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??三道紅線保持綠檔，2026年前已無境外債到期，供應鏈ABS、商票均已清零。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售額下滑14%至1735億，短期市場仍需時間修復】2023年龍湖集團實現全口徑銷售金額1734.9億元，同比下滑14%；其中實現歸屬股東權益的合同銷售金額1148億元。從2024年供貨安排來看，龍湖2024年存量項目的供貨大概2400億元左右，其中期初存量貨值有1400億元，2024年新增的供貨在1000億元左右。但值得注意的是，2024年前兩月，龍湖集團實現總合同銷售額127.6億元，合同銷售面積為90.6萬平方米；分別同比下滑55%及48%，未來龍湖銷售或有繼續承壓的風險。

??【以銷定支投資保持謹慎，拿地集中一二線主力城市】2023年龍湖新增土地31塊，新增土儲總建筑面積368萬平方米，新增土儲總價為348億元，分別同比下降18%和23%；總貨值超過了770億元，平均溢價率8%。從拿地的城市能級分布來看，2023年龍湖于一二線城市新增土儲建面占比高達98%，其中西安、成都、濟南拿地較多。龍湖表示未來會以銷定支，把握好投資節奏；嚴守投資刻度，優中選優。同時會高度聚焦在一二線的高能級城市，密切的關注政策和市場的變化。

??【營收規模下滑28%至1807億，經營性業務形成持續貢獻】2023年龍湖實現營業收入1807億元，同比下滑28%；營業收入的大幅下滑主要是由于物業銷售業務營收下滑所致。利潤率水平來看，毛利率為16.9%，主要受開發業務拖累，全年開發業務毛利率11.0%。管理層預計，2022年之后新獲取的項目毛利率都在20%以上，相信地產開發業務的毛利率會逐步修復。此外，運營業務及服務業務毛利率均有提升，分別為75.9%及31.0%，同比提升了0.3及2個百分點。龍湖表示經營性業務在整個行業下行過程中為龍湖穿越周期提供了底氣。

??【非受限現金短債比1.36，未來深耕經營性物業貸】2023年龍湖持有在手現金604億元，其中預售監管資金為227.6億元；總有息負債為1926億元，相比2022年末下降了7%。2023年現金短債比2.25倍，剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為1.36倍。此外，凈負債率55.9%，剔除預收后的資產負債率為60.4%，三道紅線指標仍舊保持綠檔。龍湖管理層透露，到2026年底前，龍湖已無境外到期公開債券，此外供應鏈ABS、商票等也均已清零。截止2023年末，龍湖集團的平均借貸成本為4.24%，平均貸款年限為7.85年。

??【經營性業務利潤占比超60%，2024年購物中心數量將超百座】2023年，龍湖集團運營業務不含稅租金收入為129.4億元，同比增長8.9%。此外服務業務及其他不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。龍湖2024年還將新開14座商場，2024年開業的商業項目將超過100個。對于運營和服務業務，龍湖表示2023年已實現經營性利潤占比過半，超60%；未來若經營性收入的貢獻能夠過半，意味著龍湖真正完成了業務轉型。

??01 銷售

??合約銷售額下滑14%至1735億
短期市場仍需時間修復

??2023年龍湖集團實現全口徑銷售金額1734.9億元，同比下滑14%；全口徑銷售面積1079.6萬平方米，同比下滑17%。其中實現歸屬股東權益的合同銷售金額1148億元，權益占比66%。

??在此前的年度業績會上，龍湖曾表示2023年將謀求全年65%以上的去化率，2023全年計劃提供超3200億的可售貨源。但從全年銷售1735億的結果來看，預測龍湖全年銷售去化僅54%左右。龍湖集團表示，“短期市場仍存在壓力，主要是受市場信心未完全恢復所影響。”

??從2024年龍湖的供貨安排來看，龍湖2024年存量項目的供貨大概會有2400億元左右，其中期初存量貨值有1400億元，2024年新增的供貨大概在1000億元左右。但值得注意的是，2024年前兩月，龍湖集團實現總合同銷售額127.6億元，合同銷售面積為90.6萬平方米，分別同比下滑55%及48%，未來銷售或繼續承壓。

