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??近日，由《中國房地產(chǎn)金融》雜志、金磚傳媒、上海百樂門聯(lián)合舉辦的第二季2020金立方城市更新演說大會，在百年文化地標(biāo)上海百樂門舉行。

??此次活動主題是“激活蟄伏的發(fā)展?jié)撃堋?，關(guān)注城市更新下的投資機(jī)會與發(fā)展前景。本次大會匯聚了行業(yè)領(lǐng)袖、數(shù)十位業(yè)內(nèi)專家共同探討房地產(chǎn)、城市更新、商業(yè)地產(chǎn)及辦公等領(lǐng)域的發(fā)展?jié)撃?，研判存量時代商業(yè)地產(chǎn)、智能化科技與空間的價值驅(qū)動力，展望行業(yè)未來趨勢。

??城市更新激活存量改造潛力

??“入我之門，百事皆樂。”本次活動選址在百樂門，這座擁有近百年的歷史，從設(shè)計(jì)、建造到運(yùn)營全部是國人自己完成的，作為久負(fù)盛名的“遠(yuǎn)東第一樂府”，走過了近一個世紀(jì)后，迎來了新生。

??百樂門文化娛樂公司總經(jīng)理、佰樂盟商業(yè)管理公司董事長池國榮在大會上表示，2017年百樂門投入數(shù)億元，修繕還原了這幢歷史建筑的時代風(fēng)貌，作為中國文化地標(biāo)的城市守護(hù)者，肩負(fù)著傳承海派經(jīng)典文化的責(zé)任和使命。

??據(jù)悉，曾有“遠(yuǎn)東第一樂府”之稱的百樂門始建于1933年，百樂門文化娛樂公司副總經(jīng)理、佰樂盟商業(yè)聯(lián)創(chuàng)平臺合伙人萬劍嘯指出，從城市更新的角度進(jìn)行分析：“無論是從物業(yè)、建筑層高，還是停車區(qū)域來看，都無法滿足人們的需求。”飽經(jīng)世事喧囂明珠蒙塵，如今的百樂門重新調(diào)整，從城市邊緣回歸“C位”，修繕后的百樂門，重新定義品牌自信和文化自信，成為上海新國潮文化地標(biāo)。

??百樂門作為城市更新的一個點(diǎn)，從側(cè)面影射出城市更新如何煥發(fā)老舊建筑的生命力。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入中高水平發(fā)展階段，城市更新成為城市再繁榮的必然舉措。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理兼綜合研究中心總經(jīng)理崔霽提出，過去“攤大餅式”的城市擴(kuò)張?jiān)斐沙鞘袃?nèi)存在大量低效利用的土地，通過城市有機(jī)更新，可以實(shí)現(xiàn)城市低成本但高質(zhì)量的內(nèi)涵式增長。崔霽相信，未來還將涌現(xiàn)出一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，公募REITs是未來城市更新嫁接金融翅膀的突破口。

??“城市更新是2020年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口?！敝薪|孚資管總經(jīng)理趙貴東表示。以中建東孚資管廣蘭路實(shí)際項(xiàng)目為例，這一項(xiàng)目將打造集吃、住、行、辦公等全需求產(chǎn)品集群，改變這一地區(qū)的社會風(fēng)貌。趙貴東分析道，合理規(guī)劃，方能保存城市美好記憶，有機(jī)更新，能夠讓城市有機(jī)生長、和諧共處。

??城市更新說易行難，一個城市更新項(xiàng)目成功的要素有哪些？光明房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總工程師周群賢指出，天時、地利、人和是城市更新項(xiàng)目中成功的三要素。城市更新是對存量和原有產(chǎn)業(yè)的保護(hù)、與周邊城市風(fēng)貌的融合，除了要讓相關(guān)利益訴求的平衡之外，還要提高土地使用效能和打造城市新地標(biāo)。因?yàn)?，任何?xiàng)目開發(fā)都是需要時機(jī)的，體現(xiàn)在城市與區(qū)域的規(guī)劃與功能調(diào)整、與城市更新的法規(guī)調(diào)整和市場消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化。

