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??導 語

??浙江的代建發展在我國各省市中相對較早。

??◎  文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 陳家鳳

??PART.1

??政策相對完善
疊加市場需求較大促進浙江省代建發展

??1、浙江代建發展較早且省內各市積極推進，首創安置房引入代建

??浙江的代建發展在我國各省市中相對較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區安居工程中嘗試了委托代建，1999年8月紹興在小舜江水庫工程中也以委托代建的方式對動遷移民的生活居住用房進行了統一規劃，都是我國探索代建制的較早案例。

??在用實際行動嘗試代建的同時，浙江部分省市也在探索代建相關的管理政策，其中寧波在推行代建相關政策方面較為積極。1996年4月寧波就在《寧波市城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》中提出部分拆遷房采用委托代建，此后在2001年11月的《寧波市關于進一步加強市本級政府投資項目管理的若干意見》中提出“凡建設單位沒有自行管理建設能力，且投資額比較大的政府投資項目，都應當實行代建制”，在2002年5月的《寧波市關于政府投資項目代建制的暫行規定》又進一步將代建項目的投資額要求確定為200萬元，較為有力地促進了區域代建的發展。

??在2004年7月國務院出臺《關于投資體制改革的決定》對代建制進行全國推廣之后，2004年9月紹興和金華兩地級市就迅速跟進推出了《紹興市政府投資項目實行代建制的暫行規定》和《金華市市區政府投資項目管理暫行辦法》，此后浙江省政府也在2005年2月推出了《浙江省政府投資項目實施代建制暫行規定》，代建制正式在全省鋪開。整體看來，浙江省不僅部分地級市較早地嘗試了代建制，同時也較為積極地制定代建的相關政策，支持了本地代建行業較早且較好的發展。

??在浙江省11個地級市中，除舟山、金華以外，杭州、嘉興、寧波、紹興、湖州、溫州、麗水、臺州、衢州等9個地級市均已根據本地實際情況和項目特點，對非經營性政府投資項目實行代建制已經頒布了規范化的管理辦法。

??按頒布的時間來看，寧紹發布最早，杭嘉湖緊隨其后，2007-2009年嘉興、湖州、杭州先后頒布本地區的政府代建管理辦法。而相較于浙北政策的支持力度，衢州、臺州、溫州、麗水等浙南地區發布時間較晚，衢州、臺州、溫州于2010-2012年發布相關管理制度，而麗水2018年才頒布相關代建制的管理辦法。

??浙江省對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進行創新，是國內首個安置房引入代建制度的試點城市。為響應杭州市政府號召，2005年宋衛平帶團隊首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標準建造彭埠云河家園項目。由于前期試點的安置房項目得到社會各界的廣泛贊譽，2008年杭州正式頒布《關于推行杭州市拆遷安置房項目代建制實施意見（試行）的通知》，允許具有二級房地產開發資質的企業參與杭州市拆遷安置房建設。2010年杭州市政府再印發《杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則（暫行）》，進一步明確代建資格準入、代建招標、代建雙方職責、資金管理以及獎罰規定等有關內容，加快拆遷安置房代建工作的實施推廣。

??至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質的“杭州模式”，相繼得到省內外的關注，多地相關部門先后到杭州調研安置房案例。為加快安置房建設進度、提升建設品質，近年來杭州在安置房代建領域再次進行了大膽探索，2017年杭州濱江區率先推出的《濱江區農轉居拆遷安置房總包代建管理辦法(試行)》，首次鼓勵保障類房建設采取全過程代建。2019年杭州市政府將全過程代建參與安置房建設推廣至全市范圍，頒布《關于進一步提升杭州市拆遷安置房建設品質的指導意見》。近年來，杭州桐廬縣、建德市、麗水市區、紹興市越城區、金華市婺城區、永康市均出臺了相關政策支持。

