??導讀

??行業新發展模式，從增量開發到存量運營，住房市場和保障體系雙循環。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??2022年，兩會政府報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。隨后多部委定調穩地產。金融委強調，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。后“兩會”時期房地產政策將如何演變？行業新發展模式又該如何解讀？

??01

??經濟穩增長
房地產業仍是達成GDP增速5.5%的支柱

??（本節有刪減）

??2022年，在疫情陰霾下，中國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉弱三重壓力，短期內經濟下行壓力加大，消費、投資增長動力較弱，出口難以延續亮麗表現。我國主要經濟發展目標整體是穩中求進，并把經濟穩增長放在更加突出的位置。

??其一，全年GDP增長5.5%的目標并不低，體現經濟穩增長的決心。2021年，我國經濟增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季回落態勢，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標增速設在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%甚至7%以上，在短期經濟下行壓力較大的背景下，實現難度著實不小。

??其二，繼續做好“六穩”、“六保”工作，保居民就業、保基本民生。在經濟穩增長的同時，要將經濟發展成果最終體現在改善人民生活上，全面提升居民收入。其中，就業是民生之基。李克強總理在出席記者會著重強調就業優先也是宏觀政策，其他政策要配套，為實現就業目標努力。

??其三，積極出臺有利政策，慎重出臺收縮性政策。宏觀政策要強化跨周期和逆周期調節，為實體經濟提供更有力支撐，更好地穩住經濟基本盤，保持經濟運行在合理區間。各地各部門同樣要負起責任擔當，要服務經濟穩增長的大局，調動一切積極因素，減少一些非必要的限制性措施。

??房地產行業仍是經濟穩增長的重要抓手。房地產行業所牽扯的上下游關聯行業眾多，產業規模、經濟體量巨大，短期內房地產行業所扮演的角色，難以找到其他行業有效替代。

??在經濟穩增長的政策大環境下，房地產行業亟需化解行業下行風險，去杠桿政策有望適度糾偏，實現房地產市場健康發展和良性循環。至少房地產行業不能拖經濟穩增長的后腿，必要情況下甚至可以通過刺激房地產行業托底中國經濟。

??02

??貨幣政策
降準、降息穩增長
短期實質穩地產

??……略……

??一、貨幣政策要主動作為加大實施力度，繼續降準、降息紓困實際經濟

??……略……

??二、穩定房地產行業，市場信心及交易恢復正常化，化解企業償債危機

??對于房地產行業而言，貨幣政策短期重在穩地產。

??一方面，逐漸恢復市場信心，有序引導房地產交易恢復正常化。2021年下半年以來，房地產市場持續轉冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行。核心動因在于市場信心嚴重缺失，基于“買漲不買跌”的心理作祟，剛需客群全城比價格，改善性客群越跌越不買，致使市場觀望情緒愈加濃重。而在劃定政策底線之后，很大程度上將恢復市場信心，居民自住以及改善性購房需求或將有序釋放，房地產交易也將逐漸恢復正常化。

??另一方面，支持房企合理融資，支持優質房企收并購，最大程度化解企業償債危機。2021年下半年以來，企業面臨巨大危機，房企銷售、融資全面下滑。2022年2月，百強房企實現銷售操盤金額4016億元，同比跌幅進一步擴至47.2%；百強房企融資總量降至398億元，同比跌幅擴至59%。隨著償債潮到來，華夏幸福、藍光發展、中國恒大、佳兆業等品牌房企相繼出現債務違約。為了更好地化解企業償債危機，下一階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優質企業收并購。受此影響，國企、央企及優質民企或將更為受益，有望收獲業績集中度提升的機會，問題房企則將有序出清，將對市場負面影響降到最低。

??03

??房地產金融政策
控制去杠桿節奏
支持居民按揭、改善企業融資

??……略……

??一、房企整體融資環境明顯改善，國企、央企及優質民企更為受益

??行業債務風險尚未完全出清，房企融資量持續保持低位。2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續發力，疊加國際評級機構頻頻下調房企信用評級，不少金融機構近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，而且到期債務也難以續作展期。受此影響，房企融資規模持續下行，同比跌幅不斷擴大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創近年來單月新低，同比跌幅擴至59%。

??基于防范化解房地產企業風險，預計涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優質房企開展并購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。當然，銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優質民企。那些問題房企仍需去杠桿，并將有序出清，融資環境較難實質性改善。

??二、居民按揭貸款繼續松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費

??（本節有刪減）

??2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及以下五個方面：

??其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元，并將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

??其二，下調商貸首付比例。例如贛州國有大行、中信銀行、廣發銀行、招商銀行均執行首套房貸首付20%，二套房在非限購區首付30%、在限購區首付50%。

??其三，調降房貸利率。例如杭州首套房貸利率從5.9%下調至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下調至5.8%-5.9%。