??東方雨虹工程建材集團(tuán)華東區(qū)總工程師陳春榮表示，中國亟待改造的存量建筑規(guī)模約為40億平方米。從政策來看，之前主要是以拆遷為主，目前是留改拆并舉的政策引導(dǎo)。在城市更新方面，對存量建筑的改建改造，主要體現(xiàn)在四個方向，一是屋面、外墻改造等，二是水電路氣網(wǎng)改造，三是電梯停車場等配套設(shè)施改造，四是物業(yè)服務(wù)和公共服務(wù)改造。

??疫情下存量市場的“危與機(jī)”

??新冠疫情的出現(xiàn)，對每個行業(yè)都帶來深刻的影響。

??IWG中國區(qū)總裁胡懋分享了“疫情下的靈活辦公的痛點(diǎn)與趨勢”，他認(rèn)為疫情的出現(xiàn)對傳統(tǒng)辦公模式帶來了一定的沖擊，同時衍生出新的辦公需求。比如美國Twitter公司宣布員工可以選擇長期在家工作。

??“不過，在家和遠(yuǎn)程辦公也存在一些弊端，環(huán)境吵鬧，容易被干擾等。而靈活辦公空間營造更濃厚的工作氛圍，可以降低企業(yè)前期資本支出、消除多余空間，根據(jù)企業(yè)需求，擴(kuò)大或縮減辦公區(qū)域規(guī)模，快速進(jìn)駐新市場，充分提高辦公地點(diǎn)的靈活性?！?胡懋說。

??城市更新中的資產(chǎn)與內(nèi)容如何聯(lián)動？中國供銷集團(tuán)海外購總裁余國棟表示，在這一輪城市更新當(dāng)中，供銷社的資產(chǎn)需要被喚醒。供銷社擁有龐大的資源，包括門面房、大樓、倉庫、市場、物流等。余國棟舉例道，江蘇一個縣級市，該市供銷社的資產(chǎn)超過20億元，所以要盤活這一塊資產(chǎn)，讓供銷社與時俱進(jìn)，跟上城市更新的步伐。

??生活無憂聯(lián)合創(chuàng)始人趙勝菊指出，消費(fèi)者對于品質(zhì)生活的追求只增不減，綠色、簡約成為主流。尤其是在新零售時代，零售品牌同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，消費(fèi)者的需求也從標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)向個性化，傳統(tǒng)零售方式只關(guān)注商品陳列實(shí)用性的小百貨業(yè)態(tài)已經(jīng)不再受到歡迎，購物成為生活的另一種體驗(yàn)。

??“面對這種消費(fèi)變化，城市更新需要新的內(nèi)容，僅滿足正常賣場功能的新零售店鋪設(shè)計(jì)已經(jīng)無法立足?！?/p>

??趙勝菊表示，需要提供更具有吸引力店鋪空間設(shè)計(jì)和更具個性化的購物體驗(yàn)、服務(wù)。值得一提的是，生活無憂在不斷探索新零售店面的空間設(shè)計(jì)美學(xué)，在空間設(shè)計(jì)美學(xué)領(lǐng)域，更是有諸多亮點(diǎn)。

??而從產(chǎn)業(yè)空間的更新來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的關(guān)注度變得越來越高，火炬孵化聯(lián)合創(chuàng)始人執(zhí)行總裁孫蘭蘭表示，在“房住不炒”的基調(diào)下，存量資產(chǎn)的運(yùn)營是重中之重，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的必然趨勢，未來的機(jī)會是留給存量資產(chǎn)的運(yùn)營和衍生機(jī)會。

??孫蘭蘭認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為存量資產(chǎn)中的重要板塊，要打造賦能型租住產(chǎn)業(yè)共生體，需要科技賦能、運(yùn)營賦能、品牌賦能?？萍纪苿有袠I(yè)進(jìn)步，運(yùn)用“大數(shù)據(jù)、云計(jì)算”等技術(shù)，打造園區(qū)運(yùn)營新模式；運(yùn)營帶來價值，建立完善的招商運(yùn)營管理體系，實(shí)現(xiàn)線上線下服務(wù)相結(jié)合；品牌創(chuàng)造引力，塑造園區(qū)品牌，提升行業(yè)競爭力。

