??2016年底國家發改委批復《中原城市群發展規劃》，中原城市群的概念正式確立。依靠著“一核四軸”的發展戰略，中原城市群落地3年以來總體發展良好。河南作為中原城市群中的發展核心，房地產市場同樣受到極大關注。建業、正商、康橋等房企在其中有什么亮眼的表現呢？未來在三條紅線的調控下，豫系房企應當如何面對？

??01

??中原城市群政策利好

??經濟規模領先周邊省份

??1、省內基本面向好，整體經濟水平提升

??河南地理位置優越，鄭州作為中原城市群核心城市帶動區域發展（略）

??河南經濟相對領先周邊省份，產業結構升級優化明顯（部分略）

??隨著近幾年中原城市群建設的逐步推進，河南省城市規模持續擴大，河南的整體經濟水平穩步增長，2020年河南省的GDP水平為54259億元，排名全國第5，排名在周邊6省中位居第二，且四年GDP復合增速達到8.0%，在周邊地區中僅次于安徽省的12.2%，綜合河南省在全國的GDP排名較為靠前這一因素來看，其四年GDP復合增速在周邊地區屬于較高水平。

??省內各城市經濟水平發展不均，鄭州虹吸效應明顯

??從河南省內各區域城市發展來看，已形成了以鄭州為主中心，洛陽為副中心城市，以及南陽、商丘、安陽各區域中心的城市聯動發展格局。其中鄭州大都市區定位國際綜合樞紐及國際物流中心；洛陽副中心定位建設區域經濟中心及全國先進制造業基地；此外商丘聚焦產業、創新，南陽聚焦生態、旅游，安陽聚焦交通、產業等。

??從經濟水平上來看，鄭州近幾年GDP水平得到了飛速的發展，2020年GDP水平為12003億元，四年復合增長率達到11%，2020年的GDP水平排在周邊省份的省會前列，與周邊接壤的6個省份的省會相比，僅次于武漢。同時，在省內，鄭州2020年的GDP水平是第二名的2.3倍，河南省內其他城市經濟發展水平相對鄭州來看斷層明顯，省內18個地級市發展較為不平衡。洛陽、南陽、許昌、周口、新鄉五市2020年GDP水平超過三千億元，而濮陽、漯河、三門峽、鶴壁、濟源這5個地級市GDP水平不到兩千億元。

??2、河南房地產市場較大，人均購買力低致售價不高

??省內房地產市場較大，投資主要集中在鄭州（部分略）

??從房地產發展體量上來看，河南省2019年房地產開發投資額7465億元，全國各地區排名第五，房地產市場整體體量較大，同時同周邊6個接壤的省份比較來看，河南僅次于山東省，在中部地區中屬于領先地位。反映到最終的商品房銷售額來看，2019年河南省的商品房銷售額9010億元，全國各地區排名第六，與周邊接壤的省份相比，僅次于山東省。

??三四線市場成交韌性較強，重點地級市土地市場表現較好（略）

??人均購買力及城鎮化率較低，商品房銷售均價不高

??從人均發展水平來看，2019年河南省人均地區生產水平56388元/人，全國地區排名第17，城鎮居民人均可支配收入34201元，排名第26名，在周邊接壤的省份中，人均購買力屬于下游的地位，整體人均購買力較弱。

??此外，河南省整體的城鎮化率才達到53.21%，遠低于全國城鎮化率60.6%。整體反映到商品房銷售均價來看，由于人均經濟水平較低，城鎮化不高，商品房銷售均價也較低，2019年僅為6311元/平方米，較全國平均少32%，全國排名也僅為第25名，在周邊各省市中排名最末。而基于河南省人均購買力不足、商品房銷售均價較低，整體豫系房企銷售規模相對較小。

??競爭格局：外來房企深耕愈顯成效，本土房企仍有較大土儲積累

??競爭集中大鄭州，本土房企市場份額日漸被蠶食（部分略）

??從河南省的整體房地產的歷史發展格局來看，過去很長的一段時間內，無論是頭部豫系房企還是外來規模房企，主要的戰場在鄭州，對鄭州之外的市場下沉相對困難。主要因為鄭州的城鎮化水平以及人均購買力較高，容易孕育出規模相對較大的豫系房企，如正商、建業、鑫苑等本土房企的大本營一直在鄭州，且一直占據鄭州市場的較大份額。

