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申報企業：上海中建申拓投資發展有限公司

??摘要：張江“城中村”改造項目是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項目之一。位于浦東新區張江鎮，項目總占地面積約為321畝，可出讓土地面積為216畝（14.4萬平方米），計容建面32.8萬平方米，分為勞動村（部分）區塊和田園、江欣居民區兩個區塊。定位為TOD城市綜合體，涵蓋大型商業辦公、住宅、體育公園、張江柵歷史風貌休閑街等業態。2015年以政府引導、村集體入股、中建八局參與的方式合資成立了項目公司，作為項目一、二級開發的實施主體，由此張江“城中村”改造項目拉開了開發建設序幕，目前部分住宅已經實現銷售，整體建成預計2027年底。

??項目主要做法及經驗包括：一是踐行“融海行動”，堅持以高標準和多樣性打造上海“城中村”建設標桿。二是打造“近零能耗建筑”，探索投-建-運全生命周期綠色低碳建筑實現路徑。三是將TOD理念與“城中村”改造相結合，打造15分鐘共融生活圈。四是保護、挖掘和煥新張江柵古鎮風貌及文化，打造上海市城市更新名片。

??項目是中建八局參與上海城市建設，融入上海、深耕上海的又一生動實踐，涉及開發業態范圍廣泛、形成成果豐碩，實現了張江區域發展的蝶變新生，是政府積極推動、企業不斷探索的城市更新典型項目。在業態規劃方面，綜合區域整體煥新，在住區營造方面人居環境品質提升；在空間打造方面，公共空間設施優化；在更新策略方面，歷史風貌魅力重塑；在綠色低碳方面，打造城市低碳TOD標桿；在公建配套方面，商業商務活力再造。具體看有三個方面的成效：一是滿足周邊市場需求及企業自身發展需求，有望實現可持續的經濟效益；二是攻克復雜項目的工程技術難題，推動綠色低碳到“碳中和”建筑的迭代升級；三是充分踐行了央企的社會責任和企業擔當，取得了眾多社會效益。

??（一）項目概況

??張江“城中村”改造項目全稱為浦東新區張江田園、江欣、勞動村（部分）“城中村”改造項目，是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項目之一。2014年6月，中建八局與張江鎮政府簽署了合作框架協議，明確了由八局參與浦東新區張江“城中村”改造項目。同年10月，明確以政府引導、村集體入股、央企參與的方式合資成立項目公司，作為項目一、二級開發的實施主體，其中中建八局占股90%，張江鎮政府占股10%。2015年9月，項目公司成立，自此張江“城中村”改造項目拉開了開發建設序幕。

??項目位于浦東新區張江鎮張江科學城核心區域，總占地面積約為321畝，可出讓土地面積為216畝（14.4萬平方米），計容建面32.8萬平方米，分為勞動村（部分）區塊和田園、江欣居民區兩個區塊，目前已完成勞動村（部分）區塊的開發建設，正在進行田園、江欣區塊開發建設。其中，勞動村（部分）區塊可出讓土地58畝，計容建面約為6.6萬平方米，包含住宅、商業、綠地和公交站配套等。于2018年10月啟動二級開發，2022年6月完成整體竣備交付。田園、江欣區塊可出讓土地158畝，計容建面約26.3萬平方米，涵蓋TOD綜合體、大型商業辦公、住宅、體育公園、張江柵歷史風貌休閑街等業態，共由5個地塊組成，目前B07-9商辦和B05-15住宅地塊已進入二級開發流程，B05-10商辦和B05-11古鎮風貌街地塊完成了一級開發，項目整體預計2027年底基本建成。

圖1：項目效果圖（田園、江欣區塊）

圖2：項目實景圖（勞動村（部分）區塊）

圖3：項目區位圖（左）及其中的田園、江欣區塊用地編號及地塊范圍示意圖（右）

表1：項目可出讓土地的基本信息

??（二）做法經驗

??張江“城中村”改造項目作為上海市第一批“城中村”代表項目，在業態規劃、住區營造、空間打造、更新策略、公建配套上都體現出了專業性，并且堅持高標準和多樣性原則，積極融入上海，打造近零能耗建筑，貫徹TOD理念，為當前城中村改造提供了很好的示范樣本。

??1、踐行“融海行動”，堅持以高標準和多樣性打造“城中村”建設標桿

??中建八局落戶上海已經25年，堅持積極融入上海，服務上海城市建設，積極參與上海經濟社會發展，踐行“融海行動”。本項目是中建八局“融海行動”的又一代表作，用10余年的時間，堅持以高標準和多樣性打磨產品，在業態規劃方面綜合區域整體煥新，在住區營造方面人居環境品質提升，在空間打造方面公共空間設施優化，在更新策略方面歷史風貌魅力重塑，在公建配套方面商業商務活力再造。