??長租公寓的運(yùn)營之道

??在城市更新中，長租公寓曾經(jīng)被稱之為“柔性改造”，因?yàn)榻昱d起的長租公寓行業(yè)中，公寓設(shè)計(jì)者傾向于把某棟樓整租下來，按照年輕人的口味重新設(shè)計(jì)裝修再租出去，在居住外植入娛樂、辦公等更多功能。美國飛亞控股集團(tuán)董事長萬劍吟提出，飛亞控股旗下的美國長租公寓，引入這一理念，結(jié)合本地的實(shí)際情況創(chuàng)新服務(wù)租客，平衡租客與企業(yè)的關(guān)系，讓租客與企業(yè)共同受益。

??V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)表示，在萬物互聯(lián)的時代下，數(shù)字化賦能行業(yè)才能走得更加長遠(yuǎn)。數(shù)字化轉(zhuǎn)型是每個企業(yè)的必經(jīng)之路，在運(yùn)營管理、智慧公寓、生態(tài)化社區(qū)當(dāng)中，是未來不可或缺的一個必要選項(xiàng)。疫情加速數(shù)字化水平保障運(yùn)營安全，同時，數(shù)字化也將推動公寓企業(yè)向運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)型。

??經(jīng)歷了快跑之后，又遭遇今年新冠肺炎疫情影響，長租公寓作為“城市更新”下的新銳行業(yè)似乎走到了一個拐點(diǎn)。行業(yè)發(fā)展與疫情雙重因素影響會有多遠(yuǎn)？長租公寓企業(yè)又如何應(yīng)對隨之而來的運(yùn)營壓力？未來又會有哪些創(chuàng)新模式值得借鑒。

??“從當(dāng)前行業(yè)發(fā)展來看，長租公寓行業(yè)的確來到了一個瓶頸期?！惫鍚偡?wù)式公寓劉斌表示，有“?！备小皺C(jī)”。因?yàn)橐咔樽屓藢W(xué)會了風(fēng)險管理和危機(jī)管理。面對大環(huán)境和疫情帶來的風(fēng)險和危機(jī)，對投資人、客戶、員工做的協(xié)調(diào)和管理都是一堂必修課。

??E+青年公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁文鵬表示，目前長租公寓市場上，品牌長租公寓市場占比小于10%，中小長租公寓的占比大于90%，中小公寓面臨的現(xiàn)狀是，獲客難，入住率不穩(wěn)定，疫情的出現(xiàn)讓獲客難度進(jìn)一步加大；其次是運(yùn)營成本高，不盈利；服務(wù)不規(guī)范，續(xù)租低；30%客戶為副業(yè)投資，管理存在很大漏洞。 “面對上述現(xiàn)狀，E+青年公寓的布局主要以一二線城市為主，聚焦城市核心區(qū)域，采取因店制宜的模式，提升公寓核心競爭力，利用數(shù)字化、智能化的科技，提升運(yùn)營效率?！?文鵬說。

??有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2020年長租公寓市場規(guī)模大約是1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年能超過4萬億元。劉斌堅(jiān)信，未來的品牌服務(wù)式公寓，將是一片藍(lán)海，并且迎來一個黃金發(fā)展期。

??存量時代房地產(chǎn)金融的攻守之道

??新冠疫情導(dǎo)致全球遭受上世紀(jì)30年代以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，有170多個國家GDP出現(xiàn)負(fù)增長，新冠疫情給全球帶來超過1200萬億美元的經(jīng)濟(jì)損失。國際貨幣基金組織的最新預(yù)測，全球2020年GDP增速為-4.9%。

