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申報企業：光控安石（上海）商業管理有限公司

??摘要：光大安石虹橋中心位于上海長寧區淞虹路377號，隸屬于上海虹橋臨空經濟園區，是軌道交通2號線淞虹路站和26號線（規劃）上蓋。其前身是黃金交易市場，改造前周邊商業質量相對滯后，項目之前多年處于停工狀態，光大安石接手后，以綜合體的業態組合形式重新規劃，為其定制了集合多元化辦公、藝術街區式購物中心和配套公寓的一體化生活中心設計方案，并自建自營。項目于2021年12月31日開業。

??光大安石作為跨境的不動產資產管理公司和中國房地產私募股權基金平臺，通過建立多板塊、全生命周期的資產管理能力，統籌貫徹“募投建管退的大資管”理念，并在項目的各個方面及階段加以落實，最大化地釋放項目價值。在資產獲取階段，進行專業的投資決策，為挖掘項目價值打下了基礎；因地制宜，根據項目條件量身定制為融四大業態于一體的綜合體；在資產管理階段，通過主動開發和深度運營管理，提升項目業績及資產價值；以終為始，以退出的思維看待資產管理，謀劃項目未來嫁接金融資本市場。

??開業2年來，光大安石虹橋中心已然成為外接城市界面、內有乾坤的街區式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區年輕白領、家庭藝數文化體驗歡聚的首選地。取得了三大成效：一是拉動消費經濟，不僅補足了虹橋臨空園區缺乏現代化、綜合性商業空間的空白，也促進了片區商業和消費的升級,被選為全市15個重點消費新地標之一；二是作為上海首個獲得LEED鉑金/WELL金級雙預認證的項目提升了綠色效益，同時也打造藝術屬性，推進了政務服務進商圈和片區職住平衡，實現了社會效益；三是鏈接起城市、資本、商場場景和消費者，使項目成為一個利用社會資本進行全生命周期資產管理的城市更新樣本項目。

??（一）項目概況

??光大安石虹橋中心位于上海長寧區淞虹路377號，毗鄰虹橋綜合交通樞紐，是軌道交通2號線淞虹路站和26號線（規劃）上蓋。項目所在的上海虹橋臨空園區，是我國華東地區第二個獲批的國家級臨空經濟示范區，堅持“總部經濟、虹橋門戶”的發展定位，憑借大虹橋板塊集聚眾多企業總部的產業優勢、一流的服務與支持創新的商務環境、完善的政策支持優勢，臨空園區已成為上海的新名片和國際商務的承載地。

??項目原址為卜蜂蓮花大賣場，于2014年閉店。2014年該地塊擬建設為黃金交易市場，因原業主開發能力有限、負債較高，項目出現困境，多年處于停工狀態。2017年底，光大安石通過股權交易收購了該項目公司，以綜合體的業態組合形式重新規劃，為其定制了集合多元化辦公、藝術街區式購物中心和配套公寓的一體化生活中心設計方案，并自建自營。改造后的光大安石虹橋中心由5棟寫字樓和下沉式商業廣場圍合而成，總建筑面積17萬平方米，其中商業面積6萬平方米、辦公面積7萬平方米。項目已于2021年12月31日開業。開業兩年來，項目已然成為外接城市界面、內有乾坤的街區式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區年輕白領、家庭文化體驗歡聚的首選地。

圖1：項目改造前后對比圖

??（二）做法經驗

??光大安石作為跨境的不動產資產管理公司和中國房地產私募股權基金平臺，通過建立多板塊、全生命周期的資產管理能力，統籌貫徹“募投建管退的大資管”理念，并在不動產項目的各個方面及階段加以落實，最大化地釋放項目價值，打造出符合市場長期發展需求的核心資產。落實到光大安石虹橋中心項目上，則主要體現在以下幾點做法：

