??政策快評

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??央行：放寬房貸利率下限

??9月29日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策。此次政策充分說明，房貸利率下調(diào)依然是提振樓市行情的重要工具。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。1）此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的放寬。換而言之，此次政策在此前房貸利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)的基礎(chǔ)上，允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說允許在4.1%的利率基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。2）此次下調(diào)主要是針對房地產(chǎn)市場疲軟的城市，此次央行明確了房價過冷的城市可以運(yùn)用這項工具，即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。3）此次下調(diào)屬于階段性的調(diào)整政策，政策明確，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。從政策基調(diào)看，主要是下調(diào)而非取消的導(dǎo)向，目的是在當(dāng)前特殊時期減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。

??2、政策意義

??此次央行政策出臺符合預(yù)期，也是國務(wù)院兩次常務(wù)會議提及“一城一策運(yùn)用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)。1）此次政策進(jìn)一步說明，穩(wěn)樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調(diào)的政策。當(dāng)前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)來看，各類寬松政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等用好用足房貸工具的導(dǎo)向。2）此次政策也有一些比較微觀的表述，即明確今年6-8月份房價疲軟的城市，可以運(yùn)用此次新的政策工具。這也說明，今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。尤其是此類城市購房者依然認(rèn)為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此類政策出臺，勢必使得銀行的定價自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

??3、補(bǔ)充內(nèi)容

??根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。當(dāng)然實際過程中，房貸利率下限的寬松將不局限于此類城市。

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??財政部：換房享受退稅政策

??9月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。這是本輪房地產(chǎn)降溫周期中財政部首個財稅大招，信號意義非常強(qiáng)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策總結(jié)起來即是“換房可退個稅”，即個稅成本可以減免。1）政策明確，明年年底前，若購房者出售二手房并在一年內(nèi)重新購房，那么其目前出售的二手房繳納的個稅可以辦理退稅。2）此類換房的交易必須在本市范圍內(nèi)，即某某市的市區(qū)、郊區(qū)、縣城等，而不能跨市交易，否則不能享受退稅優(yōu)惠。3）換房必須是同一個人，即要確保退稅政策不被鉆漏洞，防范借退稅政策做虛假的交易。同時先辦理退稅再撤銷購房交易也不可行，住房和稅務(wù)部門會嚴(yán)管此類鉆漏洞的違規(guī)操作。

??2、政策意義

??此次財政部政策具有積極的意義，值得重點(diǎn)關(guān)注。1）房地產(chǎn)政策自去年9月份放松以來，總體上是以金融政策放松為主，即以央行和銀保監(jiān)會相關(guān)部門的發(fā)力為主。而財政政策方面，主要是各地一城一策下的契稅補(bǔ)貼、契稅稅率調(diào)整、購房補(bǔ)貼等操作，財政部層級的政策并沒有。所以此次930政策開啟了政策穩(wěn)樓市的新方向，即財稅部門出手了。2）個稅政策影響房東和購房者的成本。各地實操層面看，個稅的稅率大約是房價的2%。如果對于500萬的房子而言，過去需要繳納10萬元的個稅，那么按現(xiàn)在這個政策，房東就不需要繳納。實際過程中，過去房東會讓購房者繳納，那么按這個角度說，相當(dāng)于購房者可以減少這部分的支出。據(jù)此可以認(rèn)為，此次政策將使得房東更樂意掛牌出售、購房者也更樂意購房。3）此類政策對于換房需求釋放是非常積極的保障，有助于降低換房的成本，是激活改善型住房需求的重要導(dǎo)向。和前一日央行房貸利率下限允許自由下調(diào)的政策一起，對于提振四季度交易行情具有積極的作用。

