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??2022年末以來，二手房市場持續(xù)回溫，多數(shù)城市四季度止跌。而2023年春節(jié)之后，整體二手房市場更是進(jìn)入“狂飆”模式，行情啟動時間早于新房，成交回升幅度也高于新房，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，至春節(jié)后第4周即2月，成交規(guī)模已超過200萬平方米，創(chuàng)近一年新高。

??目前來看，新房和二手房行情走勢有高度相關(guān)性，我們羅列了15個重點城市2018年以來新房和二手住宅月度成交面積變動情況，二者波動基本保持一致，相關(guān)度高達(dá)0.85。從二者變動規(guī)律來看，二手房是新房市場變動晴雨表，二手房成交高點后新房基本都會迎來一波放量。

??為了更為聚焦的分析二手房市場回暖對新房市場的影響，我們選擇了深圳、武漢、天津、重慶、鄭州、南京等7個新房尚屬筑底階段、二手行情已經(jīng)啟動的典型城市，意圖探究二手全面回暖對于新房成交復(fù)蘇的助推作用。

??我們?nèi)牡姆治鲞壿嫗椋菏紫冉馕龅湫?城的成交結(jié)構(gòu)特征，從面積段、總價段、微觀項目等多維度展開分析；其次將新房和二手房成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對比分析，按照分布特征將其分為互補性和互替性兩類，最后依據(jù)二者關(guān)系，對二手市場對新房市場復(fù)蘇影響進(jìn)行預(yù)判。

??PART.01

??二手成交全面回暖

??深渝鄭寧漢津典型6城二手韌性顯著好于新房

??（本節(jié)有刪減）

??一、前2月全國二手住宅成交同比增41%，周度成交創(chuàng)3年同期新高（略）

??二、二手是先行于新房市場的“晴雨表”，二手回暖大概率帶動新房成交放量（本節(jié)有刪減）

??三、6城二手韌性好于新房，深圳帶看近乎翻番、天津掛牌超4000套（本節(jié)有刪減）

??為了更為聚焦的分析二手房市場回暖對新房市場的影響，我們選擇了深圳、武漢、天津、重慶、鄭州、南京等7個典型城市，這些城市的共性特征為（1）新房市場尚屬筑底階段：整體1月成交環(huán)比高位回落，同比僅天津一城持增，與2022年2月春節(jié)月相比，呈現(xiàn)出漲跌參半，鄭州、南京降幅在50%以上，而與2022年月均水平相比均為負(fù)增長。（2）二手房市場已然出現(xiàn)企穩(wěn)回升苗頭：基本2023年1月成交都顯著好于去年春節(jié)月，同比也僅武漢、重慶回落，南京成交出現(xiàn)顯著放量，全線飄紅，剔除了1月疫情延遲集中備案影響之外，整體市場也處于穩(wěn)步升溫之中。微觀層面，二手房帶客量均有不同程度回升，部分城市甚至出現(xiàn)二手房源調(diào)增價格跡象。

??PART.02

??深圳、南京小面積段熱銷

??武漢中改異軍突起、津渝鄭純剛需比例擴大

??（本節(jié)有刪減）

??通過對6城面積段和總價段2023年1月成交占比的分析，以及2022年四季度較此前變化，對6城成交高熱客群做以下畫像：

??一、面積段：深津?qū)?0平以下剛需主導(dǎo)，90-100平中改占比持增（本節(jié)有刪減）

??1、深圳剛需主導(dǎo)、70平以下成交占比近3成，90-100平增幅顯著（略）

??2、南京70-80平剛需、武漢100-120平中改成交主力且占比持增

??南京和武漢二手房面積段占比均呈紡錘形結(jié)構(gòu)，同時主力面積段占比均較上一年擴大。紡錘形結(jié)構(gòu)，顧名思義，“中間大，兩邊小”，南京以70-80平，80-90平為成交主力，占比分別達(dá)到了29%和22%；武漢如是，100-120平為成交主力，占比高達(dá)25%，80-90平、90-100平次之，占比分別為17%，兩城均以主力面積段為中樞，向兩側(cè)依次遞減。