??在勞動村（部分）區塊，選用中建東孚高端產品系，開發了10萬平方米輕奢住區“中建朗悅府”，并打造了小而精城市公園、尺度適宜的鄰里中心，提升片區居住品質、美化生活環境、改善配套服務設施，進而彌合“城”“村”空間。該片區于2021年9月23日完成并交付/移交。先后獲的上海市優秀住宅金級、白玉蘭、廣廈獎、綠建三星、WELL金級、GBE地產設計大獎、金盤獎等榮譽。另有2萬平方米自持住宅為中建八局在滬青年員工提供了溫馨的住宿環境，1.2萬平方米自持商業為區域煥發活力增添了新動能。周邊配套公園、公交首末站為周邊百姓提高了生活環境和出行方便。

圖4：勞動村（部分）住宅項目“中建朗悅府”實景圖

??在田園、江欣區塊，打造涵蓋商業購物中心、5A甲級寫字樓、五星級酒店、風貌文化休閑街、體育公園、鄰里中心、公交首末站及高檔住區等多元業態的TOD城市綜合體。其中，B07-9地塊打造為張江廣蘭路TOD綜合體，是地鐵2號線、21號線廣蘭路站雙軌交樞紐與公交樞紐，21號線廣蘭路站由中建八局代建。在B05-10地塊, 項目邀請了美國福斯特、德國哈迪等四家單位開展國際方案競賽，初步將該地塊定義為張江科學未來城的“未來之窗”，探索在辦公區域引入高端企業總部，在商業部分打造無界商業，力爭讓整個地塊成為浦東新區新的活力熱點和城市IP，打造公園城市、海綿城市、綠色城市的典范。B05-11地塊位于張江柵歷史風貌保護區范圍，以高水平、高標準的規劃設計保持歷史風貌的連續性、整體性、協調性，深入挖掘城廂歷史文化，保留兩座清代小橋 “眾安橋”和“太平橋”，更好彰顯老城廂的鄉愁記憶、煙火氣息、獨特韻味。在B05-15地塊,首作中建集團“御”系高端住宅“中建御華園”，以“內外交互”“東園西河”的景觀設計、高級產品配置和酒店式星級服務，建設具有傳統水鄉特色的精品住宅，共計21套低層合院和126套高層住宅，項目目前進入裝飾裝修階段，預計2025年交付。B05-16地塊將打造為全年齡段的體育公園，通過拆復建的方式改造地塊內的歷史建筑，與呂家浜濱河開放空間一體化打造，形成富有活力的空間界面，地景景觀演繹糖坊街印記，打造張江柵記憶之廊，將歷史街區、公園、城市界面有機結合。

圖5：B07-9地塊張江廣蘭路TOD綜合體

圖6：B05-10地塊的國際方案

圖7：B05-11地塊張江柵歷史風貌保護區改造后效果圖

??2、打造“近零能耗建筑”，探索投-建-運全生命周期綠色低碳建筑實現路徑

??張江“城中村”造項目的重要組成部分——張江廣蘭路TOD綜合體項目整合了中建八局在規劃設計、高端采購、專業建造設備設施運營維護等各個階段的成熟分供資源，構建了一條綠色建筑集成產業鏈，探索具有八局特色的投、建、運一體化全生命周期綠色低碳建筑實現路徑，建成后將成為八局首個投、建、運一體化的城市TOD綜合體。

??中建八局將綠色低碳的科學前沿設計融入項目整體規劃，在全生命期科技、綠色、低碳技術上博采眾長，圍繞圍護結構、可再生能源、暖通系統、綠色碳匯等20大系統、應用高效幕墻、光儲直柔、高效機房、生態景觀等近60項技術，全方位塑造綠色低碳TOD產品。

??在項目自持辦公樓的設計建造中，重點打造了“近零能耗建筑”。通過綠色節能技術措施的落地實施，建筑本體節能率達到了27.98%，可再生能源利用率81.23%。該樓棟近期已獲取中國建筑節能協會近零能耗建筑認證，是中建八局首個獲此榮譽的TOD項目。

