??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

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??宜興市為無錫市代管縣級市，2020年年中開始，房地產市場火熱程度令人乍舌:

??1) 土地市場，建發“梅林A03”地塊地價超過19500元/平方米，追平無錫市單價地王紀錄；

??2) 新房市場，到2021年5月，宜興市區商品住宅成交均價同比漲幅達57%。

??GDP不及江陰市的宜興市，近一年來樓地市“追趕無錫，超越江陰”表現的促成原因，除卻其“三山二水五分田”土地資源稀缺所導致的地王頻出和住宅供應稀缺外，我們認為“市貧民富”下對房地產市場突如其來的巨變缺乏應對儲備措施也是重要原因。結合實際調研情況來看，我們認為短期及中期宜興房地產市場存在以下隱患：

??1) 地價房價過高，觸發市縣聯動，后續政策調控將收緊；2) 二手房市場冷淡，改善換房客資金難以周轉；

??3) 工薪收入尚不足，房價過高剛需客難以支付；

??4) 輿情過熱，投資情緒掩蓋自住剛需，基建配套難撐居住需要。

??當前樓地市熱點主要集中在宜興市區，即宜城街道、新街街道、新莊街道、屺亭街道。下文將以宜興市區和宜興全市作為區分。

??梅林土拍引動看漲預期：龍信地價首破萬

??建發1.95萬/㎡平無錫單價紀錄

??“地市帶動樓市”，地王出讓拔高樓市預期。2020年5月龍信競得宜地16號-龍信·御瀾氿溪地塊，成交樓板價首次破萬，拉動市場預期。后續大家、中超和華晟新力聯合體相繼購置4宗城東宅地，成交樓板價超過8000元/平方米，將市場熱度由梅林板塊向城東（宜城街道和新莊街道）擴散。隨后國銳大家聯合體競得宜地49號-國銳大家·氿瓏雲起地塊，將新街街道地價也推升破萬。

??本輪土拍高點在于建發競得的“梅林A03地塊”。本宗地塊不僅最終成交樓板價達19518元/平方米，與當前無錫市單價地王紀錄持平，觸及土拍隱形地價控制線，而且其出讓底價樓板價達11763元/平方米，高于此前最高成交單價，破萬的底價更是給予樓市強預期，將市場情緒推至高點。

??市區新房房價同比漲57%

??新項目即開即售罄引爆“跟風買房”潮

??概括而言，地價破萬極大鼓動購房情緒，顯著體現在市區房價的大幅驟增。依實際調研情況而言，非核心板塊在售項目售價普遍近半年漲幅20%。位于城西的海倫堡·天樾庭尾盤售價1.33萬元/平方米，而周邊競品常工·世紀學府加推售價已升至1.6萬元/平方米。位于城東經開區的港龍·湖光瓏樾首開高層毛坯均價1.3萬元/平方米，最近一次加推均價升至1.55萬元/平方米。

??2020年中以前,宜興市區與全市房價走勢大體相當，依實際調研情況而言年房價漲幅僅200元/平方米左右。隨著2020年5月龍信地王單價過萬元，市區房價顯著上揚，2020年9月起較全市房價價差超過2000元/平方米，至2021年5月升至1.9萬元/平方米，同比漲幅達57%。

??與之對應的，房價快速上漲引發購房情緒高漲，首開、加推樓盤即開即罄。在售項目如港龍·湖光瓏樾由首開去化70%變為加推售罄。核心區域的新開樓盤，如金科敏捷氿著、弘陽力高時光氿樾等更是于開盤前即落位完畢。

??“即開即罄”入市房源快速去化，無房可買下引發購房者跟風買房。一方面無限購下投資性購房者普遍多項目、多套數認籌。另一方面剛需性購房者恐慌入市，經開區、團氿等板塊銷售表現由冷轉熱，在售項目月均流速超過100套。

??民富基礎深厚

??2020年后購房情緒高漲

??越貴越大面積越熱銷

??2020年宜興市GDP達1832億元，雖不及江陰市，但總量仍居于全國“百強縣”前十位。線纜、環保、紫砂產業，加上以前的化工、礦山等等，誕生了數以萬計的私企業主、供銷員、個體戶，居民長期積累的大量金錢和財富基礎，本輪樓市下置業的主要支撐。

??追漲的投資性下置業特點鮮明：越貴越大產品越優翹。據實際調研來看，由于宜興是無錫的代管“飛地”，購房者已本地為主，城東東氿區域更是全宜興置業焦點。近一年內由于房價激增，在“追漲”心理下改善投資性購房者更熱衷于能夠獲取更多回報的高總價產品，因此如龍信·御瀾氿溪、春曉江南花園、碧桂園鳳鳴府等單價高、戶型面積大的產品極為優翹。尤以疊墅類產品為最，提前落位、內定客戶等現象屢見不鮮。

