，由于市場冷淡，他和同事常常坐在門店外的椅子上乘涼。“我們門店成交量從二手房指導價政策推出以后業務量下降了一半，如果情況持續到明年，計劃換去別的城市發展。”

??曾小華提到，他身邊有不少同行做兼職，給輔導課程做銷售，也有干保險的。

??和曾小華一樣，有離開深圳打算的還有負責東部龍崗市場的龔小平。“我現在一個月底薪加提成只有4000多元，好不容易成交一套房平臺要收走一大筆平臺費，月薪最多也就1萬元；丈夫是從事工程建設方面的，兩個人工資加起來勉強夠家里人生活”。

??面對深圳當前樓市嚴管局面，需要作出改變的不只深圳房產中介，還有深圳開發商。

??一位頭部房企負責人表示，“政府對深圳樓市監管是非常有效果的，態度也很明確，就是要把房地產熱度打壓下去”。

??“因為深圳新房限價利潤太薄，開發商拿深圳地塊都很謹慎，日后估計只有國企可能會配合政府拿地。“上述人士提到。

??市場“另類”：一次性付清上千萬房款購房者

??中國房地產報大灣區走訪寶安中心、南山前海、龍華紅山、龍崗布吉等片區門店發現，當前深圳市場還有另一類購房者，他們不受指導價影響，面對上千萬元總價房款，依舊能夠一次性付清，甚至在部分片區成為主力客戶。

??“現在龍華紅山片區成交的客戶都是買‘雙拼房’大戶型，總價在1000萬元左右。”負責紅山片區的中介曾小華透露，“這種房子有兩個房產證，要貸款也貸不到多少錢，而且無法把稅費做低，所以大多數客戶選擇一次性付清。”

??曾小華表示，這類客戶年紀在40歲左右，有改善需求，資金比較充裕。

??在深圳典型豪宅片區也出現類似情況。

??“現在買深圳灣豪宅客戶有兩種，一是做實業出身的老板，另是來錢快的年輕人。”一個負責深圳灣豪宅片區的中介白軒說到。

??“指導價影響的是貸款比例，當前買大戶型的客戶都是一次性付款，買小戶型的才會選擇辦理貸款。其中一個全款買豪宅客戶是1994年出生的女孩子，靠著炒比特幣賺了一筆。”白軒說。

??冰火兩重天下，深圳樓市走向未知

??深圳樓市嚴格調控的市場環境下，一面是打不中新盤又買不起二手房的深圳剛需群體，另一方面是豪擲千金買豪宅的購房者。

??在深圳二手房市場進入“冰凍”時，深圳新房市場異常火熱。

??這與深圳住宅供應量不足的客觀情況息息相關。

??根據深圳官方消息，截至2020年底，深圳共有住房1082萬套，其中商品房為189萬套。深圳目前常住人口1344萬，以上次人口統計戶籍家庭人數2.11人計算，深圳戶籍家庭為235萬戶。

??如果以商品房需滿足戶籍家庭來算，商品房數量為189萬套，假定一套房子滿足一戶戶籍家庭需求，那么商品房缺口約為46萬套。

??針對深圳住宅供應不足的問題，今年深圳將居住用地供給加大到363.3公頃，占計劃供應總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。

??據悉，“十四五”期間，深圳將累計供應居住用地15平方公里（公共住房用地占比不低于60%）、完成10平方公里居住用地整備，建設籌集租賃型、安居型、人才房等公共住房共40萬套。

??“深圳地域面積較小，經濟任務壓力比較大，過往每年的供地計劃中包括了大量的工商物業，而住宅尤其是保障性住房始終較為短缺，形成土地資源錯配的格局。今年加大宅地供應說明深圳市決心扭轉這一局面，從深入解決居住問題出發釋放土地。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受媒體采訪中提到。

??對于當前深圳增加居住用地能否對深圳樓市起到降溫的效果，李宇嘉在接受中國房地產報大灣區采訪是說到，“增加居住用地緩解住在供應缺口從邏輯上是成立的，但還需要對商品房面積和價格進行限定，同時配建大量的租賃住房，實施配套的限購、限貸等措施，才能夠對深圳樓市起到降溫的作用。”

??此外，李宇嘉認為“如果后續貨幣政策再次寬松，加上監管不嚴格，經營貸、深房理等亂象就會卷土重來。”

??針對當前深圳二手房銷售價格在23個月連漲后首次下跌情況，IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受中國房地產報大灣區采訪時表示，“深圳二手房價格出現下跌是強力調控與干預所造成的，如果通脹預期強烈大勢不改，深圳二手房價格與成交量還有反彈可能。”