??安置房、棚改等保障性住房，以前基本是以政府‘包辦’為主，即安置房建設的招投標工作由政府職能部門牽頭，將施工、設計、材料等多個環節分開招投標，最終各個中標單位再一起合作建設。相較于曾經的分階段代建，全過程代建無論從資源整合管理、還是成本總體把控角度，都可以將專業開發能力發揮到最大化，解決了拆遷難、開工慢、工期長、低價中標、非法轉包、違規掛靠、建筑質量較差、維修維護不到位、腐敗滋生等建設工程領域的“老大難”問題，保證安置房項目的最優化。如根據2023年6月杭州市政府公布的《關于2023年杭州市“最美安置房”評選結果的通報》，30個入圍“最美安置房”的項目中有22個是引入市場主體進行代建，代建比例高達73%。

??2、省內多數城市逐漸完善政府代建制度，杭州、寧波政策優勢凸顯（略）

??3、市場潛力與保租房需求為代建企業提供有利發展空間（略）

??PART.2

??浙系代建企業占據行業半壁江山
產品力是核心競爭力

??1、浙系頭部代建企業集中度高，三大梯隊差異顯著

??9家浙系入圍TOP30榜單，占領代建市場半壁江山

??得益于浙江省持續完善政府代建管理辦法，且“十四五”期間保障類住房需求井噴，為政府代建創造可觀流量窗口，疊加全省商品房市場規模位居全國前列，為商業代建提供了更多的發展空間，長期以來整體代建市場相對活躍，也培養了一批優秀的代建企業。

??根據克而瑞《2023上半年中國房地產企業代建綜合能力排行榜》數據顯示，2023年上半年9家浙系代建企業入圍TOP30，對應的合約總建筑面積超3.1億平方米，占到全部入圍TOP30代建企業的52%；上半年TOP30代建企業新增簽約面積7469萬平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計達3516萬平方米，占TOP30企業新增簽約面積的47%，浙系代建企業占據了絕對的規模優勢。

??從浙系的具體排名來看，2023上半年4家浙系（綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、興元建設）位列TOP10，分別包攬代建榜單前2名、第8名和第10名，規模處于頭部位置，4家浙系代建企業合約總建筑面積超2.8億平方米，占到9家浙系入圍企業的90%。此外，中天美好集團光影管理、濱江集團代建規模排名第16名、第19名，眾安集團、德信綠建集團、宋都管理分別排名第25、26和27名。

??浙系代建企業形成三大梯隊，藍、綠城系規模領先

??目前浙系代建企業已經基本形成三大梯隊的競爭格局，第一梯隊指藍、綠城系，即綠城管理、藍城集團、藍綠雙城，至2023上半年末藍、綠城系合約項目建面超2.65億平米，占到9家浙系入圍企業的85%，規模領先，且商業和政府代建全面發展。

??其中，綠城管理2023年中期代建項目覆蓋123座城市，合約項目建面1.136億平米，儲備項目充足，多年維持龍頭地位；藍城集團2005年進入代建行業，立足理想小鎮建設和房地產代建管理服務，深耕市場多年。而藍綠雙城是不同于綠城管理與藍城集團的獨立法人，其創始人曹舟南曾經是宋衛平的嫡系部下，后組建了全新的代建品牌，其管理團隊大多都有著老綠城背景。雖然起步較晚，但憑借“綠城”、“藍城”的品牌影響力以及老綠城對代建項目的管控力，近年來藍綠雙城市場份額迅速提升，2023年中期在管數量超過140個。

??處于第二競爭梯隊的浙系代建企業為興元建設、中天美好集團光影管理和濱江集團，合約建面800-2000萬平方米之間，代建規模距藍綠城系差距明顯,但頗具品牌影響力和資源整合力，擴張勢頭較足。其中，興元建設、濱江集團產品優勢突出，在商業代建領域頗受認可；中天美好光影管理憑借建筑基因，依托集團產業協同優勢，在浙江政府代建領域也站穩了一席之地。

