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??導(dǎo) 讀 

??1、土地市場(chǎng)供求雙降，熱度持續(xù)分化

??2、拿地百?gòu)?qiáng)門檻值同比降40%，投資前十出現(xiàn)斷層

??3、10強(qiáng)房企投資意愿相對(duì)較高，貨值集中度“頭尾”提升

??4、典型房企投資額環(huán)比增21%，央國(guó)企積極在核心城市納儲(chǔ)

??5、新房市場(chǎng)修復(fù)效應(yīng)傳導(dǎo)仍需時(shí)間，企業(yè)投資繼續(xù)保持謹(jǐn)慎

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：7月土地市場(chǎng)供求雙降，呈現(xiàn)冷熱分化局面，上海、杭州相對(duì)火熱，蘇州、西安趨冷。

??企業(yè)投資力度依然羸弱，新增拿地價(jià)值百?gòu)?qiáng)門檻同比降幅40%創(chuàng)年內(nèi)最高，投資百?gòu)?qiáng)拿地總金額亦同比下降38%。而銷售百?gòu)?qiáng)房企同樣表現(xiàn)謹(jǐn)慎，整體拿地銷售比僅0.15。

??展望未來(lái)，我們認(rèn)為拿地預(yù)期仍需等待樓市修復(fù)的進(jìn)度，短期投資氛圍以謹(jǐn)慎為主，但部分有實(shí)力房企將對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊展開積極角逐。

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??土地市場(chǎng)供求雙降，熱度持續(xù)分化

??截至7月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4828萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期下降15%，同比下降33%。

??得益于北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙等地的優(yōu)質(zhì)地塊入市，本月平均溢價(jià)率有所回升。個(gè)別城市市場(chǎng)熱度回溫，例如杭州月末土拍接連出現(xiàn)高溢價(jià)宅地成交，優(yōu)質(zhì)宅地仍能拍出59%、23%的高溢價(jià)率。但同時(shí)市場(chǎng)冷熱分化依舊顯著，大多數(shù)城市平均溢價(jià)率均低于均低于1%。

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??拿地百?gòu)?qiáng)門檻值同比降40%
投資前十出現(xiàn)斷層

??截止7月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為30.5億元，同比下降35%，降幅與上月末相比收窄2個(gè)百分點(diǎn)，新增土地價(jià)值、建面百?gòu)?qiáng)門檻之分別為11.2億元和25.2萬(wàn)平方米，同比降幅分別為40%和10%，其中價(jià)值門檻同比降幅持續(xù)擴(kuò)張至今年最大，企業(yè)投資未見(jiàn)回暖預(yù)期。

??1-7月拿地金額超過(guò)200億元的企業(yè)增至7家，但頭部企業(yè)投資金額斷層顯著，新增拿地價(jià)值第八位與上一名差距近百億。

??總量方面，前6月新增土地貨值、價(jià)值和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為11397億元、5154億元和5871萬(wàn)平方米，同比分別下降32%、38%和19%，降幅有所收窄，但同比差距依舊較大。

??3

??10強(qiáng)房企投資意愿相對(duì)較高
貨值集中度“頭尾”提升

??拿地意愿方面，1-7月份百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比0.15，依然是10強(qiáng)房企拿地意愿最高，拿地銷售比達(dá)到0.18。后50強(qiáng)房企拿地銷售比0.14，其余各梯隊(duì)的拿地銷售比都保持低位，與上月末相比波動(dòng)不大。

??集中度方面，呈現(xiàn)“頭尾增強(qiáng)”的趨勢(shì)：10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的55%，后50強(qiáng)房企占總貨值的16%，均較上月末增加2個(gè)百分點(diǎn)，其余各梯隊(duì)的占比均小幅降低。

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??典型房企投資額環(huán)比增21%
央國(guó)企積極在核心城市納儲(chǔ)

??1-7月僅有三成百?gòu)?qiáng)房企仍活躍在土地市場(chǎng)中，若與去年同期相比，超過(guò)六成的企業(yè)投資金額同比均下滑，投資態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。

??從單月拿地來(lái)看，隨著部分高能級(jí)城市供地節(jié)奏加快且推出較多低密地塊，典型房企拿地金額在底部連續(xù)兩個(gè)月回升。7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額348億元，環(huán)比增長(zhǎng)21%，年內(nèi)僅次于4月份高點(diǎn)，但同比則幾乎腰斬。由此可見(jiàn)，即便是仍在拿地的規(guī)模企業(yè)投資同樣在收縮。

??7月拿地較為積極的依舊是規(guī)模化的央國(guó)企，如保利發(fā)展在北京、上海等城市積極納儲(chǔ)，單月拿地金額147.5億元，遠(yuǎn)高于其他房企，綠城、招商等單月投資額也在30億以上。

??城市選擇上，核心城市、核心地塊是房企聚焦點(diǎn)。單月拿地典型房企中，一二線投資金額占比超過(guò)95%，以北京、上海、成都、杭州等熱點(diǎn)城市為主。

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??新房市場(chǎng)修復(fù)效應(yīng)傳導(dǎo)仍需時(shí)間
企業(yè)投資繼續(xù)保持謹(jǐn)慎

??各地相繼出臺(tái)調(diào)控政策后，市場(chǎng)反應(yīng)有所不同，政策效果傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)帶來(lái)更明顯的冷熱分化行情：如上海、杭州等城市核心土地遭到熱捧，但蘇州、合肥等地地市持續(xù)低迷，主要由于核心區(qū)域項(xiàng)目的去化表現(xiàn)不佳，對(duì)房企拿地信心產(chǎn)生較大影響。

??企業(yè)端來(lái)看，活躍在拿地市場(chǎng)的百?gòu)?qiáng)房企僅有三成，但重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企單月拿地金額連續(xù)兩月底部回升，拿地積極的均為龍頭國(guó)央企如保利發(fā)展、招商蛇口等，在整體投資氛圍謹(jǐn)慎的大環(huán)境下，國(guó)央企仍在趁低位補(bǔ)倉(cāng)核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??總體來(lái)說(shuō)，企業(yè)投資目前仍在等待樓市回暖的信號(hào)出現(xiàn)，帶動(dòng)企業(yè)投資信心的增長(zhǎng)；此外核心城市內(nèi)具備低密度、區(qū)位優(yōu)越等條件的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)企業(yè)還是具有較大吸引力，將會(huì)引起積極競(jìng)拍。