控制房?jī)r(jià)與穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)辯證關(guān)系探析

陳伯庚

自2005年3月開(kāi)始的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，今年已進(jìn)入第8個(gè)年頭了，圍繞是控制房?jī)r(jià)還是穩(wěn)定房市保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也已搖擺過(guò)好幾次，二者關(guān)系能否正確處理，已成為宏觀調(diào)控成敗的關(guān)鍵。在此深度博弈階段，出現(xiàn)的所謂宏觀調(diào)控“松動(dòng)”之說(shuō)，也與房市萎縮有關(guān)。本文試圖就控制房?jī)r(jià)與穩(wěn)定發(fā)展房市兩大目標(biāo)之間的關(guān)系，展開(kāi)分析與探討，期望對(duì)決策有所裨益。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮是否是宏觀調(diào)控的成果

這是當(dāng)前面臨的且必須回答的首要問(wèn)題，這一問(wèn)題的提出源自房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

2012年2月20日據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，2011年由于國(guó)家和地方采取了一系列政策措施，全市新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米13448元，比上年下降5.4%，如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)拆遷安置房等保障性住房后的市場(chǎng)化新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米21584元，比上年上漲2.8%。而同時(shí)則市場(chǎng)需求處于歷史低位，2011年，全市商品房銷(xiāo)售面積1771.3萬(wàn)平方米，比上年下降13.8%，其中商品住宅1473.72萬(wàn)平方米，下降12.6%。全年商品房銷(xiāo)售額2568.8萬(wàn)億元，比上年下降13.2%，其中，商品住宅銷(xiāo)售額1981.91億元，下降17.3%。存量房交易面積更是持續(xù)下降。2011年上海市存量房交易面積1398.67萬(wàn)平方米，比上年下降28.9%，其中存量住宅1058.71萬(wàn)平方米，下降30.4%。今年1月，上海房企整體銷(xiāo)售不佳，八成以上的上市房企銷(xiāo)售面積回落，全國(guó)的情況特別是一線城市大致相似，北京2011年注銷(xiāo)473家房企。

上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，2011年加強(qiáng)宏觀調(diào)控的結(jié)果，房?jī)r(jià)雖有所下降，而住房銷(xiāo)售面積卻大幅下降，降幅高達(dá)10%-30%。這就不能不引起人們思考：房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮是宏觀調(diào)控的成果嗎？筆者的回答：不，決不是！這種絕然否定的回答是有充分根據(jù)的。

溫家寶總理近期強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。這兩大目標(biāo)缺一不可。