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??合約銷售同比降幅18%，相比TOP5其他房企更有韌性；財務穩健獲標普評級上調。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售1484億暫位規模第二，一線城市貢獻過半】2024上半年中海地產實現合約銷售金額約1483.8億元，同比下降18%，全口徑銷售規模已位列第二。在行業深度調整背景下，中海地產僅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表現出了較高的韌性。上半年，中海在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現合約銷售額744億元，銷售貢獻占比過半。中海地產管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實現全年穩中有升的銷售目標，有信心完成全年目標和任務?！?/p>

??【新增土儲總價下滑66%，投資謹慎加強去化】期內中海地產（不包括中海宏洋）僅新增6幅地塊，新增土地儲備總建面117萬平方米，同比減少了39%；新增土儲總地價129億，同比減少66%。截至上半年，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備3322萬平米，較期初下降6%。對此，中海地產管理層表示，“下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優中選優，積極補充優質項目”。

??【凈利率下降至13.26%，分銷費用增加表明去化壓力加大】2024上半年中海地產營業收入為869億元，同比略下降2.5%；其中物業發展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤情況來看，毛利率同比下降了0.55個百分點至22.06%。凈利率同比下降2.68個百分點至13.26%。凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因為期內投資物業的公允價值變動收益大幅減少，相比2023年同期23億下降至0.12億。此外，分銷費用有所增加，從同期18.7億增長至20.8億。銷售出現下滑的同時，分銷費用卻在上漲，或是因為市場疲軟，去化壓力加大，增加了相應的銷售傭金或渠道費等。

??【三條紅線維持綠檔，擁有充裕財務空間應對市場波動】截止上半年，中海地產銀行結余及現金為1002億元，較年初下降5%，其中受規管的物業預售所得款為248.8億元。扣除受限制現金后的現金短債比為1.90，長短期債務比5.44。凈負債率為38.73%，與期初大致持平；扣除預收賬款后的資產負債率為49.99%，三條紅線保持綠檔。期內，中海地產加權平均融資成本為3.5%，融資成本處于行業最低區間。整體來看，中海地產財務指標依然十分穩健。在中期業績報中，中海地產表示“集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會，擁有攻守兼備的發展韌性?！?/p>

??01
??銷售

??合約銷售1484億暫位規模第二
一線城市貢獻過半

??2024上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合約物業銷售金額約1483.8億元，同比下降18%；銷售面積約544萬平方米，同比下降32%；銷售均價27276元/平米，同比增長22%。

??上半年，中海地產（含聯營合營公司）的全口徑銷售規模已位列第二，前一名及后一名分別是保利發展及萬科地產。在行業深度調整的背景下，多數房企業績均發生了下滑，上半年全口徑銷售金額TOP5房企同比下滑30%，規模第一的保利發展同比下降27%，而中海地產僅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表現出了較高的韌性。

??中海地產管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實現全年穩中有升的銷售目標，有信心完成全年目標和任務?！?024年7月，中海地產公布實現合約物業銷售金額約131.92億元，同比增長10.4%。

??從銷售結構來看，2024上半年中海地產及附屬公司合約銷售金額達1187億元，同比下降8%；而合聯營及中海宏洋部分的合約銷售金額達297億元，同比下降43%。

??上半年，中海地產及附屬公司在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現合約銷售額744億元，銷售貢獻占比過半；部分項目如上海中海順昌玖里合約銷售額就高達196.5億元，此外北京、上海、深圳等多個城市首次推出的玖序系項目同樣表現較好。

??與此同時，中海地產加強了銷售回款，上半年銷售回款超過50億元的城市有五個，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中上海超200億，北京超過100億元。

??02
??投資

??新增土儲總價下滑66%
投資謹慎、加強去化

??上半年，中海地產投資出現較大調整，期內中海地產（不包括中海宏洋）僅新增6幅地塊，新增土地儲備總建面117萬平方米，同比減少了39%；新增土儲總地價129億，同比減少66%；平均樓板價10085元/平米。此外中海宏洋新增土地儲備25萬平米，總地價14億。2024上半年集團系列公司合計新增土儲142萬平方米，同比下降40%；總地價143億元，同比下降66%。

??對此，中海地產管理層總結的原因是，“上半年一線城市供地量偏少，優質土地供應不足，是公司在上半年公司投資偏少的主要原因”，“下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優中選優，積極補充優質項目”。此外，管理層還表示，除了關注公開市場，也會積極關注收并購、城市更新的投資機會。事實上，上半年中海地產就在西安收購了一宗金地集團的城市更新項目。