??近零能耗建筑是指適應氣候特征和場地條件，通過被動式建筑設計最大幅度降低建筑供暖、空調、照明需求，通過主動技術措施最大幅度提高能源設備與系統效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒適室內環境，其建筑能耗水平應較2016年執行的建筑節能標準降低60%以上。在項目前期綠色低碳策劃設計時，以系統化集成、數字化協同、被動優先主動優化為原則，運用了一系列硬核技術——可持續場地設計增加碳匯；合理功能布局實現自然通風和采光；綠色建材、當地建材和可循環建材降低建造碳排放；建筑體型和立面設計減少運行能耗；低碳能源設計，增加可再生能源滲透率并提升系統能效。項目綜合節能率62.56%，減碳率近56%，年減碳突破430噸。在科技低碳上，項目高效利用太陽能，光伏應用面積2900平米，可再生能源利用率達81.23%，主動開展光儲直柔技術示范，實現BIPV和BAPV聯合部署，結合八局綠能、直流電氣設備以及智能柔性調度系統，直驅直流空調，燈具及充電樁，削峰填谷，充分平衡并降低電網負荷。通過高效變頻主機，高輸配性能冷凍及冷卻水泵、低阻管路設計、智能控制等高效機房技術，持續下探空調制冷能耗，僅機房側較傳統系統進一步節能20%以上，測算年節省電量約40萬度。在數智建造方面，結合BIM碳排放監測系統及八局自主知識產權監測平臺綠碳方舟2.0，實現建造階段碳排放整體預估、過程碳排放監測、減排技術量化比較、減排措施綜合優化等功能。

??項目在施工過程中全面應用八局各類智能建造機器人和自主創新施工設備，提升智能建造水平，平穩壓降施工用能。項目全面整合樓宇自控、能耗監測、可再生能源利用、低碳運維等各類智慧運維平臺，運用數智孿生技術，實現建筑設備運維的安全、高效、低碳、舒適。同時，項目將積極開展低碳技術與客戶日常生活場景的關聯性探索，以高效、便捷、低碳的運維環境引領整個片區的低碳生活方式。

??未來，項目還將致力于成為同時獲得綠建三星、LEED金級、WELL金級、低碳金級、智慧建筑、近零能耗建筑六大認證體系的TOD綜合體，打造低碳建筑標桿。此外，項目還設立了博士工作站專門研究超深地墻的施工質量控制和整個降水的實時控制。

圖8：智能建造機器人

圖9：智慧運維平臺

圖10：近零能耗建筑認證證書

??3、將TOD理念與“城中村”改造相結合，打造15分鐘共融生活圈

??本項目以TOD理念為先導，規劃多個用戶場景，讓交通換乘、商業辦公、文化休閑、綠色運動、城市服務互聯交融，滿足市民高效辦公、品質消費以及便捷通勤的多樣化品質生活需求，使項目成為一個示范性的城市理想單元。承接2號線與21號線廣蘭路車站及連接通道，配合浦東新區公交處在廣蘭路TOD綜合體內設置一座7000平方的公交車首末站，精心規劃換乘通道，另外，擬在呂家浜河道整治過程中打造一組橫跨呂家浜河的人行通道，將小區與TOD換乘點和廣蘭公園連接在一起。在空間規劃上提升地鐵、商業接駁換乘體驗，場景內各功能分區合理、互相獨立，同時聯系緊密，各條流線簡潔清晰，高效暢通，打造舒適、便捷、品質的生活感受，進而塑造本項目的TOD標桿形象的空間體驗。

圖11：B07-9地塊張江廣蘭路TOD綜合體（上）

人行通道連接周邊小區與TOD換乘點和廣蘭公園（下）

??15分鐘社區生活圈是上海打造一個滿足“衣食住行，文體教衛”等生活日常所需的社區生活的基本單元，即在15分鐘步行可達范圍內，配備生活所需的基本服務功能與公共活動空間，形成安全、友好、舒適的社會基本生活平臺。本項目通過協調 “商務、商業、交通轉換核心”三大功能協同關系，充分與片區內現有配套功能互補、平衡協同，構建舒適共融、功能齊備的“十五分鐘生活圈”，實現社區生活“零交通”，締造低碳出行新風尚。

??4、保護、挖掘和煥新張江柵古鎮風貌及文化，打造上海城市更新名片

??2016年，張江鎮PD-115傳統村落街坊被列入上海市歷史文化風貌區范圍擴大名單。南至江東路，北至呂家浜沿岸，西至馬家浜，東至廣蘭路，總用地面積約為6.23萬平方米，涉及到本項目的B05-11、B05-15、B05-16地塊，將打造張江柵古鎮歷史風貌休閑街。

??張江柵是張江的發源地，項目經過前期歷史風貌甄別，確認了張江柵古鎮風貌擴大區域內留存有歷史保護建筑1幢（吳家大院），文物保護點2處（2座橋），保留歷史建筑13幢，一般歷史建筑30幢等。項目堅持“原狀、原貌、可識別”的保護理念，保護、挖掘和煥新張江柵古鎮風貌及文化，盡可能原真性保留“小橋流水”的張江老街風貌，結合當下街道肌理和街坊格局，打造呂家浜兩岸富有江南水鄉情調的文化休閑街，傳承張江柵歷史文化、符合現代使用要求，成為上海市城市更新名片。主要做法包括通過延續、縫補整體肌理斑塊，有機縫合原有歷史風貌肌理，實現歷史風貌重現和區域傳統文化復興；通過街巷網絡的構建、空間的延續，復原歷史街巷；研究建筑風格，融合新舊建筑風貌，重拾歷史記憶。在保護、傳承該地塊文化、歷史、建筑價值的同時，煥新建筑的商業價值，提振區域活力，提高社會經濟效益。

