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??近日，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號文，以下簡稱“14號文”）引發市場熱議，經濟觀察網對此發表文章《中國將推動新一輪“房改”》。據悉，“14號文”于8月25日由國務院常務會議審議通過，于9月1日正式印發，近期已傳達至各城市人民政府、各部委直屬機構。

??之所以受到市場廣泛關注，主要是因為“14號文”使我國住房體系演進和房地產業轉型發展更加具象化，即構建市場化商品住房和保障性住房雙軌并行。具體來看，“14號文”明確了兩個主要目標：一是加大保障性住房建設和供給，二是推動建立房地產業轉型發展新模式。其中：

??在“加大保障性住房建設和供給”方面，“14號文”擬定了保障性住房體系的基本運作原則，明確和規范了保障性住房的建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理等具體事項，提出包括“保障性住房嚴格實施封閉管理，不得上市交易”“保障用地供給采取劃撥方式，按保本微利原則配售”“充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障房”“對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當改建或收購存量商品房用作保障房”“支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐”等多項重要意見。保障性住房工作地位和政策支持力度均得到較大提升，并有望逐漸成為大城市解決工薪收入群體等剛性住房需求的主要渠道和推動大城市保交付、去庫存的重要渠道。

??在“推動建立房地產業轉型發展新模式”方面，與以往“讓房屋回歸居住屬性”的提法不同，“14號文”首次提出“讓商品住房回歸商品屬性”，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。這一方面意味著商品住房或將在客群定位上與保障性住房進行區分，即未來大部分工薪階層的剛需住房需求或將主要通過保障性住房滿足，商品住房產品將更多聚焦于高端改善類住房需求及豪宅市場等；另一方面，意味著商品住房的商品屬性和投資屬性有望重新增強，市場化程度將進一步提升，諸如限價、限售、限貸等行政類管制將進一步減少乃至完全撤銷，未來商品住房的供求和價格或將完全由市場決定。

??“14號文”核心立意與新加坡模式相似，即：讓保障房回歸保障屬性，滿足大部分工薪階層的剛性住房需求，讓商品房回歸商品屬性，更多地滿足高收入、高凈值群體的改善性住房需求，從而實現房地產市場的分層管理和差別化發展。但也應看到，目前我國房地產市場的總體格局已經定型，市場存量主體是商品住房，少部分存量是保障性住房和特殊產權住房（如軍產）等。未來大力建設保障房，增量部分與存量商品住房市場存在交易隔離墻，購房需求人口被分流，則存量商品住房也會受到相應影響，未來的商品房市場價格體系預計會進行重構，同樣都是商品住房屬性，但價格很可能差距比現在要大的多。

??另外，保障房的實施主體是誰，資金來源如何解決，能否藉此解決當下民營房企暴雷面臨的資產處置問題？土地無償劃撥，地方政府財政問題能否順利過渡，包括財政壓力較大、土地財政依賴度較高等，教育、醫療等基本公共服務“同權”問題等，房地產改革和調整仍需跬步前行。