??1、科學決策，精準定位為項目價值實現奠定基礎

??項目利用光大安石的資源和經驗，基于宏觀經濟和房地產市場形勢，以全產業鏈的視角對項目進行投資研判分析。在投資前，精準定位，測算出未來幾年的租金和項目運營成本等，綜合考慮資金來源及融資方式等要素，判斷出最適合的退出時機，并將價值評估結果進行數字化建模。比如，由于項目本身是困境資產，得益于光大安石兼具金融和開發管理背景經驗，光大安石在背景調查、債權債務梳理、法務、財務等方面進行了充分的評估和風險甄別，設計出最優的投資方案以解決項目相關方的利益訴求，以及獲取項目融資支持。同時，依托團隊內部風險決策體系，對項目投前、投中及投后進行宏觀指導和風險把控。將本項目重新定位為長寧西門戶的新地標，打造街區式都市TOD綜合體。

??項目完成收購后，簽訂了新的土地出讓合同并支付了土地出讓金，提高了項目計容面積，將用地性質從純商業調整為辦公和商業，增加了局部層高，延長了土地使用年限，并且僅用18個月就完成了城市更新所有批復手續，為項目價值的實現創造了良好的前提。

??2、因地制宜，定制化打造融合多元業態、富有特色的綜合體

??城市更新項目受體量、位置、資產既有條件等諸多因素的限制，光大安石跳出傳統開發模式的條條框框，根據項目所處的地理位置、消費人群、城市能級、競爭力、資產形態、限制條件等，因地制宜考慮項目的開發運營模式，采取定制化的解題思路去打造每個項目。本項目所處的虹橋臨空園區經過若干年發展，生活居住及商務辦公氛圍已然非常成熟，地塊周邊三公里的在職居住人口超過10萬，但周邊商業質量相對滯后，原開發方案的業態結構、建筑設計已經無法滿足周邊發展的現狀需求。光大安石根據資產特點充分挖掘其價值，為其量身定制了集合多元化辦公、藝術街區式購物中心和配套公寓的一體化生活中心設計方案，打造成融甲級辦公、獨棟辦公、品質商業、酒店式公寓四大業態有機兼容的片區綜合體。

??在商業空間塑造方面，光大安石在黃金交易市場樓盤的原始結構上重新設計，在地下結構基本完工的情況下充分利用地下4萬平方米的空間，打造出一個擁有超大下沉式露天廣場的商業體。借助南北內街、下沉廣場等空間的安排和鏈接，既有外部的圍合，又有內部的開放，融合了盒子購物中心和開放街區的優點。同時，項目還進行了商業產品線重塑。光大安石商業地產創設“大融城”品牌，并針對不同區位、不同體量、不同客群，建立多樣化的產品線，本項目的商業廣場——長寧ART PARK大融城，就是大融城品牌的一個全新產品線的首發項目。其中“Art”是指將平淡日常煥活為生活藝術，“Park”即室內外結合的建筑形態和公園氛圍，Art與Park二者相結合致力于為時尚年輕家庭和新中產白領人群提供一個相遇、連接、發現和分享的多維空間，以體驗及品質為項目核心內涵，為新時代消費族群構建無處不融合的消費場景。

??在辦公產品方面，定位為定制化的企業總部，設有空中連廊、屋頂花園等豐富的空間層次，呈現多維辦公場景。在酒店式公寓產品方面，聯合優秀合作方,引入全球知名酒店運營商雅詩閣旗下品牌馨樂庭服務公寓，探索人、空間與城市的有機連接和互動,營造獨有的復合型品質生活體驗。

