??點擊下載附件：【易居研究院】中國房企TOP30月報（2022年8月）

??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產研究院依據CRIC、Wind等相關數據研發編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態以及組織變革的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態趨勢進行深入研判，旨在為企業發展提供借鑒啟發，為行業發展提供參考。

??核心觀點

??8月國常會首提允許地方“一城一策”運用好信貸政策，LPR下降、多城放松限貸政策共同為信貸松綁。8月TOP30房企銷售額環比由跌轉增6%，同比跌幅收窄至26%，拉動1-8月累計銷售額同比降幅收窄至40.2%。隨著集中供地縮量，TOP30房企投資規模環比明顯下降。8月優質民企融資環境迎好轉，監管層再次對示范性房企融資提供政策支持。TOP30房企融資總量環比大幅降低，整體償債壓力較前兩月也有所減小。 TOP30房企市值止跌轉漲，TOP30房企上半年業績出爐，行業分化加劇，建發、萬科、保利表現優質。

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??【企業投資】

??本月集中供地減少，

??土拍熱度有所下降

??8月TOP30房企中有9家拿下涉宅地30幅，投資建面環比下降55%；土地成交總價環比下降67%，溢價率為6.7%。投資規模繼上月高位后明顯下降。華潤、招商蛇口、中海本月在TOP30房企中拿地總價排名前三，華潤、中鐵建、保利為建面前三。

??8月深圳、廈門、濟南、無錫、天津等5個城市進行集中土拍，土地供給環比縮量。其中，深圳第二次集中出讓共計16宗含宅用地，共成交14宗，與首輪溢價“全部封頂”相比，本輪土拍熱度有一定程度的回調，溢價率9.3%，但整體熱度明顯高于同期其他城市，TOP30房企中的規模房企角逐深圳土拍市場，華潤以總價118.8億元拿下4宗地，成為最大贏家。廈門此輪成交熱度進一步走低，共成交5宗地，1宗流拍，平均溢價率由第二批次溢價率的1.4%下降了1.2個百分點至0.2%，5幅地中有4幅由廈門本地國企競得，TOP30房企中僅中海拿下1宗思明區地塊。

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??【企業融資】

??融資規模創新低，

??優質民企融資環境有所改善

??8月房地產行業融資環境持續改善，繼5月份對民營房企創設信用保護合約之后，監管層再次對示范性房企融資提供政策支持：金融監管部門計劃由國有增信機構中債信用增進投資公司對民營房企發債開展效力更強的“全額不可撤銷擔保”， 示范性房企名單包括龍湖集團、旭輝控股、碧桂園、金地集團等，預計未來優質民企融資將得到進一步改善。從8月TOP30房企融資表現看，TOP30房企合計新增融資規模118.9億人民幣，同比增加10.0%，環比降低62.1%，創2022年以來單月規模新低，主要債權融資方式融資規模均大幅下跌：新增債券融資規模113.4億人民幣，同比增加4.9%，環比降低58.0%，其中，新增境內債融資規模113.4億元，同比上升37.9%、環比下降56.4%，無新增美元債融資。新增股權融資金額6.28億港元，系旭輝控股增發配售融資，募集資金用于現有債務再融資及一般企業用途。

       8月TOP30房企加權融資成本3.20%,較上月環比下降0.36pct，主因系本月無新增美元債發行，全部為境內債融資：其中境內融資成本3.20%，較上月環比下降0.03pct，境內融資成本持續下降。

       8月TOP30中僅7家房企參與新債發行，較7月減少4家。央國企仍具備相對融資優勢，并進一步蔓延至優質民企：8月首單全額擔保民營房企中票--龍湖2022年第一期中期票據成功發行，發行規模15億元，發行利率3.3%，此次中債信增直接擔保意味著政府對房企定向紓困更進一步，尤其是保障示范性房企的合理融資需求，信號意義極強，目前旭輝集團、新城控股、美的置業等多家企業增信項目也在持續推進中，有助于提振市場對民營房企的信心。

      8月TOP30房企合計到期債務規模303.3億元，同比增加11.6%，環比下降26.4%，較此前償債高峰規模有所下降。共18家房企債務到期，較上月新增1家。其中美元債到期規模約148.4億人民幣，較上月環比下降15.5%。融創、雅居樂到期債務規模靠前，流動性承壓。與往期債務負面事件不同，本月雅居樂平穩度過公司年內償債高峰大考，分別于8 月 11 日、 22 日、25 日、30日連續發布四份公告，累計償債金額超過 40 億元。公司當月市值在TOP30中表現優質，也足以表明當下穩健的財務狀況是支撐房企業務發展的關鍵支柱。

