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??銷售表現(xiàn)止跌回升，聚焦一二線城市，財務(wù)穩(wěn)健、負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【排名穩(wěn)居行業(yè)第四位,銷售去化面臨一定壓力】2023年華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額3070.3億元，同比增長1.9%。在百強房企銷售金額同比減少16.5%的背景下，華潤置地仍然實現(xiàn)了銷售業(yè)績的回升，全口徑銷售金額排名穩(wěn)居行業(yè)第四位。企業(yè)整體去化率從2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%；2024年計劃可售貨值約為5308億元，存量貨值對全年計劃可售貨值的占比逐年提升，從2021年初的38%提升至2024年初的53%，未來需關(guān)注存量物業(yè)的去化。

??【一二線城市投資占比超過9成，土地儲備充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化】2023年華潤置地新獲取項目68個，新增土地投資權(quán)益地價1118億元，總計容建筑面積1325萬平方米、權(quán)益面積863萬平方米，權(quán)益拿地銷售比約為0.52，企業(yè)仍然保持著較強的拿地力度。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價和總可售貨值占比均為93%。截至2023年底，華潤置地總土地儲備建筑面積為6250萬平方米，權(quán)益土地儲備建筑面積4317萬平方米，權(quán)益比約69%。企業(yè)的土地儲備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對優(yōu)質(zhì)，可滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??【結(jié)算毛利率持續(xù)下滑，盈利水平仍處于行業(yè)高位】2023年華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入2511.4億元，同比增長21.3%；毛利潤631.6億元，同比增長16.3%。綜合毛利率25.2%，同比降低1個百分點，凈利率和歸母凈利率同比分別降低了0.7和1.1個百分點至14.9%和12.5%。企業(yè)在行業(yè)下行的情況下仍然保持著較強的盈利能力，但是其結(jié)算毛利率仍在繼續(xù)下滑，較2022年的23%下降了2.3個百分點至20.7，未來利潤率仍有可能繼續(xù)承壓。

??【財務(wù)穩(wěn)健、負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本維持行業(yè)低位】截至2023年底華潤置地的持有現(xiàn)金為1143.4億元，同比增加了17.3%；現(xiàn)金短債比1.78、長短期債務(wù)比2.61，同比分別提升0.19和0.07。凈負債率則降低了6.2個百分點至32.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率微降1.7個百分點至58.4%。企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財務(wù)水平持續(xù)穩(wěn)健，同時2023年底企業(yè)的加權(quán)平均融資成本同比下降19個基點至3.56%，維持在行業(yè)較低水平。

??【積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，未來將其打造為第二增長曲線】2023年華潤置地堅持“城市投資開發(fā)運營商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，為長期跨周期發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。購物中心租金收入179億元，同比增長29.7%。代建業(yè)務(wù)在全國新獲取項目80個，期末在管代建項目338個，建筑面積約6393萬平米。隨著消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持，華潤置地開始將資管業(yè)務(wù)明確作為主航道業(yè)務(wù)之一進行推動，積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，目標在“十四五”之內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育成為企業(yè)的第二增長曲線。

??01 銷售

??排名穩(wěn)居行業(yè)第四位
銷售去化面臨一定壓力

??2023年華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額3070.3億元，簽約銷售面積1307萬平方米，同比分別增長1.9%和減少8.3%。在百強房企銷售金額同比減少16.5%的背景下，華潤置地仍然實現(xiàn)了銷售業(yè)績的止跌回升，全口徑銷售金額排名穩(wěn)居行業(yè)第四位，同時權(quán)益比例較上年提升1個百分點至70%。

??銷售的止跌回升，一方面是得益于華潤置地聚焦一二線城市的戰(zhàn)略布局，2023年一二線城市簽約占比同比提升了4個百分點至91%，因此銷售均價達到了23486元/平方米，同比提升11.1%。另一方面則是華潤置地加快了推盤速度，2023年首開的64個項目的平均首開周期為6.1個月，同比減少了1個月。