??其四，局部放松限貸。例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

??其五，縮短按揭放款周期。例如廣州主流銀行信貸額度充裕，按揭放款周期普遍縮短至1個月，部分銀行低至1周。

??不過，居民實際按揭貸款顯著不及市場預期。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款歷史首次出現負增長。

??我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁，因城施策執行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。

??具體而言，新市民是指農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮，目前新市民規模約3億人。針對新市民仍需給予信貸政策支持，例如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執行。又如新市民在限購城市購買首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應保盡保，涉及適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，縮短放貸周期，并下調房貸利率等。

??04

??調控政策
房住不炒基調不變
因城施策促進良性循環

??……略……

??一、核心一、二線調控繼續從緊執行，但政策加碼頻率將顯著下降

??2021年，地方調控高頻化、精準化，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實屬罕見。其中，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施；上海多管齊下嚴堵政策監管漏洞，政策加碼同樣達到13次。

??聯系到核心一、二線城市房地產市場長期供不應求，房價始終面臨一定的上漲壓力。我們認為核心一、二線城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調控仍將從緊執行，并嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將顯著下降。

??二、弱二線及三四線跟進放松調控甚至刺激，聚焦市場維穩、企業紓困

??2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放松調控乃至刺激居民購房消費。其一，變相放松限購。典型如鄭州，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。其二，財稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；并給予50%的契稅補貼。其三，推進棚改貨幣化安置。例如鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

??我們認為弱二線及三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：

??其一，市場維穩層面：第一，調降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規定的最低標準執行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

??其二，企業紓困層面：第一，調降商品房預售門檻，加快預售證審批進度。第二，在嚴格落實“保交樓”的同時，適度放松預售資金監管，提高各施工節點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應，降低競買保證金，延期繳納土地款。

??05

??房地產稅
暫時擱淺穩預期
長期仍落地破土地財政依賴

??……略……

??一、短期暫緩房地產稅試點，便于穩地產助力經濟穩增長

??金融委專題會議強調：有關部門要切實承擔起自身責任，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。財政部率先表態暫緩房地產稅試點工作，正是落實金融委定調的重要舉措，短期以房地產稅為代表的收縮性政策都將暫緩執行。

??聯系到2021年下半年以來，房地產市場持續轉冷，百城成交跌幅擴大，房價整體下行。企業更是面臨巨大危機，銷售、融資急劇下滑，品牌房企頻頻“暴雷”。此時落地房地產稅試點，勢必將加劇市場下行壓力，企業償債危機或將全面爆發，極端情況下甚至將引發系統性金融風險。

??而在經濟穩增長的政策大環境下，房地產行業仍將扮演中國經濟的壓艙石和穩定劑的重要角色。短期暫緩房地產稅試點工作，有便于穩定房地產行業，助力經濟穩增長。一方面，減緩市場下行壓力，逐步恢復市場信心，引導房地產交易逐步恢復正常化。另一方面，保市場主體，讓企業銷售回款能夠快速流轉，一定程度上緩解企業資金周轉壓力及償債危機。

??二、房地產稅終將落地，扭轉炒地炒房觀念并降低土地財政依賴

??房地產稅試點短期暫緩執行，但不代表無限延期，核心動因不乏以下三方面因素：

??其一，房地產稅是稅制改革重要一環，有利于破解土地財政機制依賴路徑。房地產稅屬于直接稅和財產稅，又屬于地方稅種。推進房地產稅試點工作，有助于提高直接稅比重，并健全地方稅體系。隨著稅制改革的推進，房地產稅有望成為地方主體稅種，更好發揮地方公共財政的支撐作用，助力土地財政機制轉型。

??其二，房地產稅有助于調節居民收入分配格局，是實現共同富裕的重要抓手。房產是居民財產的重要組成部分，所持房產價值也是衡量居民家庭財富的重要標尺。而在長期持有過程中，房價持續上漲所帶來的的巨大增值收益，無形中加劇了居民貧富差距。推進房地產稅改革，尤其是補齊房產持有環節的征管缺位，是填補貧富鴻溝、實現共同富裕的有力制度抓手。

??其三，房地產稅是長效機制的重要部分，更好落實穩地價穩房價穩預期。房地產長效機制是土地、住房、金融、財稅等多位一體協同發力的調控體系。房地產稅作為重要的財稅工具，本就是房地產長效機制的重要部分，有助于落實穩地價、穩房價、穩預期。

??因此，房地產稅并非無限延期，只是等待較好的時間窗口期，以便將負面影響盡可能降到最低。隨著房地產行業逐漸恢復穩定，一些城市相關試點工作或將正式提上議程，有助于扭轉企業依賴于地價和房價上漲獲利的經營模式，以及居民通過投資炒房獲利的住房消費觀念，并將破解土地財政機制依賴路徑。