圖2：辦公場景效果圖（左）、酒店式公寓實景圖（右）

??3、專業運營，精細化管理提升項目績效及資產價值

??基金公司過去更側重投資能力，鮮有成熟的運營團隊和可執行的投后管理經驗。光大安石非常重視資產運營，在商業地產運營領域，早在10年前即領先同行設立了自己的商管公司，打造出商業品牌“大融城”，堅持“重資產收購+輕資產管理輸出”模式，以“核心城市+區域聚焦”的策略布局全國，對投資項目展開主動開發和運營管理；在辦公管理領域，2021年光大安石發布了WELLBEING資產管理服務體系，覆蓋旗下寫字樓管理領域，不僅為入駐企業提供傳統的辦公空間及工作場景，也為企業提供能夠溝通、互動的辦公生態，既在硬件上為企業提供關注員工福祉、工作質量的建筑環境，又在軟件上為企業提供一體化的裝修、設計、行政、專業咨詢服務，為企業員工提供社交、差旅、文化服務。

??光大安石虹橋中心項目自建自營自持，采取了主動開發和深度運營管理的方式，通過精細化的商業運營手段，提升項目運營表現，進而釋放資產價值。項目運營兩年，目前整體出租率達到80%左右。具體來看，有以下四點：

??一是，在商業廣場內采取局部自營。即推出四大自營主題空間，分別是新概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街區“融·食薈”、KOL BOX達人光盒以及ART PARK CAMP快樂時光主題空間，進一步挖掘了產業鏈下游的價值，為項目貢獻了不少利潤。

??二是，匯集區域首店，發揮首店效應。在業態組合與品牌引入方面契合當地海派文化氛圍，錨定時下深受追捧的體驗經濟與精致生活方式，并最大程度的提升商業體的品牌數量以及業態組合的豐富度。長寧Art Park大融城入駐了250多個品牌，不僅以約24%的長寧首店完成了其產品線首秀，同時還引入多家品牌店鋪的上海首店及全國首店。

??三是，創新圈層運營，打通“人與人”鏈接場景。項目通過大鋪小切不僅提升了場內租金坪效，也為商戶鏈接圈層客群、消費者鏈接高品質生活以及同好人群的相互鏈接提供了更高效的場景。在項目社群運營上，長寧Art Park大融城還結合空間主題，以更精細化的圈層運營打通線上和線下的壁壘。比如在線上搭建CRM小程序商城，打造專屬線上主題空間優選區、主題空間欄目組等，增加會員粘性；而在線下，不僅將與網紅潮流街內商戶聯動舉辦二次元主題的線下市集、百人巡游、國風KOL簽售、演藝活動等，還打造可用于租賃的網紅直播間，讓項目依托網紅經濟“出圈”。

??四是，圍繞核心運營理念，動態調整短期運營主題。Art Park在命名之初，就承載著對商業藝術空間的探索期許。長寧Art Park大融城以“藝數新地標”為核心運營理念，潛心打造數字藝術體驗、帶有社交溫度屬性的綜合體，通過3D mapping藝數交互裝置、多元豐富的藝術活動，致力于提升消費客群的購物休閑體驗，促進片區商業和消費的升級。同時也做到了不斷動態調整運營主題。比如，項目商業管理團隊將2023年下半年的運營工作主題確定為“以年輕人為友，打造藝術潮流文化共享空間”，深度探索日咖夜酒休閑模式，以區域首店+主理人創意企劃為全新發力點。

??除了商業運營，在辦公運營方面，融合光大安石Wellbeing辦公運營服務體系，打造辦公生態圈，開業前即實現了約40%預租率。

??4、以終為始，打通“募投建管退”的全生命周期資產管理

??作為深諳地產基金全周期運作邏輯的不動產基金管理人，光大安石不僅重視前端的風險研判、投資決策與后端的綜合資產管理，同樣重視成熟資產的退出與價值實現。打通“募投建管退”的全產業鏈并形成閉環，對于企業參與項目實際經營管理和實際操盤層面都有推進作用。