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??央行：下調(diào)公積金貸款利率

??9月30日，央行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。此次政策是近期央行房貸利率下限自由下調(diào)、財政部換房退個稅政策后的第三個大招。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。1）此次政策說明，當(dāng)前對于公積金貸款利率也積極落實了下調(diào)操作，體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。2）此次公積金貸款利率下調(diào)，主要是針對剛需購房需求的，即對于首套個人公積金貸款落實了寬松的政策導(dǎo)向。此類政策進(jìn)一步降低了剛需購房者的購房成本。

??2、政策意義

??此次政策充分說明，公積金也落實了更為寬松的政策導(dǎo)向。1）商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。2）公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。3）公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。4）此次公積金政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩(wěn)樓市大招，對于四季度房地產(chǎn)市場行情的提振會比較顯著。

??3、補(bǔ)充內(nèi)容

??此次公積金政策也引起了很多購房者等關(guān)注，一些實操的問題也需要給予答復(fù)。1）當(dāng)前購房者比較關(guān)心的是，過去公積金購房的，是否享受此次公積金降息政策。答案是肯定的，根據(jù)2012年當(dāng)時的政策操作，對存量公積金貸款也會跟著下調(diào)。據(jù)此，明年元旦后，存量公積金貸款客戶也可以享受此次減15個基點(diǎn)的優(yōu)惠。2、此次降息到底減負(fù)多少？測算顯示，100萬貸款金額、等額本息、30年期限的模式下，降息前月供為4352.06元，而降息后則為4270.16元，減少了81.9元。當(dāng)然需要說明的是，實際上此類減負(fù)情況和過去商業(yè)貸款的減負(fù)情況是類似的。關(guān)鍵是，要引導(dǎo)購房者主動和公積金資源接觸，因為公積金貸款的成本本身屬于比較低的，而現(xiàn)在可以做到更低，其自然比商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢要更大。這是各地包括公積金中心和房企等所需要積極宣傳的。

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??財政部：不良資產(chǎn)收購落實減稅政策

??9月30日，財政部等發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》。此次政策是爛尾樓處置的減稅免稅政策，對于提高金融機(jī)構(gòu)處置爛尾樓積極性具有積極的作用。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策出臺，目的就是支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置不良債權(quán)，有效防范金融風(fēng)險。政策從三個環(huán)節(jié)落實了減稅免稅的導(dǎo)向。1）接收環(huán)節(jié)免征印花稅和契稅。政策明確，對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收、處置抵債資產(chǎn)過程中涉及的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營業(yè)賬簿免征印花稅。對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收抵債資產(chǎn)免征契稅。2）持有環(huán)節(jié)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。政策明確，各地可基于本地實際，對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司持有的抵債不動產(chǎn)減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。3）處置環(huán)節(jié)允許調(diào)整銷售額的計算方式。政策規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產(chǎn)，可選擇以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除取得該抵債不動產(chǎn)時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

??2、政策意義

??此次財政部等政策的發(fā)布，是房地產(chǎn)不良資產(chǎn)或爛尾樓處置的重要政策，也是積極鼓勵金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行和AMC積極介入爛尾樓收購處置的重要政策。1）對于爛尾樓的處置，是今年下半年的工作重點(diǎn)。各地在此類政策方面有很多鼓勵的政策，但從實操層面看，一些爛尾樓的處置中，稅費(fèi)成本比較高，這也使得銀行和資產(chǎn)管理公司的處置遇到了一些新的問題，或者說積極性不高。此次稅收政策勢必提振此類積極性。2）爛尾樓的處置工作，過去是從金融角度落實的，即成立紓困基金等方式，而現(xiàn)在財政稅收政策介入，也使得不良資產(chǎn)的處置迎來了新的時代和機(jī)遇，說明政策更加精準(zhǔn)。3）此類政策下，一些房企的問題資產(chǎn)項目可以獲得更好的接盤機(jī)會，這有助于促進(jìn)房企、銀行和AMC機(jī)構(gòu)的更好合作，這對于后續(xù)房企項目的處置、銀行機(jī)構(gòu)金融風(fēng)險的化解、AMC資產(chǎn)收購業(yè)務(wù)的開展等都有積極的作用。