??然而，隨著外來房企的進入，本土房企的份額正逐年被外來房企蠶食。一方面鄭州市占率TOP1的水平逐年下降，且與第二名的差距逐年縮小，市占率TOP1由2015年的16.0%下降到2020年的9.1%，2015年TOP1的市占率與第二名的差距有6個百分點，而2020年差距則不足1個百分點；另一方面，本土房企在鄭州的銷售占比逐年下滑，由2015年的68%下降到2020年的32%，并且在市占率TOP10的房企中，外來房企個數逐年上升。

??不過基于鄭州激烈的競爭環境，因而近幾年在河南省布局的房企也將目光投向三四線市場。本土房企中，建業、正商等逐步向三四線城市下沉，其中建業2019年實現省內18個地級市122個縣級市的覆蓋；外來房企中碧桂園、恒大、綠地、中海等龍頭房企在布局鄭州之余，也積極在三四線城市進行布局，同時部分規模房企中梁、中南、融僑、融信、綠城等中上梯隊的規模房企，也會機會型進入一些基本面較好的三四線城市。

??碧桂園土儲量獨占鰲頭，但本土房企仍有較大積累（略）

??02

??豫系房企規模發展有所落后

??應積極外拓擴大規模

??1、豫系無超級大房企，整體競爭力相對較弱

??TOP200房企中豫系房企上榜13家，整體排名相對靠后（略）

??建業、正商位居龍頭，規模斷層較為明顯（部分略）

??從豫系房企的銷售規模來看，豫系房企的規模斷層較為明顯，200億元是明顯的分水嶺。目前規模最大的是建業，其2020年的銷售金額為683.4億元，若加上建業輕資產代建的343.03億元，則建業的整體的銷售規模超過千億。排名第二的是正商，其2020年的銷售金額420.1億元，而綠都、康橋、鑫苑、和昌的銷售金額集中在200-300億元之間，他們之間規模相差不大，但明顯斷層于建業和正商。

??2、豫系房企本省銷售占比超過7成，主要集中在大鄭州

??集中布局鄭州及周邊城市，建業正商下沉效果顯著（部分略）

??從上榜的13家豫系房企的銷售區域分布來看，2020年這13家企業在河南省內的銷售金額約為2102億元，對其總銷售額的占比約為74.15%，可見重點豫系房企的合約銷售金額主要仍來自于河南省。與此同時，根據河南省2020年房地產銷售金額9364.36億元計算，這13家豫系房企在河南省的市占率約為22.45%，豫系房企在本省的市占率仍有待提高。

??大鄭州地區銷售貢獻較多，未來競爭可能更激烈（部分略）

??具體來看各企業2020年在河南省內的銷售規模，較為值得注意的是重點豫系房企在大鄭州的銷售額對其省內銷售額的占比達到了57%，排除深耕全省的建業之后甚至能達到69%，是省內銷售貢獻最大的區域。

??不過銷售份額在鄭州的過度集中使得這幾家房企的未來發展受鄭州單城市的政策影響較大，風險較為集中。與此同時，隨著市場愈發公開和透明，外來規模房企的資本優勢也在不斷放大，通過不斷輸出其品牌以及口碑，長期來看會加劇市場的競爭激烈度，逐步擠壓本地房企的生存空間。

??內鄭州外各城市銷售貢獻均不足6%，許昌吸引房企入駐（略）

??3、省外擴張有待加速，全國各經濟區分布較為平均

??多數企業將全國化提上日程，而進度較為遲緩（略）

??區域布局漸趨平均，重點布局一二線城市（部分略）

??從單個企業的省外布局來看，作為積極省外擴展的豫系房企，鑫苑中國省外銷售貢獻的城市個數最多，包括成都、青島、北京等18個城市，其銷售貢獻最大的省外城市為成都，銷售額為38.77億元。城市能級方面，豫系房企的省外擴張的選擇主要是以熱點一二線城市為主，價值外溢的三四線城市為輔，這為企業投資效益以及風險規避打下了較為不錯的基礎。不過，由于這些城市的開發成本以及競爭成本較高，因此對于企業的資金鏈產生了一定的挑戰，從而拖慢了豫系房企進行全國化布局的步伐，相應的全國的產品知名度影響也較弱。

??03

??豫系房企整體注重產品品質

??重視全產業鏈發展

??在注重省內省外擴張的同時，豫系房企也沒有放松產品力的打造。整體看來豫系房企在產品打造方面，不僅通過提升建造品質、物業服務品質等方式增強其產品競爭力，此外還推出了眾多不同市場定位的產品系列，以滿足不同人群的需要，基本達成了從剛需到豪宅的全覆蓋，從而為其規模的穩定擴張提供了有力的基礎。與此同時，不少豫系房企都布局了多元化產業，從而為住宅產品帶來優質配套，力圖打造地產全產業鏈模式，進一步提升其市場競爭力。