??另外值得注意的是，南京和武漢成交主力面積段占比較上年均有顯著上漲。2023年1月南京70-100平方米占比較2022年四季度持增，70-80平增幅顯著，達(dá)2.45個百分點，武漢90-100平、100-120平占比較2022年四季度分別增長了4.74個百分點和1.88個百分點。

??3、渝津鄭90平以下占比近半，渝津70平以下、90-100平兩頭翹

??重慶、天津、鄭州二手房以剛需小面積段為成交主力，整體成交占比變動來看，呈現(xiàn)出典型的剛需、改善兩頭翹特征。

??2023年1月重慶、天津、鄭州90平方米以下成交占比分別為46%和58%以及45%，是市場成交的絕對主力。

??不過從整體成交占比變動情況來看，重慶、天津占比持增的主要集中在70平以下極致剛需和90-100平剛改需求，究其原因，小面積段成交活躍，一方面有學(xué)區(qū)房成交的推動作用，以天津為例，以河西一片重點小學(xué)的小面積房源成交最為火爆，全市近三成成交量出自河西，且房源漲價還一度賣“空”，部分需求被擠壓至河西三片和南開，帶動市區(qū)二手房市場同步升溫。另一方面，隨著房價不斷上升，整體購買力降級顯著，不得不選擇低總價小面積戶型。改善需求持續(xù)，主要是受到新房擠壓作用影響，因去年企業(yè)爆雷等負(fù)面影響，高品質(zhì)次新房更加受到客戶青睞。

??鄭州整體成交占比變動不大，上下波幅不超過1個百分點，值得關(guān)注的是，80-90平、120-140平、180平占比持增，呈現(xiàn)出典型的多點爆發(fā)，由此可以看出，整體購買力持續(xù)分化，高端改善需求和剛需自住整體成交活躍度依舊較高。

??二、總價段：鄭津渝100萬以下占比大，漢寧100-150萬占比增長快（本節(jié)有刪減）

??1、深圳500-800萬總價成交占比最高，且1月上漲超3pcts創(chuàng)新高（略）

??深圳500-800萬總價段占比高且有上漲變化。2023年1月深圳剛需代表性總價段500-600萬元和600-800萬元總價段成交占比分別為13%和15%。僅次于400-500萬元總價段。

??從占比變化上來看，較2022年四季度600-600萬元和600-800萬元總價段成交占比分別擴大了2pcts和1pct，位于各總價段占比變化前列。且從歷史占比來看，2023年1月二者占比也已升至歷史新高。

??2、南京150萬元以下、武漢100-150萬元，成交主力且占比擴大

??南京剛需和武漢中改需求突出，對應(yīng)總價段是市場成交主力且占比持續(xù)擴大。

??南京150萬元以下總價段占比最高且是唯一正向變化。2023年1月南京總價100萬元以下和100-150萬元成交占比分別為11%和21%，二者合計占比為各面積段中最高。

??從占比變化上來看，較2022年四季度僅150萬元以下總價段占比擴大了5pcts，其余總價段占比均有不同幅度回落。

??武漢100-150萬元總價段占比最高且正向擴大。2023年1月，總價100-150萬元房源成交占比為31%，為各總價段中占比最高。較2022年四季度100-150萬元總價段占比擴大0.4pct。

??3、渝津鄭100萬元以下成交占比均超4成，剛需購房仍是主力支撐

??重慶、鄭州和天津具有一定共性，三城總價100萬元以下房源占比最高且呈上升趨勢。

??2023年1月，三城總價100萬元以下房源成交占比分別為56%、60%和40%，均為各面積段占比最高。

??對比歷年總價100萬元以下占比情況來看，3城這一總價段占比持續(xù)上升。重慶自2020年三季度占比46%起持續(xù)上升，至2023年1月占比擴大10pcts。天津2021年三季度較二季度占比跳增7pcts后占比穩(wěn)定于60%。鄭州自2021年三季度占比35%起緩慢上升至40%（2023年1月）。

??三、典型項目：深寧等剛需高性價比項目放量，武漢中改項目熱銷（本節(jié)有刪減）

??經(jīng)過對6個重點城市近期二手房成交面積段和總價段的現(xiàn)狀與變化分析，本輪2023年初各城市二手房市場成交熱度主要集中在以下房源，其特性畫像如下：

