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易居月報之

【熱點城市二手住宅市場報告】

??核心觀點

??7月熱點城市二手住宅成交量環(huán)比下降5.5%，復(fù)蘇過程艱難。2022年7月，易居研究院監(jiān)測的14個熱點城市二手住宅成交量約為7.2萬套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個月后本月略增2.3%。目前市場整體仍處于復(fù)蘇初期，受各地疫情反復(fù)、市場預(yù)期不樂觀等因素影響，近期熱點城市二手住宅成交量環(huán)比數(shù)據(jù)波動較大，復(fù)蘇過程較為艱難。

??成都單月成交量突破1.7萬套，創(chuàng)下2012年1月以來的最高記錄，主要原因是政策重大利好帶來的購房信心復(fù)蘇。二手房限價放松、5月成都新政“二連發(fā)”給市場釋放了積極信號。此外，近期成都同地段二手房價格比新房更具優(yōu)勢，使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場。預(yù)計未來兩三個月隨著政策持續(xù)發(fā)酵，成都二手住宅月度成交量將維持高位。

??6月熱點城市二手住宅價格同比下跌0.5%，正式進(jìn)入下跌周期。當(dāng)前二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整。在政策加速轉(zhuǎn)暖與疫情緩解背景下，預(yù)計未來兩三個月二手住宅成交量總體將繼續(xù)復(fù)蘇，四季度曲線可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。參考量價曲線歷史階段低點出現(xiàn)的時間節(jié)點，我們認(rèn)為未來兩三個月熱點城市二手住宅價格同比降幅還將繼續(xù)擴(kuò)大，明年上半年有望走出下跌周期

??7月熱點城市二手住宅成交量環(huán)比下降5.5%，

??復(fù)蘇過程艱難

??2022年7月，易居研究院監(jiān)測的14個熱點城市二手住宅成交量約為7.2萬套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個月后本月略增2.3%。在6月熱點城市二手住宅市場迎來反彈后，7月整體表現(xiàn)略顯乏力：一線城市中，北京二手住宅成交量減少至年初水平；深圳二手住宅月度成交量再次回落到2000套大關(guān)附近。二線城市中，杭州成交量較上月縮減1300多套，再次降回到榮枯線（2012年1月至今二手住宅成交量月均值）以下。三線城市中，無錫受疫情影響成交量銳減1800多套，環(huán)比暴降約38.9%。

??目前市場整體仍處于復(fù)蘇初期，受各地疫情反復(fù)、市場預(yù)期不樂觀等因素影響，近期熱點城市二手住宅成交量環(huán)比數(shù)據(jù)波動較大，復(fù)蘇過程較為艱難。但考慮到去年下半年房地產(chǎn)市場急速降溫，熱點城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計未來兩三個月成交量同比降幅將繼續(xù)維持穩(wěn)步收窄趨勢。

??7月成都量能度創(chuàng)近9年新高，深圳持續(xù)墊底

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個專用指標(biāo)：二手房量能度。其由4個分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??根據(jù)計算結(jié)果，7月14個熱點城市中，成都、揚州量能度為正，其余12城依舊為負(fù)。其中，7月成都二手住宅成交量能度高達(dá)172.8%，創(chuàng)下2013年4月以來的最高記錄。

??7月深圳二手住宅成交量能度再次墊底。主要原因是去年出臺的二手房指導(dǎo)價至今未松動，且今年上半年深圳并未出臺邊際寬松的調(diào)控政策，使得當(dāng)?shù)氐馁彿啃判闹两裎茨芑謴?fù)。

??成都單月成交量突破1.7萬套，

??創(chuàng)下2012年1月以來的最高記錄

??今年上半年在市場整體低迷的情況下，成都二手房卻走出獨立的行情：3月成都二手住宅成交量單月暴增近6000套并破萬套月度成交大關(guān)，4月、5月稍有回落，但依舊維持在1.2萬套以上的高位。6月成都二手房市場交易尤為活躍，突破1.6萬套。7月成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。這段時間成都二手房成交量暴增的主要原因有4點：第一，成都二手房限價取消，被壓制的市場需求集中釋放。第二，5月成都新政“二連發(fā)”給市場釋放了積極信號。5月16日明確近郊區(qū)縣住房不納入中心城區(qū)住房總套數(shù)，降低無房家庭認(rèn)定門檻。在此基礎(chǔ)上，5月31日成都政府再發(fā)新政，包括降低購房社保要求、縮短限售年限、降低公積金首付比例等具體措施。第三，新房紅盤減少后，近期成都同地段二手房價格比新房更具優(yōu)勢，使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場。第四，去年年底以來大量房企暴雷，部分新房爛尾等現(xiàn)象，使得購房者更加謹(jǐn)慎購買新房。在多重因素影響下，我們預(yù)計未來兩三個月成都二手住宅月度成交量將維持高位。

??自去年8月深圳二手住宅成交量跌破2500套大關(guān)后，近1年里成交規(guī)模徘徊在2000套附近。7月深圳二手住宅成交2039套，較6月的2274套下滑-10.3%，較去年7月下滑20.3%。我們認(rèn)為，若今年下半年深圳二手房指導(dǎo)價政策繼續(xù)從嚴(yán)，深圳二手住宅市場活躍度可能到年底都將難有較大起色。

??本月無錫由于2周疫情影響，市場成交受到的沖擊比較大，單月僅成交2892套，環(huán)比下降38.9%。青島本月成交約3200套，環(huán)比下降41.9%，原因是上月數(shù)據(jù)異動，明顯高估。

??6月熱點城市二手住宅價格同比下跌0.5%，

??正式進(jìn)入下跌周期

??國家統(tǒng)計局公布的70城二手住宅價格指數(shù)包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這11個城市的價格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價格指數(shù)，與14城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對比。這里取近6個月移動平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào) 整。2013年6月至今，二手住宅成交量共經(jīng)歷了3個階段低點，分別為2014年6月、2017年11月和2022年2月（需要注意的是，2020年2-6月曲線下行為疫情影響下的異動）。當(dāng)前二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，7月移動平均同比增速小幅收窄至-25.8%。參考2014年6月最低值到2015年3月成交量曲線由負(fù)轉(zhuǎn)正中間經(jīng)歷約8個月，以及今年2月基本為現(xiàn)階段最低點來看，在政策加速轉(zhuǎn)暖與疫情緩解背景下，預(yù)計未來兩三個月二手住宅成交量總體將繼續(xù)復(fù)蘇，四季度曲線可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??二手住宅價格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點和2018年的偏低位運行后，當(dāng)前正在構(gòu)筑新的底部。5月二手住宅價格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月跌幅為0.5%。參考?xì)v史階段低點出現(xiàn)的時間節(jié)點，以及本輪周期中，二手住宅成交量價高點都明顯低于上一周期高點，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認(rèn)為未來兩三個月熱點城市二手住宅價格同比跌幅還將繼續(xù)擴(kuò)大，明年上半年有望走出下跌周期。

??執(zhí)筆人  

??上海易居房地產(chǎn)研究院  研究員  潘竑羽