??另外值得一提的是，宜興購房者在置業選擇上有三點偏好：一是有較強地域性，隨著宜興城市發展重心東移，置業首選由新街街道向宜城街道，由團氿向東氿轉移。如恒大與金科兩項目一河之隔，但首開均價價差達3000元/平方米。二是偏好高首付，剛需購房者收入較低對月供有較大壓力，故首付比例普遍較高；改善及投資客戶有較多流動資金，也偏好于高首付甚至全款。三是偏好毛坯，宜興要求新建樓盤中精裝房需占五成以上比重，購房者對房企精裝標準不認可，更偏愛毛坯交付。如萬科翡翠天元項目在交付后協助業主拆除自帶精裝。

??地市缺乏管控

??“高價小地”、底價節節升助推地價房價高增

??正如上文所說，本輪宜興房地產“大牛”是因地市而起。具體分析而言地市因素可概括為兩點：“高價小地”的供地方式、出讓底價節節升的出讓方式。內在根本則是在于土拍政策不加限制。

??“高價小地”的供地方式，2018年起至今，宜興市區共計供應宅地36宗，其中八成以上宅地總建面積低于10萬平方米，是為“小地”。因此品牌房企進入宜城拿地實際成本較低，除建發、龍信、君悅競得的部分宅地外，多數土地成交總價均在10億元以內。因此房企通過合作可競得低總價、高單價地塊。且由于規劃容積率普遍低于2.2，因此便于房企打造高價項目借以“高單價噱頭”引導市場預期向上。

??出讓底價節節升的出讓方式，2020年疫后宜興市區土拍明顯加速，全年共計成交17宗宅地，超過2018年和2019年之和。同時值得注意的是，出讓底價由4781元/平方米（華晟新力·氿悅湖山地塊）節節升至6500元/平方米（國銳大家·氿瓏云起地塊），漲幅達27%。

??更有甚者，2021年5月出讓的建發“梅林A03地塊”出讓底價破萬達11762元/平方米，較2020年底國銳大家氿瓏云起地塊漲幅達81%，較上一宗梅林板塊宅地（龍信·御瀾氿溪）漲幅也達66%。

??總而言之，快速上升的底價無疑是地價屢創新高的重要推手，同時也給予公眾更強的房價上漲預期。同時，“高價小地”的供應方式也給予了房企更強的入市活力。

??政策寬松、監管真空

??地方又對突變的市場缺乏相應儲備措施

??相比于無錫市市區既限購又限售的調控力度，宜興對房地產市場缺乏必要的監管。

??政策調控方面，無限購限售也無明確限價措施，對學區房等二手房熱點問題也缺乏遏制措施。市場監管方面，對經營貸、消費貸違規流入房地產市場等一類信貸端監管實施效果不佳，購房者在交房后可對房產進行抵押籌資。

??值得注意的是，6月10日無錫市前往江陰、宜興指導房地產市場調控和穩定工作，指出要盡快完成房地產市場調控長效機制工作方案，做好調控政策儲備，與市區同步推進房地產市場調控工作。

??作為回應宜興出臺了“限價競配建”的土拍新規，但從首例適用地塊和后續落地情況來看仍缺乏調控決心。6月17日宜興掛牌宜經掛[2021]10號地塊，首次采用到達最高限價后競人才配建房的出讓方式。但一方面地塊位于和橋鎮并非當前熱點板塊，另一方面最高限價3879元/平方米已接近區域最高地價記錄，結合二者來看限價地的掛牌不免有“試水”意味。同時，后續掛牌的另外2宗涉宅地仍沿用“價高者得”的土拍舊規。由此可見座談后調控政策仍缺乏嚴格落地的決心。

??新房供應不足

??2019年起全市消化周期低于1年

??2021年市區接近無房可買

??作為補充，宜興新房存在的長期供應不足現象也是本輪樓市高熱行情的背景基礎。

??據CRIC監測數據，2019年以后宜興全市消化周期長期低于1年，尤其是宜興市區消化周期低于6個月。2020年二季度起隨著地市帶動樓市成交激增，市區可售房源快速清零。一方面供不應求加劇購房者恐慌購房心理，另一方面新入市樓盤即開即罄也使得近一年宜興市區接近無房可買。

??從實際調研來看與數據基本相符。城西團氿當前在售項目普遍尾盤，坦言市場“無庫存”；城東港龍·湖光瓏樾也正是由于是經開板塊僅存在售項目而熱銷。

??展望：市場量價即將見頂

??三大風險點：調控、購買力、基建

??綜合上文關于宜興當前地市樓市熱象以及成因，結合近期政策環境變化，短期及中期宜興房地產市場存在以下隱患：

??地價房價過高，觸發市縣聯動，后續政策調控將收緊。如上文所述，宜興地價已平無錫市區，房價一年內同比漲幅超50%。6月10日座談會上已提出要加強市縣聯動，形成調控合力。后續調控大概率將在信貸、限售以及遏制學區房炒作等方面加強對“房住不炒”目標的落實。

