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??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央突出“防風險、保民生、促轉型”工作重點，三四線城市寬松政策持續加碼

??2023年10月，我國房地產政策持續寬松。中央層面，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號文，以下簡稱“14號文”）進一步提升了保障性住房的地位，明確了市場化商品住房和保障性住房雙軌并行的房地產發展總體路徑，中央金融工作會議則從“防范化解房地產行業風險”“支持剛性和改善性住房需求”“加快保障性住房等三大工程建設，構建房地產發展新模式”等角度對下一階段房地產金融工作作出了具體部署。此外，自然資源部下發文件建議取消土拍中的地價限制和遠郊區容積率1.0限制，國家金融監管總局提出優化住房信貸政策和指導銀行保險機構落實“金融十六條”等。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策88條，較上月有所減少，但仍處年內高位。其中，寬松性政策78條，中性政策4條，緊縮性政策6條。總的來看，一二線城市寬松節奏有所放緩，三四線城市政策則持續加碼，核心舉措主要包括優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、加大住房公積金支持、鼓勵房票安置、優化土地出讓政策和房企預售監管等。本期報告主要對10月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：防范化解房地產行業風險，構建房地產發展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??10月，受特殊再融資集中發行及國債發行增量等因素擾動，疊加稅期影響，資金面延續偏緊。公開市場操作方面，在流動性趨緊背景下，央行自中旬起大幅提高了逆回購資金投放量，當月實現凈投放2460億元，并超額續作7890億元MLF，單次MLF操作規模創年內新高。資金利率方面，DR001和DR007全月均值分別上行至1.78%和1.97%，資金利率整體持續走高。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產方面，中央層面政策意見以防風險、促轉型為主。具體來看：“14號文”提出兩大主要目標，一是加大保障性住房建設和供給，二是推動建立房地產業轉型發展新模式，進一步明確了未來保障性住房與商品房并行的房地產發展路徑；10月30日至10月31日于北京召開的中央金融工作會議則罕見地對房地產工作作出了部署，并重點突出了“防風險、保民生、促轉型”的工作導向；此外，自然資源部建議取消土拍中的地價限制、取消遠郊區容積率1.0限制；國家金融監管總局提出會同相關部門優化房地產政策，合理優化首付比例和貸款利率要求，指導銀行保險機構落實“金融16條”以滿足房企合理融資需求；央行行長提交國務院金融工作情況報告指出，對房地產市場風險，按照因城施策原則，指導各地精準實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩等。

??— 03—

??地方政策：一二線城市寬松節奏放緩，三四線城市政策持續加碼

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

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??2. 中性政策

（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

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??3. 緊縮性政策

（1） 市場監管政策

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??4.政策小結

??三四線城市寬松政策持續加碼，一二線城市調控節奏整體放緩

中房研協測評研究中心監測統計，2023年10月，地方出臺房地產調控政策88條，較上月有所減少，但仍處年內高位。其中，寬松性政策78條，內容覆蓋放寬限購限售、優化住房信貸政策、推行房票安置、加大住房公積金政策支持、發放購房財稅補貼、優化土地出讓和房企預售監管等；中性政策4條，內容主要涉及中低收入人群住房保障；緊縮性政策6條，內容主要涉及房企資金監管和房地產市場秩序整治等。總的來看，繼上月多個二線城市掀起取消“限購限售”浪潮后，本月政策寬松風向繼續向三四線城市傳導，一二線城市寬松節奏整體放緩。

??行政干預核心舉措包括取消或放寬限購限售、優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括取消或放寬限購限售、優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、推行房票安置、優化房企預售監管等。典型代表有：杭州將住房限購范圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，明確非本市戶籍家庭有繳納社保或個稅記錄即可在限購范圍內購買1套住房；臺州將首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例和最低貸款利率統一調整為全國政策下限；三亞將首套房商業性個人住房貸款最低首付比例下調至25%、二套房下調至35%，二套房商業貸款利率下限調整為相應期限LPR加30個基點；紹興全面放開原限售住房限制政策；麗水允許在售商品房住宅項目申請備案價10%以內的下浮價格調整，預售超過一年的項目可申請備案價15%以內的下浮價格調整和5%以內的上浮價格調整，并試點購房落戶政策；廣西將全區首套住房貸款首付比例統一為20%，并進一步下調桂林、梧州、北海等9個城市房貸利率下限等。此外，紹興、衡陽、莆田、吉林、張掖、大冶、宜春、蚌埠、寶雞、麗江、南陽市唐河縣、六安市霍邱縣及金寨縣、寧波市前灣新區及奉化區、鄭州市高新區及二七區等多地發布了購房財稅補貼政策，德州、紹興、麗水、宿遷、連云港、張掖、寶雞等多地推行房票安置政策，德宏、昭通、北海、柳州、寶雞、連云港、宿遷、莆田、臺州、開封、宜春等多地提出優化土地出讓或房企預售監管等。

??土地政策主要涉及商辦項目土地用途變更

??土地政策主要涉及商業辦公項目土地用途變更。廈門明確，商業辦公項目在符合國家、省發布的相關產業用地政策規定前提下，可以變更為教育、科研、醫療、養老、文化、體育等公共管理與公共服務類用途，以及變更為城鎮住宅（限定為保障性租賃住房）用途，并就具體流程及運營管理作出了相關要求和規定。

