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??銷售、新拓面積、收入均大幅下滑，城市合伙人制度成效有待觀察。

??◎  作者 /房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【銷售業績和拓展力度大幅下滑，推出城市合伙人制度助力擴張】2022年中原建業在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%。在項目的拓展方面僅新簽了30個項目，總建面約為337萬平米，同比減少了66.4%。為了應對代建市場的競爭加劇，2022年中原建業開始嘗試城市合伙人制度，作為中原建業未來的一個重要增長極，城市合伙人制度在助力企業在大中原區域迅速拓展的同時，也會助力拓展山西、海南、江西等河南省外業務。

??【業務模式多元化有望加速，省外布局仍較為緩慢】截至2022年年底，中原建業的在管建面為3171萬平米，相較于年初增長了2.38%。從在管項目的代建模式來看，中原建業目前政府代建在談的意向項目超過50個，預計將會在2023年陸續落地，再加上企業已和包括河南資產、河南豫資等多家AMC公司達成戰略合作，企業業務模式的多元化進程有望得到加速。2022年底中原建業省外在管項目建面為262萬平米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，企業的省外布局速度仍然較為緩慢。

??【營業收入大幅減少，凈利率仍維持在較高水平】2022年中原建業共實現營業收入6.06億元，同比減少了53.5%，凈利率雖然同比下降了9.1個百分點至50.1%，但是仍然保持在較高水平。除此之外，中原建業IPO所得資金仍有6.4億元尚未使用，這一方面可以看出中原建業在過去兩年內的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產行業觸底反彈的階段企業可以有較多的資金用于擴張。截至2022年底中原建業的持有現金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大，有助于未來發展。

??01 新拓

??銷售業績和拓展力度大幅下滑
推出城市合伙人制度助力擴張

??2022年中原建業在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%；合約銷售建面約為349.84萬平米，同比減少了44.1%；銷售均價為6093元/平米，自2018年以后首次出現了下滑。中原建業在2022年的銷售業績同比大幅下滑，主要是因為河南市場較為低迷，同時疫情的反復也影響了企業的銷售。

??在項目的拓展方面，2022年中原建業僅新簽了30個項目，總建面約為337萬平米，同比減少了66.4%。新簽河南省外項目2個，總建面10.62萬平米，同比減少91.8%。中原建業拓展規模的大幅減少，除了是因為行業低迷等客觀原因之外，困擾了建業集團近乎一整年的流動性問題也可能是一個重要原因。

??對比下同為代建上市企業的綠城管理，可以發現歷年來中原建業的銷售規模和新拓建面均和綠城管理有著較大的差距，2022年在中原建業業務遭到重挫的同時綠城管理卻仍有增長，二者的差距進一步加大。產生這種差距的一個重要原因就是兩家企業集團的全國化程度不同：由于綠城集團早早就成為了一家全國化企業，因此綠城管理的業務可以遍及全國，市場廣闊；而建業集團則由于長期的區域化戰略，覆蓋市場較小，也限制了中原建業的發展。雖然近年來建業集團加大了全國化的力度，但是成果仍然相對較小。對于中原建業而言，在越來越多頭部房企入局代建市場的背景下，雖然企業有著先發優勢，但是規模擴張的速度仍有可能不及后發的龍頭企業，面對的市場競爭壓力將進一步加大。

??從目前的情況來看，中原建業也計劃通過創新商業模式加速發展，提升自身競爭力。2022年中原建業開始嘗試城市合伙人制度，旨在通過信用和融資手段，為成員企業打通項目庫、資金庫，嫁接資源，整合雙方資源，實現利益共享。中原建業在2022年12月成立了城市合伙人理事會，從190位合作伙伴中選取出13位戰略合作伙伴，在河南省的18個地級市成立了10家合資公司。目前13個城市合伙人自身的資產規模已經超過2000億元，和中原建業累計簽約1073萬平米，其中于2023年1月10日就集中簽約了153.4萬平米。作為中原建業未來的一個重要增長極，城市合伙人制度在助力企業在大中原區域迅速拓展的同時，也會助力拓展山西、海南、江西等河南省外業務，預計未來合伙人的項目會達到60%以上。

??02 儲備

??業務模式多元化有望加速
省外布局仍較為緩慢

??截至2022年年底，中原建業的在管建面為3171萬平米，相較于年初增長了2.38%，相比于2018-2021年27.07%的復合增長率而言大幅下滑。從在管項目的代建模式來看，中原建業共有政府代建項目14個，合約建筑面積201萬平方米，目前政府代建在談的意向項目超過50個，預計將會在2023年陸續落地；資本代建項目3個，合約建筑面積53萬平方米，由于中原建業已和包括河南資產、河南豫資等多家AMC公司達成戰略合作，企業業務模式的多元化進程有望得到加速。

??從在管項目建面的區域分布來看，2022年底中原建業省外在管項目建面為262萬平米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，由此可見中原建業的省外布局速度仍然較為緩慢，企業的拓展重心仍然在河南大本營。這種布局策略也影響到了企業的銷售分布，2022年中原建業92%的合約銷售額仍處于大本營的河南地區，占比相比于2021年下降了2個百分點，和企業在管建面的區域分布趨同。中原建業在河南省內的大力布局固然可以充分利用企業的本地化優勢，但是也放大了區域環境波動給企業帶來的風險。 

??03 財務

??營業收入大幅減少
凈利率仍維持在較高水平

??2022年中原建業共實現營業收入6.06億元，同比減少了53.5%，企業營業收入的大幅下滑主要還是因為銷售規模的減少。不過中原建業的凈利率為50.1%，雖然同比下降了9.1個百分點，但是仍然達到了50%以上，保持在較高水平。相較之下，綠城管理的凈利率為27.7%，比中原建業低了22.4個百分點。這主要是因為綠城管理積極使用合作代建的模式，成本計入方式不同；而中原建業的所有在管項目均是直接管理，主要都是人員成本。兩者的凈利率差異主要在于業務模式的不同。

??值得注意的是，中原建業在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2022年底仍有6.4億元尚未使用。從企業的資金用途分配來看，僅有作為一般營運資金的約7500萬元已經全部使用完畢，其他用于市場開拓、收并購以及信息系統升級三大用途的資金均有90%以上尚未動用。這一方面可以看出中原建業在過去兩年內的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產行業觸底反彈的階段企業可以有較多的資金用于擴張。截至2022年底中原建業的持有現金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大。