??從銷售金額的區域分布來看，龍湖的銷售貢獻主要來自中西部、長三角及環渤海三個區域，分別占比37%、29%及22%，其中中西部占比相比2022年全年增加了9個百分點，而長三角區域占比同比則下降了9個百分點。從城市能級來看，一二線城市銷售占比達86%，相比2022全年變化不大。

??從城市貢獻來看，2023年龍湖于成都、西安、北京及合肥的銷售金額均超過了100億，其中成都合約銷售達到了198億元，同比增加了53%。2023年龍湖超過半數的城市銷售出現下滑，其中如杭州同比下降了79%，合肥也同比下滑了27%，南京和濟南也下滑較快。此外也有部分城市合約銷售上漲，如西安及天津分別同比上升了70%及65%。

??02 投資

??以銷定支、投資保持謹慎
拿地集中一二線主力城市

??自2022年起，龍湖集團在土地投資上保持相對謹慎，2023年龍湖新增土地31塊，新增土儲總建筑面積為368萬平方米，同比下降18%；新增土儲總價為348億元，同比下降23%；總貨值超過了770億元，平均溢價率控制在8%。值得注意的是，下半年龍湖集團新增土儲總價僅103億元，僅為上半年新增土儲總價的一半不到。

??從拿地的城市能級分布來看，2023年龍湖于一二線城市新增土儲建面占比高達98%。從區域分布來看，中西部區域的新增土儲占比達53%，長三角的新增土儲占比達26%。具體城市來看，西安、成都、濟南拿地均超30萬，其中西安拿地建面達84萬平米，于各城市中名列第一。

??龍湖表示未來“會以銷定支，把握好投資節奏；嚴守投資刻度，優中選優”。同時，“在投資城市選擇方面，會高度聚焦在一二線的高能級城市，密切的關注政策和市場的變化。”

??截至2023年末，龍湖集團的土地儲備合計4539萬平方米，較2022年末減少了22%，權益面積為3236萬平方米；總土儲貨值約5303億，其中包括已售未竣工貨值1329億，未售未竣工貨值近4000億。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。雖然土儲出現減少，但根據龍湖2023年銷售面積來看，仍約可保障未來3年的發展。

??03 盈利

??營收規模下滑28%至1807億
經營性業務形成持續貢獻

??2023年龍湖實現營業收入1807億元，同比下滑28%；毛利潤306億元，同比下滑42%；歸母凈利潤同比下滑47%至129億元。營業收入的大幅下滑主要是由于物業銷售業務營收下滑所致。2023年龍湖物業銷售營收為1559億元，同比下滑31%；其中杭州、重慶兩地的營業收入分別同比下滑19%及51%。

??2023年末，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為1734億元，面積約為1260萬平方米；分別較2022年末下降了24%及15%，龍湖未來營收規模或有繼續下降的可能。

??從利潤率水平來看，2023年龍湖的毛利率為16.9%，同比下滑4.25個百分點；主要是受開發業務拖累，全年開發業務毛利率為11.0%，同比下降了6.9個百分點。龍湖表示，自2023年以后，隨著土地市場降溫，龍湖新獲取的土地價格已經回落。管理層預計，2022年之后新獲取的項目毛利率都在20%以上，相信地產開發業務的毛利率會逐步修復。

??此外，運營業務及服務業務毛利率均有提升，分別為75.9%及31.0%，同比提升了0.3及2個百分點。龍湖表示：“經營性業務對集團的收入及利潤形成了持續的貢獻，在整個行業下行過程中為龍湖穿越周期提供了底氣。”