??公積金政策核心舉措包括優化住房套數認定、上調最高貸款額度、下調最低首付比例等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括優化住房套數認定、上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：煙臺將首套住房公積金貸款最低首付比例下調至20%，并支持提取住房公積金支付首付款；海南將首套住房公積金貸款最低首付比例由30%下調至25%；常州將單繳存職工家庭最高住房貸款額度上調至80萬元，將雙繳存職工家庭最高住房貸款額度上調至120萬元；合肥將租房提取額納入公積金賬戶余額合并計算公積金貸款額度，并將二手房貸款年限延長為30年且貸款年限與房屋年限之和不超過60年等。此外，珠海、上海、成都、杭州、北京、河南等多地進一步優化個人住房公積金貸款中住房套數認定標準，煙臺、威海、淄博、合肥等多地將加裝電梯納入住房公積金提取支持范圍等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：西安進一步優化戶籍管理，包括大中專院校招生落戶、公務員及事業單位人員落戶、投靠直系親屬落戶、隨軍家屬落戶等；湖州明確在城鎮地區有合法穩定住所的人員即可在房屋所在地落戶，并放寬親屬投靠人員落戶范圍、放寬人才落戶范圍、放寬企業聘用及投資興業人員落戶范圍、實行居住證轉戶籍落戶制度等；上海市金山區提出多渠道籌措人才公寓房源，并明確符合條件的非本市戶籍人才，在滬繳納社保或個稅滿3年即可購買一套住房，同時購房資格由家庭調整為個人；上海市普陀區發布“1+N”政策，對企業引進的高層次人才，最高發放100萬元購房補貼等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理。典型代表有：廈門印發存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房操作流程，進一步拓寬保障性住房籌措渠道；廣州印發直管房租賃管理辦法，保障本市戶籍中低收入者住房需求；玉溪印發限價房管理辦法，對限價房戶型面積、銷售價格、申購對象及運營管理等作出具體規定，以保障中低收入家庭及外來務工人員、新就業無房職工的合理住房需求等。

??緊縮性調控主要包括房企資金監管和房地產市場秩序規范

??緊縮性政策主要涉及房企資金監管和房地產市場秩序規范。典型代表有：咸寧發布城區商品房預售資金監管實施細則，明確商品房預售資金監管實行專戶專存、專款專用及全程監管；南京進一步加強存量房交易資金監管，監管范圍包括購房定金、首付款、購房貸款等款項，明確各地區監管主體責任；廣州進一步規范商品房市場經營行為，包括宣傳、銷售、預售款監管等多個方面；三亞進一步規范房地產經紀服務行為，明確房地產經紀機構須在規定時間內完成備案登記，并按相關規定和要求開展經紀活動，并全面推行經紀從業人員實名登記和掛牌上崗制度、全面推進房地產經紀行業信用體系建設等。

??— 04—

??10月重要事項復盤

??— 05—

??房地產政策展望

??1.中央層面

??10月21日，央行行長潘功勝向全國人民代表大會常務委員會作國務院關于金融工作情況的報告提出，下一階段將繼續實施穩健的貨幣政策。總量上，保持貨幣供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配；價格上，進一步推動金融機構降低實際貸款利率，降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本；結構上，繼續加大對普惠小微、制造業、綠色發展、科技創新、基礎設施建設等國民經濟重點領域和薄弱環節的支持力度，繼續實施好存續結構性貨幣政策工具。短期流動性方面，根據中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，11月流動性缺口約在1000億元，資金面仍存在一定壓力。預計央行將繼續通過加大公開市場操作力度以穩定流動性，年內降準或MLF超額續作的可能性較大。

??在房地產方面，中央金融工作會議已對房地產金融工作作出部署，即圍繞“防范化解行業風險”“因城施策支持剛性和改善性住房需求”“加快保障性住房等三大工程建設，構建房地產發展新模式”等展開。結合近期房企爆雷仍在持續，甚至多家頭部房企都卷入輿論風波來看，“防風險、保民生、保交樓”依然是行業深度調整過程中房地產工作的重中之重。此外，“14號文”再將保障性住房地位大幅提升，也將是未來房地產政策及具體工作的焦點。

??2.地方層面

??根據CRIC統計數據，10月重點30城新建商品住宅供應顯著縮量，環比下降45%，成交則延續增勢，環比上漲9%。其中，供應方面，一線城市僅上海保持相對高位，北京、廣州、深圳均腰斬式回落，二三線城市也普遍明顯縮量；成交方面，一線城市中，北京、上海成交走弱，廣州、深圳企穩回升，二三線城市表現繼續分化，總體成交環比持續增長。但值得關注的是，多個重點城市如廣州、武漢、南京、天津等，新房成交呈前高后低走勢，后續持續性存疑。基于此，地方一方面要繼續抓好已出臺政策的宣傳和落實，使政策效能得到充分發揮，另一方面，要繼續堅持因城施策，加快取消樓市不合理或不合時宜的限制性政策，加大居民購房降本減壓政策扶持。同時，結合中央“加快保障性住房等三大工程建設、構建房地產發展新模式”工作部署和城市自身發展規劃，研究制定更多化解房地產行業風險、支持房地產行業平穩健康發展的創新舉措。

??執筆 | 王錚嶸中房研協 測評研究中心 研究員