??第三梯隊浙系代建企業，如眾安、德信綠建等，合約項目規模基本在800萬平方米以下，近年隨代建風口到來才開始涉獵輕資產，起步相對較晚，無論是資源整合能力還是品牌影響力當前都無法與本地龍頭代建企業抗衡，業務逐步推進中。

??藍、綠城系覆蓋20余省份，其余企業大多尚未“走出去”（略）

??2、商業代建占比將近六成，政府代建以省內為主（略）

??3、浙系企業重視產品力打造，代建業務模式各有側重（略）

??PART.3

??代建競爭日益激烈
需強化品牌影響力、優化架構、平滑利潤

??浙江代建市場較為活躍，更多依賴于其良好的政策環境以及可觀的市場需求，2023上半年9家浙系代建企業入圍TOP30，合約總建筑面積超3.1億平，占到全部入圍企業的52%。而藍、綠城系等頭部企業起步早，先發優勢顯著，并抓住近年保障性住房、城投委托、紓困加速等需求井噴的窗口期，進行積極外拓，當前已經壟斷超8成浙系入圍代建企業的市場份額。

??對于想要進入浙江的代建企業而言，當前浙江代建市場相對飽和，進入壁壘較高，省內有綠城、藍城雙寡頭，也有本地具備很大品牌影響力的濱江，新競爭者無論是品牌影響力、資源整合能力還是成本管控都難以與之抗衡。

??對第三梯隊的中小浙系代建企業而言，當前浙江代建市場競爭格局也逐步穩定，規模上很難趕超頭部企業，未來目標外拓以穩為主。首先要經營好內功，可以圍繞本地市場，開展不同業態的嘗試，以平滑業績利潤水平，在強化根基的同時慢慢嘗試周邊省份項目，培育自身代建品牌的影響力。

??對于第一和第二梯隊的浙系代建企業而言，具有較強的競爭優勢。但是隨著代建競爭日益激烈，也會遇到更多的挑戰：

??第一，利潤率下滑。當前代建市場高度競爭，新競爭者要進入新市場，會選擇在招投標環節掀起價格戰，導致頭部代建企業無法保證按理想價格取得新代建服務合約，未來業績增速及利潤率較過去有所壓縮。價格戰是代建行業發展必然要經歷的過程，但工程質量、產品品質是頭部代建企業經營的底線。針對利潤率下滑，頭部代建企業可以選擇豐富產品業態，通過多種業態盡可能平滑利潤率水平。

??第二，內部溝通成本高。重資產開發高度標準化，內部溝通容易。而頭部代建企業項目多，不同委托方有不同要求，沒法完全標準化，代建企業內部各個中心、分支機構聯合作業時候，整合資源的過程相對復雜，溝通成本較高。

??第三，品牌維護。頭部代建企業的核心競爭優勢是長久以來培育起來的品牌效應，品牌效應的基礎就是有自己的產品特色和品質。但代建方與委托方容易存在代建過程中的分歧，尤其是成本管控以及項目售價方面，處理不好會傷害品牌，如面臨市場下行委托方不惜降價、急于回籠資金，對品牌會造成負面影響。此外，代建方合聯營公司對品牌的使用也可能存在壓縮成本、產品減配等不規范的問題。

??第四，組織架構調整。代建行業發展較晚，市場規模也遠小于開發物業規模，各代建企業當前組織架構比較初階。如藍城集團、藍綠雙城采取事業合約人制度，架構實行二級管控，集團更多在整體戰略、人事等方面管控，團隊拿收益大頭，激勵作用更大；而綠城管理采取相對垂直的三級架構，全國分設5大區，區域公司管項目。扁平化還是垂直化管控，有利有弊，隨著全國化布局的深入，管理半徑持續擴大，可能讓頭部代建企業在效率、精度、工程、品控等面臨壓力，組織架構有待更新優化。