??二手房市場冷淡，改善換房客資金難以周轉。二手房成交熱度遠不及新房，成交周期普遍長達半年以上。一方面新房投資既得利益者資金變現通道不暢；另一方面改善客由于換房難度高、時間長，資金難以周轉下購買力受到限制。二者因素下在中長期宜興新房市場也將迎來購買力的瓶頸。

??工薪收入尚不足，房價過高剛需客難以支付。宜興房價經過輪番上漲也已逼近無錫全市均價，其中城東區域均價更是已超過與宜興接壤的濱湖區胡埭鎮。本地憑借工薪的剛需客購買力已出現瓶頸，無法“置換買房”的剛需客正逐漸向芳橋街道、屺亭街道甚至更遠鄉鎮外溢。

??輿情過熱，投資情緒掩蓋自住剛需，基建配套難撐居住需要。當下輿情高熱，炒作投資掩蓋了自住剛需。熱市下需要看到的是當前宜興城市基建和配套尚不足以支撐居住需要，如梅林板塊、經開板塊等。當前大熱板塊后續或將出現入住率低等問題。

??總而言之，對于以本地購房者為主的縣級市房地產市場，宜興樓市地市已明顯過熱。民富基礎豐厚終有限度，剛需及改善客群購買力都有見頂風險，后續市場量價將“無根可依”。

??我們認為，應當盡快落實房地產市場調控主體責任，拿出必要的監管決心。嚴查經營貸、消費貸款，防止借機對一手房和二手房的炒作，增加對地對房供應規模和節奏，切實出臺相關政策遏制地市樓市價格上漲趨勢等。

??典型項目一：金科·氿璋

??地理位置：新莊街道宜官路與范蠡大道交匯處

??首開售價：備案均價18500元/平方米

??項目點評：本項目位于新莊街道，屬于東氿新城2.0規劃內，當前東氿新城1.0內已無在售房源。項目南側華晟新力·氿悅湖山即將開盤的疊加和洋房產品定價2.3萬元/平方米，與本項目相比存在一定倒掛。且由于即將開盤的中超項目市場預期定價將突破3萬元/平方米。

??因此在房價預期下本項目主打改善型產品，主力戶型為102-140平方米。購房者以改善投資為主，以低首付為主，但多半客戶會于次年將貸款結清。區域內在售及待售產品以大面積為主流，購置東氿新城板塊內住宅附帶一定圈層價值。

??購房者主要來自于市區以及丁蜀、周鐵等私營業發達鄉鎮，總價天花板為200萬左右，本項目140平方米產品有一定去化壓力，主要體現在月供壓力。

??當前項目尚在驗資認籌中，102平方米及122平方米產品已基本落位完畢。

??地理位置：屺亭街道經開區

??建筑面積：18.8平方米

??上次加推售價：備案均價15500元/平方米  

??項目點評：本項目位于屺亭街道經開區板塊，位于東氿新城北部。該板塊此前項目扎堆，貨量充足。在2018年-2020年東氿新城板塊房價攀升時，經開區板塊房價處于橫盤狀態。

??后來隨著地王頻頻刷新地價，帶動剛需購房者外溢對板塊內房源充分消化，板塊銷售表現出現回升，在售項目由需要分銷導客變為加推日光。

??本項目于2020年8月首開，首開均價洋房1.4萬元/平方米，高層毛坯1.3萬元/平方米，至最近一次加推銷售均價累計上漲2000元/平方米。由于正值市場上升期，且周邊競品項目貨量較少。首開去化達70%，后加推越開越火，至2021年最近一次加推實現即開即罄。

??本項目購房者由城區東氿板塊外溢和周邊鄉鎮客戶組成，剛需購房者居多，主力戶型為99-109小面積產品。              

??地理位置：新街街道團氿板塊疊翠路與巷頭西路交匯處 

??上次加推售價：備案均價14500元/平方米  

??項目點評：本項目位于新街街道，屬于城西團氿板塊，是宜興老城區。由于宜興整體向東發展，城西老城區房價相對低位，在售新房項目不多，板塊內多為待拆遷的老舊二手房。

??本項目主打剛需，共3棟體量較小，1棟高層2棟洋房，主力戶型為99-109平方米3房和120-125平方米4房。購房者以東氿外溢以及來自徐舍鎮、張渚鎮等剛需購房者。

??項目于2020年7月首開，售價洋房毛坯1.4萬元/平方米，首開去化7成。2020年9月加推精裝高層房源，戶型99-109平方米，均價1.3萬元/平方米，總價150萬元左右。由于項目房源較少，后續持銷下至2021年5月已售至尾盤。