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??【銷售排名】

??銷售額環比由跌轉升，

??但累計銷售額同比仍下降40.2%

??8月市場全面降溫，長三角地區城市市場有升有降、總體降溫，大灣區市場全面降溫，環渤海地區市場整體低迷，中西部地區市場則陷入沉寂。百強房企單月業績6047.7億元，環比繼續下跌0.3%，同比跌幅收窄6.9個百分點至32.7%。TOP30房企8月銷售額環比由跌轉增6%，同比跌幅收窄至26%。TOP30房企1-8月累計銷售額同比下降40.2%，降幅收窄2.2個百分點。

??從企業表現看，8月業績同環比雙增的有中海、龍湖、金地、建發房產、中國金茂、中鐵建和仁恒。

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??【市值表現】

??分化繼續，央企市值領漲，

??民企普遍市值不振

??8月TOP30房企市值整體先降后增，月末市值總額較月初（2022.8.1）微降0.56%。中下旬行業紓困力度、需求刺激進一步加強，TOP30房企市值也有所提振。8月19日，交易商協會再次召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發債融資；22日貨幣政策進一步寬松，央行對LPR利率進行非對稱調整，1年期LPR下調5個基點，5年期LPR大幅下調15個基點，同時央行行長、國務院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機構座談會指出要保障房地產合理融資需求；31日李克強總理主持召開國務院常務會議，指出支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。各家市值表現看，TOP30中招商蛇口、雅居樂、保利發展市值漲幅靠前，月度漲幅超5%，其中招商蛇口本月市值漲幅10.3%、位居TOP30市值漲幅首位；千億市值房企梯隊中，中國鐵建市值回歸千億以上，保利發展市值排名提升；龍光、中梁、融信8月市值跌幅靠前，均在20%以上。

      8月TOP30房企的市值管理行為多與出險房企紓困、中報業績發布、大股東股份增減持有關：（1）AMC與出險房企簽訂合作協議：8月中南建設與江蘇資產簽署合作框架協議，雙方共同設立規模為人民幣20億元的基金用于中南控股及關聯方投資的項目合作，其中江蘇資產認繳18億元、中南控股認繳2億元。江蘇資產系江蘇省人民政府批準設立、中國銀保監會核準的全國首批地方AMC之一，目前對于房企的定向紓困正在由全國性AMC向地方性AMC層層落實，鄭州、南寧、湖北等地相繼設立紓困基金托底樓市，預計未來市場主體信心將得到增強，公告前后一周內公司市值實現正增長。（2）中報業績公布：8月TOP30房企陸續公布其2022年中期業績，除融創、恒大、世茂外，其余27家房企業績均已披露。從業績表現看，TOP30間分化加速，部分優質房企業績回暖，實現營收、盈利雙增長，如萬科、保利發展、龍湖、中國鐵建，建發國際遠超同業、上半年盈利增速超170%；其余多數房企則處于營收與盈利雙降時期，較之于去年增收不增利現象進一步惡化，融信、正榮、陽光城、遠洋、中南建設、榮盛發展、金科、龍光出現不同程度虧損，其中多家在業績預告前后一周內，市值呈現不同幅度下跌；（3）大股東增減持：在中期業績和后續經營預期影響下，各房企大股東陸續調整自身持倉，進行相應股份增減持。8月24日， SHEN Di Fan以每股均價為港幣13.6082增持建發國際股份848萬股，公告公布后一周內公司市值漲幅近20%，期間也受到公司數位高管更換一定影響；8月12日-29日期間金科股份股東重慶虹淘文化傳媒有限公司、重慶市金科投資控股(集團)有限責任公司分別減持公司股份4832萬股、5073萬股，其中部分股份減持系被動減持，暗示金融機構對公司流動性的擔憂，減持期間公司市值下跌1.6%；綠城中國股東黃偉（新湖中寶實控人）以均價15.9975港元/股減持公司股份2914.8萬股，累計金額4.6億港元，公告前后一周內公司市值下跌近3%，此前2021年7月新湖中寶即發生過一次金額約3億港元的減持。

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??【組織變革】

??地產國央企深入反腐，

??高管變動頻繁

??8月，華潤置地、廈門建發集團、建發城服、深圳人才安居集團等4家地產高管被調查，地產國央企深入反腐。

??旭輝從增效的角度主動求變，對組織進行標準化，采用 “MPSO人才標準與職級體系”：M對應管理類、P對應專業類、S對應銷售類、O對應技能類。通過此次全公司全職能的人才盤點，旭輝對公司全員進行了落位，員工“有升有降”，職級下降占比達到22%，職級晉升占比達到7%。此次職業序列的迭代，旨在實現崗位標準化和人才標準化，激發員工的主觀能動性，有助于支撐旭輝三五同心圓戰略目標的達成。

??數據說明

??企業融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當月全口徑銷售額榜單統計。月報于次月第一周發布，由于數據整理分析需要時間，數據統計截至時間為當月22-25日左右。

??TOP30房企研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：鄧喬喬，李曉玲。