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??8月27日下午，佳兆業(yè)披露2020年中期業(yè)績報告，同時舉行線上業(yè)績會。佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成、行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆，首席財務(wù)官吳建新等管理層出席了業(yè)績會。

??目前佳兆業(yè)已經(jīng)擁有多個上市平臺，業(yè)務(wù)則涉獵物業(yè)管理、文體、教育、醫(yī)療等多個領(lǐng)域，明年其在深圳的旅游度假項目也將迎來開放，多元化業(yè)務(wù)逐漸進(jìn)入加速通道。作為主業(yè)的地產(chǎn)，或?qū)⒃诮衲晖瓿汕|規(guī)模。

??業(yè)績會上被問及三年前定下的千億目標(biāo)和未來的發(fā)展，郭英成感慨道，“企業(yè)要有目標(biāo)，但可持續(xù)發(fā)展才是最重要的。”現(xiàn)階段內(nèi)外部環(huán)境的影響下，佳兆業(yè)希望能練好基本功，加強(qiáng)銷售回款，保證現(xiàn)金流，在行業(yè)內(nèi)保持強(qiáng)競爭力。

??今年舊改轉(zhuǎn)化總貨值745億

??按照年報披露的數(shù)據(jù)，2020年上半年，佳兆業(yè)完成了360億元的權(quán)益合約銷售金額，同比增長3.9%，其中大灣區(qū)貢獻(xiàn)了近60%的銷售額。

??收入方面，今年1-6月佳兆業(yè)實現(xiàn)了222.97億元的營業(yè)收入，同比增長10.9%，毛利率微增至33.8%，核心凈利潤則同比增長了25.7%，為34.6億元。

??在佳兆業(yè)的收入中，大灣區(qū)依然占據(jù)絕對地位，來自該區(qū)域的收入占總比的80%，來自一線城市的收入占比則為68%。

??不得不提的是佳兆業(yè)的舊改貢獻(xiàn)，今年上半年，來自舊改項目的貢獻(xiàn)銷售超過了30%。佳兆業(yè)高管也在業(yè)績會上多次強(qiáng)調(diào)，舊改業(yè)務(wù)會是該公司未來的增長動力所在。

??樂居財經(jīng)了解到，今年上半年佳兆業(yè)新增了20個舊改項目，舊改項目總數(shù)167個。今年佳兆業(yè)將有10個舊改項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，可售總面積達(dá)到15.95萬平方米，預(yù)計可售貨值高達(dá)744.7億元，達(dá)到歷年最多，“超越了每年轉(zhuǎn)化80-100萬平方米舊改用地的目標(biāo)。”

??其中，今年上半年已有分別位于香港、深圳、廣州的5個舊改項目得到轉(zhuǎn)化，共計提供了81.1萬平方米的建筑面積，整體可售面積約為70.5萬平方米，可售貨值約為270億元。

??下半年還將有位于深圳的5個舊改項目繼續(xù)轉(zhuǎn)化，可售面積約為89萬平方米，預(yù)計可售貨值475.6億元。

??據(jù)悉，今年上半年佳兆業(yè)新增的權(quán)益土地儲備約為281萬平方米，權(quán)益代價222億元，

??按此來算，舊改供應(yīng)的土地已占其整體土地供應(yīng)的23.9%。

??數(shù)據(jù)顯示，目前佳兆業(yè)的土地儲備約為2680萬平方米，其中有560萬平方米約21%的土地儲備為舊改項目，舊改土儲的貨值高達(dá)2400億元，約占總貨值的41%。

??另外佳兆業(yè)還有高達(dá)4200萬平方米的舊改儲備土地面積，預(yù)計貨值高達(dá)2.6萬億元，99%都位于大灣區(qū)。

??佳兆業(yè)管理層透露，盡管今年外部環(huán)境的影響和沖擊較大，但下半年佳兆業(yè)還將有1200億的可售貨值推出，通過加快銷售，加速舊改項目轉(zhuǎn)化，因此不會調(diào)整此前定下的千億目標(biāo)，“有信心完成全年目標(biāo)。”

??凈負(fù)債率下降目標(biāo)120%

??負(fù)債問題，依然是佳兆業(yè)業(yè)績會上被談及的重點。

??業(yè)績會上，新上任的首席財務(wù)官吳建新表示，現(xiàn)金安全、債務(wù)風(fēng)險可控目前已被放在佳兆業(yè)發(fā)展的首要位置，“我們通過抓現(xiàn)金回款、搶融資放款等，保障現(xiàn)金安全、回款和儲備。”而這也被佳兆業(yè)主席郭英成視作未來佳兆業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重點。

??從數(shù)據(jù)來看，今年上半年佳兆業(yè)總資產(chǎn)約為2920億元，同比增8%；資產(chǎn)負(fù)債率78.7%，擁有的現(xiàn)金及銀行存款約為405億元，同比增長9%，銷售回款率也增加了12個百分點到87%。

??負(fù)債方面，截止2020年6月末，佳兆業(yè)有息負(fù)債規(guī)模約為1217億元，其中境內(nèi)占比43%，境外占比57%，一年內(nèi)到期的額度占比約26%，為316億元。同期整體融資成本則為8.8%，其中境內(nèi)融資成本7.8%，境外融資成本9.6%。

??關(guān)于規(guī)模和現(xiàn)金流、利潤的平衡，吳建新也坦言感覺壓力山大，“但合理的控制負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、提升利潤率、保持發(fā)展與債務(wù)之間的平衡一直是財務(wù)的重要工作方向。”

??對于凈負(fù)債率，佳兆業(yè)則在業(yè)績會上提出了一個中期目標(biāo)：通過加速回款、加強(qiáng)運營、提升利潤及引入戰(zhàn)略投資等措施，將凈負(fù)債降至100%以內(nèi)。

??佳兆業(yè)管理層表示，今年佳兆業(yè)計劃從兩個方面加強(qiáng)銷售回款，一是加強(qiáng)銷售回款率、降低有息負(fù)債等運營方面的措施，另一個則是債務(wù)管理，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，具體包括適合的時候做一些摘債券回購、用長債換短債以及拓展海外融資渠道。“2020年底我們希望凈負(fù)債能降到120%。”

??顯然，相比于銷售規(guī)模目標(biāo)，現(xiàn)金和債務(wù)方面的管理，于現(xiàn)階段的佳兆業(yè)而言才是最重要的。

??三年前佳兆業(yè)以一場業(yè)績會重回大眾視野，提出了一個千億目標(biāo)，如今三年已經(jīng)過去，佳兆業(yè)千億目標(biāo)在望，但作為主席的郭英成，業(yè)績會上被問及佳兆業(yè)的千億目標(biāo)和下半年工作重心時，卻僅一句千億目標(biāo)不是我們的目標(biāo)就帶過去了。

??“其實一個企業(yè)要有目標(biāo)，但最重要的還是可持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)健。”

??郭英成表示，佳兆業(yè)發(fā)展過程中，外部環(huán)境影響無可避免，因此需要練好基本功，尤其是運營能力和產(chǎn)品溢價能力、銷售回款需要做到有強(qiáng)的競爭力。而今年上半年的疫情雖然給包括佳兆業(yè)在內(nèi)的房企帶來內(nèi)部管控方面的一些挑戰(zhàn)，卻也同時帶來了蘊藏其中的商機(jī)。