??“后疫情時代有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。在此背景下，資管行業(yè)應(yīng)當(dāng)主動提升格局，要更趨向于以客戶為中心，幫助投資人適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境，專注于長期回報的投資，分散配置風(fēng)險。” 五牛控股董事總經(jīng)理宋鵬表示，在后疫情時代，五?？毓沙齻€方向提升。第一，堅(jiān)持以客戶為中心；第二，重視運(yùn)營模式，提升投資效率；第三，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理價值鏈的科技轉(zhuǎn)型，做好優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值和服務(wù)提升。

??“中國地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷20年的高速成長，逐步進(jìn)入存量市場。那么對于存量市場，商業(yè)機(jī)會在哪里？” 安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)主管合伙人湯哲輝表示，主要是舊物業(yè)升級改造的機(jī)會和收益性物業(yè)的投資管理機(jī)會。在存量市場到來之際，房地產(chǎn)行業(yè)也在改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，企業(yè)融資的壓力持續(xù)增大，銀行貸款更多地集中在頭部企業(yè)。

??此外，湯哲輝認(rèn)為，不只是存量市場，增量市場也很大，2019年中國新房銷售是16萬億，所以在存量市場里面對于有準(zhǔn)確把握市場周期的地產(chǎn)開發(fā)商來講，同樣有足夠發(fā)展的機(jī)會。

??中奧地產(chǎn)副總裁于志表示，隨著房地產(chǎn)增量市場份額的減少，單純憑借傳統(tǒng)的招拍掛方式獲取土地，已經(jīng)無法滿足房企開疆?dāng)U土的發(fā)展步伐。城市更新政策的出臺，為房企布局一二線城市，提供了新的思路。但全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響，商業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)低迷，商業(yè)存量改造、經(jīng)營轉(zhuǎn)型需求凸顯，市場對刺激內(nèi)需期望很高，存量改造、推陳出新、吸引客群、推動業(yè)績和價值提升將是2020年商業(yè)項(xiàng)目的重要任務(wù)。于志也期待未來市場的環(huán)境發(fā)展，金融手段會越發(fā)成熟，為存量市場開發(fā)出另一片世外桃源。

??國悅君安股權(quán)投資管理公司董事長、國泰君安投資管理公司前副總裁王順龍表示，房地產(chǎn)市場是很大，國民經(jīng)濟(jì)地位較高，市場有很大的金融空間去挖掘。國悅君安計(jì)劃把股權(quán)市場逐步向房地產(chǎn)市場拓展。

??“產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個很大的市場，政策給予支持，目前發(fā)展較快。那么如何與金融去結(jié)合？”王順龍說，如何用技術(shù)手段扶持園區(qū)產(chǎn)業(yè)化，項(xiàng)目進(jìn)來后，資金缺口是一個很大的問題，目前銀行貸款很難解決問題，可以從金融角度與項(xiàng)目資金管理相融合。

??Collab御灃集團(tuán)總經(jīng)理胡軍介紹道，御灃集團(tuán)是存量地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營商，投、融、管、退，全生命周期，全產(chǎn)業(yè)鏈，從資產(chǎn)端到運(yùn)營端到最后的退出。從資產(chǎn)端看，御灃集團(tuán)采用輕重結(jié)合的模式來進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營管理。

??對于未來中國不動產(chǎn)投資布局，胡軍表示，御灃集團(tuán)大部分股東和資金方都在境外，今年也會做一些改變，改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，境內(nèi)境外改革，引進(jìn)一部分內(nèi)資，利用科技的力量為企業(yè)賦能。

??在存量地產(chǎn)運(yùn)行過程中，今年企業(yè)融資方面的情況如何？安獅資產(chǎn)創(chuàng)始人及董事長張國正分享道，長遠(yuǎn)來講，必須維持在中國的投資，投資人更能接受長期投資的理念，在疫情之后，相對于去年，今年的融資其實(shí)更容易。

??張國正表示，投資人在尋找合作時，更注重資產(chǎn)管理人的專業(yè)性，管理人必須非常了解市場，從市場的切入點(diǎn)，了解整個項(xiàng)目的定位，對于整個招商以及運(yùn)營，投資人希望更多的是內(nèi)部運(yùn)作，形成封閉的服務(wù)鏈才較為穩(wěn)妥。