??從各城市的新增土儲來看，上半年中海地產（含中海宏洋）于西安、北京及濟南等地投資較多，其中西安新增土儲50.8萬平米，此外北京新增土儲38.6萬平米。從新增土儲總價來看，北京新增土儲總價達86億元，占總量的60%。

??截至2024上半年，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備3322萬平米（權益面積2886萬平米），較期初下降6%。中海宏洋擁有土地儲備為1583萬平方米（權益為1305萬平方米），較期初下降16%。中海地產系列公司合計擁有土地儲備4905萬平方米。不僅土儲建面在減少，期末中海地產的物業及其他存貨、土地發展費用合計4864億元，較期初下降了2%。

??03
??盈利

??凈利率下降至13.26%
分銷費用增加或去化壓力加大

??2024上半年中海地產營業收入為869億元，同比略下降2.5%；其中物業發展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤情況來看，毛利潤同比下降5%至192億元，毛利率同比下降了0.55個百分點至22.06%。凈利潤同比下降19%至115億元，凈利率同比下降2.68個百分點至13.26%。

??凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因為期內投資物業的公允價值變動收益大幅減少，相比2023年同期23億下降至0.12億。此外，分銷費用有所增加，從同期的18.7億增長至20.8億。

??值得注意的是，上半年中海地產銷售出現下滑，但分銷費用卻在上漲，或是因為市場疲軟，去化壓力加大，增加了相應的銷售傭金或渠道費等。根據2023年年報，中海地產物業及其他存貨中已落成物業占比達31%，同比增加了10個百分點，行業平均值為21.79%。近年來，中海未有對庫存物業進行過大額減值，未來也需關注相關存貨跌價風險。

??04
??償債

??三條紅線維持綠檔
擁有充裕財務空間應對市場波動

??期內，中海地產銷售回款為908.2億元，商業物業及其他經營回款為68.7億元，經營回款為976.9億元。此外，資本支出為815.0億元(其中土地成本為555.4億元，建安支出為259.6億元)。截止2024上半年，中海地產未付地價為99.0億元。融資方面，上半年中海地產境內外融資438.3億元，提早或按期償還債務468.7億元，凈償還債務30.4億元。

??截止上半年，中海地產銀行結余及現金為1002億元，較年初下降5%，其中受規管的物業預售所得款為248.8億元。銀行及其他借貸為1697.5 億元，而擔保票據及公司債券則為858.2億元，借貸合共為2555.7億元，下半年到期歸還銀行及其他借貸及公司債券合共137.7億元，一年內到期的借貸396.7億元。

??報告期末，中海地產扣除受限制現金后的現金短債比為1.90，長短期債務比5.44。凈負債率為38.73%，與期初大致持平；扣除預收賬款后的資產負債率為49.99%，三條紅線保持綠檔。期內，中海地產加權平均融資成本為3.5%，融資成本處于行業最低區間。整體來看，中海地產財務指標依然十分穩健。

??過去一年很多國際評級機構下調了很多房企的評級，包括國企。然而6月20日，三大國際評級機構之一的標普將中國海外發展的長期發行人信用評級從“BBB+”展望穩定上調至“A-”展望穩定。這標志著中國海外發展成為目前唯一獲得標普全球“A-”評級的內房上市公司。在中期業績報中，中海地產表示“集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會，擁有攻守兼備的發展韌性。”

??05
??多元化

??購物中心業務大幅增長58%
未來會關注REITs及收并購機會

??除住宅開發外，中海地產同時也深耕城市運領域，打造了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產業園、養老等為要素的不動產資產管理平臺。

??2024上半年，中海地產的商業物業收入為35.4億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入為17.6億元，購物中心收入為11.1億元，長租公寓收入為1.2億元，酒店及其他商業物業收入為5.5億元

??其中，上半年中海地產寫字樓業務新簽約建筑面積56萬平方米，收入增長6.4%。購物中心業務收入同比大幅提升57.6%；期末出租率達96.6%。此外輕資產管理業務，期內新簽約管理三個外部商業物業分別位于北京、深圳等城市的核心地段。

??對于未來商業運營端的規劃，中海地產管理層表示，“一方面會努力打造全業務生態圈，持續推進大資管業務布局。另外一方面主動進行在手資產組合管理，優化資產結構，向核心聚焦。同時也在努力抓住國內重大機遇，推動不動資產證券化平臺搭建。同時，也會捕捉優質商業資產并購機會，進一步提升商業收入占比，持續優化資產結構?！?/p>