??2023年龍湖的凈利率為9.48%，同比下降3.62個百分點。凈利率下滑幅度比毛利率小，主要是由于期內其他收益達8.19億，其中回購優先票據及債券的收益達8.90億元。此外期內應占合營企業業績14.19億元，同比增長42%，合營企業貢獻主要來自龍湖擁有49.9%權益的蘇州東方鐵塔等項目。還需注意的是，受市場影響，期內龍湖對物業存貨減值撥備約10個億。2023年龍湖歸母凈利率為7.11%，同比下降2.61個百分點。

??04 償債

??非受限現金短債比1.36
未來深耕經營性物業貸

??在償債能力方面，2023年龍湖持有在手現金604億元，其中預售監管資金為227.6億元；總有息負債為1926億元，相比2022年末下降了7%，其中短期有息負債268億元。

??2023年龍湖現金短債比為2.25倍，剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為1.36倍；長短債比6.18。此外，凈負債率為55.9%，同比略有下降；剔除預收后的資產負債率為60.4%，三道紅線指標仍舊保持綠檔。值得注意的是，雖然龍湖持有非限制現金約376億元，完全能夠覆蓋短期有息負債268億，但還有關聯方應付款項，以及建安成本及土地投資支出，仍將考驗龍湖短期內的運營回款能力。

??2024年年初，龍湖已成功完成了1月份境內到期債券的兌付工作，總金額27億元；同時也提前償付2月和3月份境內到期債券的兌付資金30億元。2024年3月8日，龍湖還提前完成兌付46.1億元的CMBS。截至業績會當日，龍湖2024年內已經兌付或提前兌付的境內債券達103億元，2024年內到期債務余額147億元，其中境內債券60億元，分別將在5月、7月、8月及12月到期。此外，龍湖還將在2024年內逐步提前償付或回購2025年到期的國內債券和部分銀團。據龍湖管理層透露，到2026年底前，龍湖已無境外到期公開債券，此外供應鏈ABS、商票等也均已清零。

??在表外債務方面，截止2023年末，龍湖集團表外項目的現金余額約為130億元，負債余額約100億元，表外項目為凈現金的安全狀態。

??對于未來的融資計劃，龍湖表示，其一將繼續深耕經營性物業貸，業績會中龍湖表示當前的經營性物業貸款達474億元，融資成本低于4%。其二，公開市場方面，龍湖將繼續在中債增進的支持下發行債券。其三，在海外融資端，龍湖將逐步進行壓降，且100%進行掉期處理。截止2023年末，龍湖集團的平均借貸成本為4.24%，相比2022年的4.1%略有提升，平均貸款年限為7.85年，也進一步拉長。

??05 多元化

??經營性業務利潤占比超60%
2024年購物中心數量將超百座

??目前龍湖集團聚焦開發、運營、服務三大業務板塊，已形成地產開發、商業運營、長租公寓、物業管理、智慧營造等多航道業務協同發展。 

??2023年，龍湖集團運營業務不含稅租金收入為129.4億元，同比增長8.9%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、19.7%和2.9%。截至2023年末，龍湖集團已開業商場建筑面積為797萬平方米（含車位總建筑面積為1028萬平方米），整體出租率為96.2%。對于商業投資的未來規劃，龍湖表示，2024年還將新開14座商場，其中8座重資產、6座輕資產， 2024年龍湖開業的商業項目將超過100個。面對商場數量的增長，龍湖一方面對于新開業的項目，明確進行產品的分級，根據每個項目的定檔定級，一店一策進行差異化打造。其二，龍湖從2023年開始對存量項目進行改造，提升存量項目業績。冠寓方面，已開業12.3萬間，整體出租率為95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為96.4%。 

??此外2023年，龍湖集團服務業務及其他不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。截至2023年末，龍湖物業在管面積3.6億平方米。在代建領域，龍湖龍智造自2022年品牌發布以來，已累計獲取代建類項目90個，總建筑面積超1600萬平方米。2023年，龍湖龍智造實現營業收入19.7億元。

??對于運營和服務業務，龍湖表示2023年已實現經營性利潤占比過半，超60%；若未來經營性收入的貢獻能夠過半，龍湖才是真正完成了業務轉型。