??1、本地經濟發展以及客戶偏好促使企業更加重視產品品質（略）

??2、產品線基本實現剛需到豪宅全覆蓋，仍需打磨產品特色（略）

??3、多家豫系房企推動多元化戰略，打造地產業務全產業鏈（部分略）

??除了提升產品品質外，不少豫系房企還加大了在房地產上下游的多元化布局力度，形成全產業鏈生態，從而為自身項目提供更多優質配套，提升其產品競爭力。整體來看，豫系房企中大部分都布局了金融、工程、物業以及商業運營等房地產開發上下游的業務，此外還有部分企業在教育、科技、貿易等方面進行差異化探索布局。

??以建業地產為例，自從企業在2015年6月開啟了由“房地產開發商”向“新型生活方式服務商”的戰略轉型之后，構建了地產、物業、智造、科技、文旅、商業、酒店、農業、君鄰會、教育、足球、旅游、金融為一體的大生態服務體系。其中筑友智造科技(00726.HK)、建業新生活（09983.HK）兩家建業推行多元化業務的重點公司已實現香港主板上市，代建業務平臺中原建業也向港交所遞交了招股書。多元化的業務布局不僅能為建業帶來更多利潤，同時也能夠反哺主業，為住宅產品帶來更為優質的資源配置，提升市場競爭力。

??04

??總結：省內競爭加劇

??豫系房企應積極走向全國擁抱合作

??受限于人均購買力不足，疊加城鎮化水平不高等原因，豫系房企原始資源積累較為緩慢，規模相對較小，以建業地產和正商集團為龍頭代表，同時出現較為明顯的規模斷層。在發展過程中，豫系房企體現以下特征：

??一方面，由于河南消費者比較偏好本土地級市小房企，城市之間存在口碑壁壘，規模豫系房企下沉三四線受阻力較大，省內擴張緩慢，規模增長較慢；另一方面，近幾年外來房企經過幾年深耕后，積累一定的開發口碑，對以鄭州為大本營的規模豫系房企造成較大的沖擊，外來房企逐步蠶食本土房企在鄭州的市場份額。

??面對下沉困局和外來的競爭危機，一方面，豫系房企積極推動多元化戰略，打通房地產上下游業務，樹立品牌認可度，在當前房地產步入存量時代，更加注重企業綜合運營實力及服務的時代下，這些生態圈的打造凸顯前瞻性。另一方面，豫系房企積極向省外擴張，其中建業在戰略上重資產堅守河南，省外擴張主要通過輕資產管理的方式進行；而鑫苑、和昌、永威、康橋、信友、錦藝、昌建等積極向外出走，經過多年發展，向外擴張有所成效，省外銷售占比有所提升，并且從布局區域來看，由起初的集中布局長三角，轉向長三角、京津冀、珠三角等多個城市群分散布局，同時正逐步提高自身的品牌影響力。

??隨著河南省房地產競爭的加劇，在省外龍頭房企的沖擊下，作為龍頭的建業規模上具有一定的資金實力以及品牌影響力，省內積極下沉，持續深耕，未來有望持續坐穩河南省龍頭地位，在穩固大本營的基礎上，穩健進行省外擴張，同時在多元化上擁有較為全面的生態圈布局，擁有地產、物業、建筑三個上市平臺，且代建板塊也在上市中，未來在多元化業態打通、省外布局取得進展的情況下，建業具有較大的發展潛力與較強的競爭力，規模有望持續上升。值得注意的是，康橋2020在競爭較為激烈的大鄭州的銷售排名達到第3名，以此來看康橋在一定程度上具有與規模房企抗衡的產品力以及品牌影響力，同時康橋在省外擴張力度也較大，無錫等地銷售貢獻日益加大，綜合來看其未來有較大的發展潛力。

??未來，房地產三條紅線調控下，疊加省內競爭加劇，可以預見豫系房企特別是河南省內地級市的本土小型房企生存環境更加艱難。在此情況下，豫系房企首先應持續打磨產品力，強化自身優勢，護住本土優勢；其次，應積極擁抱合作，擴大規模，在資本沖擊下，唯有保證一定量的規模體量才有持續向前發展的空間；第三，規模豫系房企可以像建業一樣積極打造生態圈，同時通過代建等方式做大規模，提升品牌影響力，增添企業盈利增長點；最后，積極走出省外，力拓新的增長空間。