??在成熟商業地產的資產退出階段，光大安石主要有兩類路徑，一是通過大宗交易，另一個途徑就是資產證券化。光大安石領先業界組建了專業的不動產資產證券化團隊，長期關注并主動參與了我國不動產資產證券化及公募REITs領域的業務創新及產品設計，先后推動境內首單“PERE+類REITs”產品、百億規模的境內首單儲架式商業類REITs產品以及境內首批基礎設施公募REITs產品成功發行。這都為本項目未來成熟階段的退出，提供了多元化的退出渠道。

??（三）項目成效

??開業2年來，光大安石虹橋中心已然成為外接城市界面、內有乾坤的街區式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區年輕白領、家庭藝數文化體驗歡聚的首選地。

??1、推動了片區的消費經濟

??2021年9月，項目被選為全市15個重點消費新地標之一。2021年10月，項目榮獲“GBE商業綜合體大獎2021”和“最佳體驗式商業空間獎”。開業四天以95%的開業率、近100%的出租率、30萬人次的客流以及超2820萬的銷售額完成新年首秀，多家品牌銷售額為全市及區TOP1-TOP3。2022年項目獲得“美國MUSE國際創意大獎設計金獎”，2022年年度“數字藝術新地標”獎項（周末做啥），2023年獲得了年度“品質購物中心”（上海BANG）和年度“優質人氣商業地標”（魔都GOGO）稱號。項目不僅補足了虹橋臨空園區缺乏現代化、綜合性商業空間的空白，也促進了片區商業和消費的升級，為虹橋商務區全力打響“上海購物”品牌畫龍點睛。目前辦公物業的主力租戶以國際物流、智能科技、網絡科技、醫療器械為主，包括長城汽車、諾保科、精明購、阪神阪急物流、仙豆智能等。酒店式公寓基本滿租，主力客戶多為企業高管。

??2、兼顧了一定的社會效益

??一是提升了綠色效益。在全球“雙碳”發展目標下，光大安石虹橋中心也加入了國內綠色可持續項目的行列。項目率先將綠色、健康、可持續的理念導入到區域發展中，打造健康建筑、綠色建筑，成為了上海首個獲得LEED鉑金/WELL金級雙預認證的項目，這也成為其賦能城市更新的重要一環。

??二是推動了職住平衡。項目中增加了酒店式公寓業態，一定程度上有利于推動片區的職住平衡。

??三是強化了藝術屬性。次元文化創意街區+文化型美陳視覺輸出+藝術展演的落地，讓光大安石虹橋中心藝術屬性更加強化，成為該區域標志性潮流藝術街區，為區域注入多元且濃厚的文化氛圍。

??四是推進了政務服務進商圈。政府服務進商圈是長寧區完善商務服務的重要舉措，項目打造了約5000平方米的“數字店小二”服務專區并還建給政府，提供了政府便民服務空間。

??3、全生命周期“大資管”的樣本

??作為國內最早建立起“募投建管退的大資管”模式閉環，并持續取得成功先例的房地產基金公司，光大安石擅長挖掘存量市場，尋找價值被低估的商業項目，通過調整定位、硬件改造、業態組合等方式重塑項目價值。與傳統概念的房地產開發公司不同，光大安石具備金融思維，同時鏈接起城市、資本、商場場景和消費者，使項目成為一個利用社會資本進行全生命周期資產管理的城市更新樣本項目。

??（四）小結

??作為資管自建自持自營的城市更新綜合體項目，光大安石虹橋中心的成功必須同時兼顧城市界面提升、消費提質和核心資產增值。光大安石深入理解并挖掘資產價值，進行重塑定位，從建設到運營貫徹以終為始的原則，因地制宜確定了Art Park產品線，融甲級辦公、獨棟辦公、品質商業、酒店式公寓于一體，并不斷提升運營水平，打磨產品的核心競爭力，深入實踐“募投建管退”全周期資產管理模式，以“大資管”理念，推動資產價值的提升和城市更新事業的發展。項目開業2年，已然成為外接城市界面、內有乾坤的街區式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區年輕白領、家庭藝數文化體驗歡聚的首選地。