??06

??居民增收降負
強化收入增長預期
生育提振效能有限

??……略……

??一、完善收入分配制度，擴大中等收入群體，實現全民共同富裕

??……略……

??二、減輕家庭生育養育教育負擔，生育率短期提升長期繼續下行

??……略……

??07

??城鎮化
仍是行業最大紅利
繼續向城市群及都市圈集中

??……略……

??一、五大城市群將成房地產市場核心載體，市場份額有望持續提升

??……略……

??二、城市群及都市圈一體化發展，土地、人口等要素市場化配置

??……略……

??三、城市更新將成樓市穩定劑，壓力城市或將加大棚改、舊改力度

??……略……

??08

??區域戰略
長三角、粵港澳和京津冀
奠定城市新格局

??……略……

??一、長三角、粵港澳和京津冀是經濟新引擎，引領行業新發展格局

??……略……

??二、做強廣東、江蘇和浙江經濟大省，強化行業省域發展格局

??……略……

??09

??行業新發展模式
從增量開發到存量運營
住房市場和保障體系雙循環

??……略……

??一、完善住房市場和保障體系，建立人房地錢聯動機制

??完善住房市場體系和保障體系雙循環。商品住宅市場要穩地價、穩房價、穩預期，保障剛需滿足改善及新市民購房消費。加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

??建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。其一，居民環節，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，支持居民自住以及改善性住房消費，打壓投資炒作需求。其二，住房環節，堅持租購并舉，大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務上具有同等權利。其三，土地環節，根據各城市市場實際情況，動態調整供地指標，意即繼續增加大型及超大型城市建設用地指標，適當減少中小城市建設用地指標。其四，資金環節，房地產行業繼續去杠桿，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”持續發力，將企業負債率、居民杠桿率降到相對安全的水平，堅決遏制房地產泡沫化金融化。

??二、開發新模式：杠桿合理化、可融透明化、全封閉化監管和交付可風控

??經過20余年的發展，房地產行業取得了有目共睹的成就，當然也出現了方方面面的問題。近年來，隨著房地產行業轉向去杠桿，房企債務違約事件爆發更加頻繁，問題項目交付困難。因此，房地產開發環節亟需探索建立新發展模式，促進房地產行業良性循環：

??其一，房企杠桿合理化。必須要進一步降低企業的負債率，做好杠桿合理化，改變過度追求銷售業績規模的觀念，轉向規模、利潤、產品、服務互相平衡的經營模式。而在融資“三道紅線”落地后，優質房企主動優化調整財務結構，提升經營質量，但不少企業通過表內負債表外化轉移等財技美化財務報表。因此，房企去杠桿必須是表內、表外同步進行，才能有效降低企業經營風險。

??其二，可融規模透明化。從融資層面，要做到透明化。效仿海外發達國家房地產開發模式，房企從拿地階段可以貸款，但整個項目的可貸款總額設置一個上限，剩余投資資金只能是企業的自有資金。而在項目正式立項投資前，企業便可以根據自身財務情況穩健投資，核心宗旨在于量入為出，做到融資透明化，根本杜絕表外融資的問題。

??其三，項目開發全封閉化監管。項目資金要做到可監管，可以考慮采取全封閉管理的方式。參考海外發達國家房地產開發模式，開發商的定位是項目操盤手、小股東，可以引入其他財務投資者參與，各項資金則由銀行、保險等權威金融機構全程監管。項目資金必須專款專用，企業無轉出權限，只能結算完成之后再分配。如此便能解決項目資金挪用的問題，也能解決地方政府的監管問題。

??其四，房屋交付可風控。未來可以考慮準現房銷售制度，做到可風控。例如在房屋主體結構封頂之后，企業才能申請預售證對外銷售。或者對現行預售制度加以完善，延遲給房地產開發企業發放按揭貸款，比如在項目基本竣工的情況下，銀行再將70%左右的按揭貸款劃轉至開發商賬戶。如此便能避免項目爛尾，規避一系列的社會問題。

??三、后開發時代：盤活存量推進城市更新，企業轉型輕資產經營

??房地產行業規模現已基本見頂，全國商品房銷售面積連續5年保持在17億平方米高位。未來房地產行業將進入后開發時代，重點聚焦以下三個方面：

??其一，積極盤活存量。提升土地資源集約化利用，鼓勵建設用地多功能復合運用，盤活存量土地資源和低效用地，例如將閑置的商辦、工業及倉儲用房改建為租賃住房或者職工宿舍等。

??其二，有序推進城市更新。改變過往大拆大建粗放式開發模式，努力提升老舊小區功能化改造，例如加裝電梯、增加適老適幼化設施等。而在具體的改造環節，通過市場化融資，吸引社會資本參與，并給予一定的優惠政策。更為重要的是，城市更新要轉變發展思路，以產業升級驅動城市更新，以產業創新激活城市再生。

??其三，企業轉型輕資產經營。隨著房地產行業由增量開發轉變為存量運營，企業競爭力重點在于全產業鏈的運營和資產管理，經營模式勢必由重資產逐漸轉型輕資產，積極尋找第二增長曲線，例如代建、物業、租賃等。