??1、深圳前海花園首置剛需房，面積90平總價600萬元年銷超20套（略）

??2、南京天潤城70-80平年銷百套，武漢保利心語1月量價齊增

??南京典型項目以天潤城為例，70-80平方米主力戶型年銷過百套、2023年1月成交11套。

??天潤城位于南京江北新區(qū)，作為2006年建成的成熟片區(qū)，軌交通達(dá)毗鄰地鐵3號線。2022年項目合計成交的136套房源中70-80平方米占比超73%。值得注意的是，2023年1月項目70-80平方米面積段房源新增成交11套，創(chuàng)2022年四季度以來新高。

??武漢典型項目以保利心語為例，成熟社區(qū)100-120㎡1月漲價銷量不降反增。

??保利心語位于洪山區(qū)。東邊毗鄰椰子湖南，邊眺望三環(huán)線，西邊是湖北工業(yè)大學(xué)，北邊緊鄰農(nóng)科院。整個社區(qū)是武漢市第二大、武昌第一大社區(qū)，內(nèi)部近1.4萬戶業(yè)主。2008年建成后已發(fā)展十?dāng)?shù)年，擁有成熟的社區(qū)底商。項目圍繞著創(chuàng)意天地以及武漢城市職業(yè)學(xué)院。交通上地鐵7號與8號線橫穿項目，教育上在配有幼小初的同時也享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)覆蓋。

??因此作為成熟社區(qū)，2022年項目累計成交100-120平方米初改房源超300套。值得注意的是，2023年1月該總價段成交均價環(huán)比上漲3%至18588元/平方米，月成交套數(shù)不降反增至12套。

??3、重慶萬科城成熟社區(qū)吸引初改客群，總價150萬元年銷300套（略）

??PART.03

??深漢鄭一二手成交結(jié)構(gòu)互替性高

??津?qū)幱逡欢殖山唤Y(jié)構(gòu)互補性高

??（本節(jié)有刪減）

??一、互替性：深漢鄭新房、二手主力總價段趨同，新房預(yù)期結(jié)構(gòu)性回暖（本節(jié)有刪減）

??互替性城市，即二手房和新房成交結(jié)構(gòu)存在相似性，部分面積段、總價段呈現(xiàn)出互替特征，諸如武漢、鄭州、深圳，客戶或因短期新房供應(yīng)受限、或?qū)π路拷桓栋踩嬉傻仍虮粩D壓到二手房市場，若新房供應(yīng)放量或后期保交付穩(wěn)步推進(jìn)，客戶信心構(gòu)建后，整體新房成交仍具備上行可能。

??1、深圳：新房、二手房購買力趨同，二手回暖主要利好新房80-90平（略）

??2、武漢：購買力集中100-150萬，新房100-120平占比或?qū)⒎€(wěn)中有增

??從武漢二手住宅和新房成交結(jié)構(gòu)來看，居民主力購買力集中在100-150萬元，二手住宅和新房成交占比均在3成以上，其次為100萬以下，占比分別為28%和24%，剛改依舊是成交主力。

??從面積段來看，100-120平毋庸置疑成為二手住宅和新房成交主力，占比分別達(dá)到了27%和33%，次主力面積段略有差異，二手住宅面積段降級，集中在90-100平，新房面積段升級，集中在120-140平，不過基于總價段高度一致性，我們認(rèn)為，后續(xù)二手房市場熱度也將逐步傳導(dǎo)至新房市場。

??3、鄭州：剛需客群主力驅(qū)動，新房、二手房70平以下仍是成交主力

??從鄭州的成交主力總價段，主要集中在100萬元以下，無論是新房和二手房占比均在4成以上，其次為100-150萬元，占比也基本都在3成左右，剛需屬性與武漢表現(xiàn)基本一致。

??而從面積段來看，新房呈現(xiàn)出剛需、改善兩頭翹，70平以下和100-120平成交占比居前，相較而言，二手住宅明顯降級，70平以下，80-90平占比均在2成左右。可以預(yù)見，剛需復(fù)蘇成為了此輪鄭州二手房行情啟動的重要推動力，對于后續(xù)新房回暖影響也會比較顯著。