??（三）項目成效

??張江“城中村”改造項目取得了較好的成效，通過可售型住宅快速回收現金流，通過租賃住宅為上海新市民提供了高品質租住選擇，通過積極響應雙碳戰略，取得了較好的生態效益，同時提升了區域產業能級，改善區域環境，并注重公共配套設施的打造，總體取得了不錯的綜合效益。

??1、滿足周邊市場需求及企業自身發展需求，取得一定經濟效益

??本項目的精品住宅產品有效填補了市場空缺，受到市場認可，取得了較好的經濟收益。勞動村區塊的住宅項目“中建朗悅府”兩開兩磬，累計銷售額近30億元，田園、江欣區塊的“中建御華園”開盤即罄，銷售合同額突破15億元。配備的自持租賃住房、配建保障房，為中建八局在滬青年員工提供了溫馨的住宿環境，也為上海新市民提供了高品質的租賃住房選擇。優質的商業物業填補了張江科學城商業業態的空缺。自持商業、自持辦公面積為企業新增了物業管理面積，一方面通過引入中建八局總部辦公及內部培訓業務，滿足中建八局企業自身發展的需求，另一方面發揮中建系對產業鏈上下游的帶動效應，進一步增添區域活力和經濟發展新動能，幫助本項目取得可持續的經濟效益。

??2、打造“近零能耗建筑”，推動地產行業綠色、低碳轉型

??本項目充分發揮數字建造、綠色施工等方面的技術優勢，通過多項綠色低碳新型技術的落地實施，打造了“近零能耗建筑”，為辦公項目高效環保運行提供了強有力的技術支持，實現從綠色低碳到“碳中和”建筑的迭代升級，推動地產行業綠色、低碳轉型。

??同時，項目還構建了一條綠色建筑集成產業鏈，探索具有中建八局特色的投、建、運一體化全生命周期綠色低碳建筑實現路徑，形成可復制、可推廣的開發建設模式，可供城市更新項目參考借鑒。

??3、充分踐行了央企的社會責任和企業擔當，取得了社會效益

??1）改善居住環境和城市面貌：與重大產業發展緊密結合的浦東新區張江鎮“城中村”，曾經處處違章搭建、電線亂拉，居民日夜忍受著金屬廠的噪音。此次“城中村”改造顯著改善了村民的居住環境，很好地補足了城市功能欠缺，使“中國硅谷”向世界高科技園區的愿景目標闊步前進。

??2）改造區域交通條件，便利居民出行：比如，作為張江“城中村”改造配套項目，21號線廣蘭路站建成后，往東北方向與既有2號線廣蘭路站形成通道換乘，通車后將成為張江區域實現東西南北交通布局的軸心，形成浦東一個小的交通樞紐。比如在在勞動村（部分）區塊，建設了公交首末站，便利周邊居民出行。比如張江廣蘭路TOD綜合體項目計劃在呂家浜河道增加“三地聯通橋梁”，實現本項目與公園及周邊居民的合理連接，解決困擾周邊居民近10年的出行問題。

??3）主動作為，堅持算長遠賬：比如，為了保持建筑風格的一致性，還原河兩岸的歷史風貌，調整日照、建筑面積等指標，將原設計的8層洋房改為兩層聯排。比如，承擔綠地、公交站等配套公共配套設施的代建并無償移交給政府等。體現了央企的社會責任和黨管企業的使命擔當。

??（四）小結

??“城中村”改造是改善人居環境、提升城市功能、推進城市化進程的必由之路，也是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是在新形勢下建設人民城市的重要內容。從張江“城中村”改造項目，我們可以看到城市更新從“單一方式、單個項目”轉變為“多方式、多項目”協同推進。歷經近10年的張江“城中村”改造實踐，生動地展現出“城中村”改造已經轉向為與新城建設、城市更新、歷史文化保護、產業發展等相結合的綜合性目標。張江“城中村”改造項目作為上海市第一批“城中村”代表項目，在業態規劃、住區營造、空間打造、更新策略、公建配套上都體現出了專業性，取得了較好的經濟效益和社會效益，特別是在當前雙碳戰略下，能夠打造“近零能耗建筑”，為行業綠色、低碳轉型做出了示范。