??2024年華潤置地目標要維持行業(yè)前四的地位，計劃可售貨值約為5308億元，其中計劃新推的可售貨值規(guī)模為2500億元。從近年來企業(yè)的推盤計劃可以看出，年初存量貨值對全年計劃可售貨值的占比逐年提升，從2021年初的38%提升至2024年初的53%；企業(yè)整體去化率也從2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%，未來需關(guān)注存量物業(yè)的去化。

??2024年2月，華潤置地將原有7個大區(qū)重組為5個大區(qū)：原華北大區(qū)與原東北大區(qū)合并，成立新的北方大區(qū)；原華中大區(qū)的武漢公司、長沙公司劃歸原華西大區(qū)，更名為中西部大區(qū)；原華中大區(qū)的鄭州公司劃歸北方大區(qū)管理。在這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，2023年華東大區(qū)和北方大區(qū)是華潤置地業(yè)績貢獻的主力，銷售金額占比分別達到28.6%和23.6%。深圳大區(qū)和華南大區(qū)的銷售貢獻度也分別同比提升4.4和2.3個百分點至14.9%和10.8%。分城市來看，2023年華潤置地業(yè)績貢獻TOP10城市的簽約金額占比達58%（北京、深圳、成都、杭州、武漢、廣州、蘇州、東莞、上海和合肥），城市業(yè)績貢獻仍然較為集中。

??02 投資

??一二線城市占比超過9成
土地儲備充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??2023年華潤置地新獲取項目68個，新增土地投資權(quán)益地價1118億元，總計容建筑面積1325萬平方米、權(quán)益面積863萬平方米，權(quán)益拿地銷售比約為0.52，企業(yè)仍然保持著較強的拿地力度。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價和總可售貨值占比均為93%。此外，華潤置地還在北京、上海、廣州、三亞、武漢、南京等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項目8個。

??截至2023年底，華潤置地總土地儲備建筑面積為6250萬平方米，權(quán)益土地儲備建筑面積4317萬平方米，權(quán)益比約69%。其中，開發(fā)物業(yè)土地儲備面積5245萬平方米，權(quán)益面積3625萬平方米，一二線城市面積占比同比提升2個百分點至73%；值得注意的是，2020年及之前獲取的項目貨值占比32%，存貨去化需關(guān)注。投資物業(yè)土地儲備面積1004萬平方米，權(quán)益面積692萬平方米，一二線城市面積占比與2022年持平為78%、購物中心占比71.5%，在建及規(guī)劃中購物中心50座。整體看來華潤置地的土地儲備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對優(yōu)質(zhì)，可滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??03 盈利

??結(jié)算毛利率持續(xù)下滑
盈利水平仍處于行業(yè)高位

??2023年華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入2511.4億元，同比增長21.3%；毛利潤631.6億元，同比增長16.3%。綜合毛利率25.2%，同比降低1個百分點。2023年華潤置地實現(xiàn)凈利潤373億元、歸母凈利潤313.7億元，同比分別增長25.2%和11.7%。凈利率和歸母凈利率同比分別降低了0.7和1.1個百分點至14.9%和12.5%。 

??整體看來，華潤置地在行業(yè)下行的情況下仍然保持著較強的盈利能力。但是值得注意的是，由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，2023年華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入2120.8億元，同比增長20%，但是由于結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，其結(jié)算毛利率仍在繼續(xù)下滑，較2022年的23%繼續(xù)下降了2.3個百分點至20.7%。

??截至2023年底，華潤置地并表口徑的已簽未結(jié)算開發(fā)物業(yè)營業(yè)額2841億元，其中預(yù)計1939億元可于2024年結(jié)算；非并表口徑已簽未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)額為 873 億元，其中 669 億元計劃于2024 年結(jié)算。整體看來企業(yè)未來營收和合聯(lián)營受益的增長得到了一定的保障，但是受行業(yè)整體利潤下滑的影響，其利潤率則仍有可能繼續(xù)承壓。

