??一、10大典型城市土地成交量降價(jià)升

??（一）土地成交建筑面積同環(huán)比均下跌

??10 月，10大典型城市土地成交建筑面積1443.4萬平方米，環(huán)比下跌39.9%，同比下跌5%。10月土地市場成交量相較9月，成交建筑面積下浮明顯，且 低于2014年和2013年同期水平，可見，土地市場在逐漸升溫的過程中，因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)、政策、政府推地節(jié)奏和市場情緒的多種因素影響，成交量不會(huì)是直線 上升的形態(tài)，而是以震蕩基調(diào)為主。

??圖1  10個(gè)典型城市月度土地成交建筑面積走勢

??1-10月，10大典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積同比下跌27.3%，跌幅進(jìn)一步微幅收窄，溫和突破上升信號(hào)得以深化，觸底反彈基調(diào)進(jìn)一步推進(jìn)。

??圖2  10個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積增幅走勢

??（二）土地出讓金收入環(huán)比回調(diào)近三成

??10月，10大典型城市土地出讓金收入731億元，環(huán)比下跌29.1%，同比上漲24%，較上月相比明顯回調(diào)。這主要是由于9月全國10大典型城市土地市場成交成交建筑面積出現(xiàn)不同程度的下跌，從總體上致使土地出讓金總收入有所回探。

??圖3  10個(gè)典型城市月度土地出讓金收入走勢

??2015年1-10月，10大典型城市土地出讓金收入5889億元，與2014年、2013年同期相比分別下降17.9%、26.9%，下降幅度持續(xù)收縮，較2012年同期增長52.2%。土地市場將進(jìn)入成交活躍期，土地成交均價(jià)有望繼續(xù)拉高。

??表1   2015年1-10月10個(gè)典型城市同期土地出讓金收入比較

??（三）土地成交均價(jià)同環(huán)比均依舊上漲

??10 月，10大典型城市土地成交均價(jià)為3914元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲23%。10月繼9月土地市場地王頻現(xiàn)后，成交均價(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，穩(wěn)穩(wěn) 站在歷史高位區(qū)間內(nèi)，接近2014年歷史最高點(diǎn)。土地成交均價(jià)同比增幅雖然有所回落，但是地市步入上行通道的跡象依舊明顯，新一輪的地王潮已經(jīng)啟動(dòng)，并有 望持續(xù)到明年第二季度。

??圖4    10個(gè)典型城市月度土地成交均價(jià)走勢

??（四）土地成交溢價(jià)率創(chuàng)本輪反彈新高

??10 月，10大典型城市土地成交溢價(jià)率21%，與上月相比上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率突破20%的壓力區(qū)間，創(chuàng)出自2014年下半年以來的新高。持續(xù)增長動(dòng)能 已經(jīng)推動(dòng)土地市場溢價(jià)率走出底部區(qū)域，說明地王頻出后，地價(jià)加速升溫。另外，如果剔除當(dāng)前土地出讓環(huán)節(jié)中，配建保障房的比例大幅提高等因素，現(xiàn)階段的土地 出讓金溢價(jià)率的上升力度更加顯著。

??圖5    10個(gè)典型城市月度土地成交溢價(jià)率走勢

??二、一線城市土地成交量價(jià)均有所回調(diào)

??10月，一線城市土地成交建筑面積為470.3萬平方米，環(huán)比下跌24%，同比上漲31.3%；成交均價(jià)為8042元/平方米，環(huán)比下跌5.2%，同比上漲14.7%。成交建筑面積和成交均價(jià)皆出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，但成交均價(jià)依舊保持高位盤整狀態(tài)。

??圖6   一線城市月度土地成交建筑面積及價(jià)格走勢

??三、二線典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌近五成

??10月，二線典型城市土地成交建筑面積973萬平方米，環(huán)比下跌45.4%，同比下跌16.2%；成交均價(jià)2443元/平方米，環(huán)比上漲2.8%，同比上漲30.6%。土地成交面積回落明顯，但成交均價(jià)已經(jīng)保持上升態(tài)勢。

??圖7    二線典型城市月度土地成交建筑面積及價(jià)格走勢

??四、土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，土地市場反彈進(jìn)行時(shí)

??10月，10大典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入有所回探，但是無論是在一線城市還是二線城市，土地出讓均價(jià)都呈現(xiàn)出一定程度的拉高崛起形態(tài)，雖然過程中會(huì)出現(xiàn)一些震蕩和反復(fù)，但土地溢價(jià)率突破20%的壓力區(qū)間，可見地價(jià)已經(jīng)進(jìn)入歷史最高區(qū)域。

??成交建筑面積的起伏主要與政府推地計(jì)劃有關(guān)，因此在個(gè)別月份會(huì)出現(xiàn)一定程度的起伏，但是在一線城市快速回暖的帶動(dòng)下，二線城市土地市場日漸復(fù)蘇回暖，成交均 價(jià)持續(xù)攀升，加之不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)利好政策，給予企業(yè)更多的拿地信心，土地成交溢價(jià)率被不斷抬高。可見，10月作為第四季度的首月，依舊延續(xù)了第三季度土 地市場強(qiáng)勁反彈的格局，房企在一線和部分二線城市的拿地?zé)崆橐琅f高漲，土地市場反彈進(jìn)行時(shí)。

??備注：典型城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶；土地成交均價(jià)、溢價(jià)率為4個(gè)月移動(dòng)平均值。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

??執(zhí)筆人：易居研究院研究員 曹倪娜