??04 償債

??財務(wù)穩(wěn)健、負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化
融資成本維持行業(yè)低位

??截至2023年底華潤置地的持有現(xiàn)金為1143.4億元，同比增加了17.3%；現(xiàn)金短債比1.78、長短期債務(wù)比2.61，同比分別提升0.19和0.07。凈負債率則降低了6.2個百分點至32.6%，保持在行業(yè)低位；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率微降1.7個百分點至58.4%。企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財務(wù)水平持續(xù)穩(wěn)健。2023年華潤置地以超短期融資券以及中期票據(jù)合計融資215億元，票面利率在2.16%至3.55%區(qū)間。截至2023年底，華潤置地加權(quán)平均融資成本同比下降19個基點至3.56%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務(wù)期限為5.4年，與2022年持平。同時標普、穆迪及惠譽也都維持華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級及穩(wěn)定展望。

??05 多元化

??積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型
未來將其打造為第二增長曲線

??2023年華潤置地堅持“城市投資開發(fā)運營商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。以“有利潤增長的營收和有現(xiàn)金流的利潤”為核心經(jīng)營策略，實現(xiàn)“加快建設(shè)綜合實力領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運營商，創(chuàng)建世界一流企業(yè)”的整體戰(zhàn)略目標。 

??其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)方面，2023年華潤置地購物中心租金收入179億元，同比增長29.7%。旗下在營購物中心實現(xiàn)零售額1639億元，同比增長44.2%。新開業(yè)10個高能級購物中心，位于北京、杭州、南京、昆明等城市。2024年華潤置地計劃在北京、深圳、南京、西安、長沙、鄭州等地新開約16座購物中心，預(yù)計2027年末在營購物中心將增至117個。寫字樓實現(xiàn)租金收入20.6億元 同比增長10.2%；出租率逆勢提升，較2022年底增加2.6個百分點至81.8%。期內(nèi)酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營收入23.2億元，同比增長66.3%；房價超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

??隨著消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持，華潤置地開始將資管業(yè)務(wù)明確作為主航道業(yè)務(wù)之一進行推動，積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在不斷擴大不動產(chǎn)管理規(guī)模的同時，積極探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，構(gòu)建公募私募兩大金融平臺，實現(xiàn)投融建管退的資本循環(huán)，目標在“十四五”之內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育成為企業(yè)的第二增長曲線。目前，華潤置地已經(jīng)成功發(fā)行了兩個公募REITs，分別是長租公寓領(lǐng)域的華夏基金華潤有巢 REIT，以及消費類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的華夏華潤商業(yè) REIT。其中華夏華潤商業(yè) REIT正在準備擴募，初步篩選了20個購物中心作為潛在擴募資產(chǎn)，計劃在5-6年以后形成較大的商業(yè)REITs的平臺，做到300-500億元的規(guī)模。 

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，華潤萬象生活在全業(yè)態(tài)版圖都開始加速擴張，成為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新動能。2023年華潤萬象生活旗下的在營購物中心數(shù)量增至101個，管理面積達到了1097萬平米；寫字樓物業(yè)在管項目195個，在管面積1482萬平米；物管在管面積同比增長24.6%至3.7億平米；實現(xiàn)新增第三方合約面積5652萬平米，行業(yè)影響力持續(xù)提升。 

??在生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)方面，華潤置地的代建業(yè)務(wù)和長租公寓也在持續(xù)發(fā)力。2023年企業(yè)的代建業(yè)務(wù)在全國新獲取項目80個，期末在管代建項目338個，建筑面積約6393萬平米。長租公寓方面在年底的累計在管項目60個，管理規(guī)模5.6萬間，穩(wěn)定期出租率提升2個百分點至94%。整體來看，華潤置地旗下的多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為長期跨周期發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)，對資管業(yè)務(wù)的重視也將成為集團未來發(fā)展的重要方向。