??二、互補性：津?qū)幱宥秩娉薪觿傂瑁瑢Ω纳浦鲗?dǎo)新房市場影響寥寥（本節(jié)有刪減）

??互補性城市，顧名思義，新房和二手房成交結(jié)構(gòu)迥異，以天津、南京、重慶為典型代表，新房客群聚焦改善，二手房承接剛需，故二手房主力總價段也顯著低于新房，購買力存在顯著差異，不得不說，二手房買賣過程中的確會新增部分置換需求，但是能否進(jìn)入新房市場和進(jìn)入新房市場的時間仍有待后期檢驗，故而對新房回暖影響有限。具體來看：

??1、天津：二手小面積、低總價剛需成交占比較大，對新房改善刺激較弱

??對比天津2023年1月二手住宅和新房成交結(jié)構(gòu)，二手住宅主力面積段、總價段呈現(xiàn)出“一邊倒”特征：面積段70平以下占比高達(dá)35%，總價段100萬以下占比高達(dá)60%。

??相較而言，新房成交結(jié)構(gòu)各面積段、總價段分布較為平均：面積段100-120平占比為27%，80-90平、90-100平、120-140平占比均在20%左右；總價段如是，100-150萬占比高達(dá)30%，100萬以下、150-200萬占比也均在30%以上。

??2、南京：新房客群購買力顯著高于二手，100-140平成交累計占比46%

??南京二手住宅和新房不同面積段成交占比均呈現(xiàn)出梯度遞減特征，二手住宅70-80平占比高達(dá)28%，而后隨著面積段上揚，成交占比依次遞減；新房100-120平為成交主力，占比達(dá)28%，而后也呈現(xiàn)隨著面積段上揚，成交占比遞減特征，這也導(dǎo)致新房和二手房主力面積段并不一致，二手住宅承接剛需，而新房市場吸引改善。

??總價段表現(xiàn)與面積段表現(xiàn)雷同，南京二手住宅成交主力總價段集中在100-300萬元，新房成交主力總價段為200-600萬元。

??3、重慶：二手70平以下、150萬以下剛需為主導(dǎo)，新房主力90-100平（略）

??PART.04

??總結(jié)預(yù)判：深漢鄭新房回暖存結(jié)構(gòu)性機會

??津?qū)幱鍩岫葌鲗?dǎo)尚需時間

??（本節(jié)有刪減）

??綜上，我們分析了5個經(jīng)歷深度調(diào)整期城市當(dāng)前二手房市場回暖特征、與新房成交結(jié)構(gòu)對比情況，可以看到，多數(shù)城市二手主力面積段、價格段均低于新房，二手全面承接剛需屬性較為明顯，而此輪二手成交回暖能否延續(xù)至新房市場，我們認(rèn)為，這主要與二者成交結(jié)構(gòu)相似度相關(guān)，若二者重合度較高，客群屬性相似，那很有可能隨著后期新房供應(yīng)放量，而分流至新房市場，若二者差異較大，那整體熱度傳導(dǎo)性較差，短期內(nèi)聯(lián)動回升概率不大。綜合全文，我們得到的結(jié)論如下：

??一、二手住宅以剛需客群為主導(dǎo)，深津?qū)幱鍧h90-100平占比持增（略）

??二、深圳80-90平、武漢100-120平，鄭州70平以下新房需求有放量空間

??將二手房成交結(jié)構(gòu)與新房進(jìn)行對比，可以看出深圳、武漢、鄭州的二手市場回暖更容易由點及面，逐步擴展到新房市場，主要源于一方面新房和二手房市場購買力趨同，主力總價段高度相似；另一方面，整體面積段成交結(jié)構(gòu)也具備一定的相似性，譬如深圳80-90平，武漢100-120平，鄭州70平以下，無論是新房還是二手，均為成交主力。

??那么可以預(yù)判，二手房成交回暖勢必會給這些城市新房市場帶來一定結(jié)構(gòu)性機會，只要后續(xù)新房對應(yīng)面積段供給增加，此前停工爆雷的問題項目得以穩(wěn)步推進(jìn)，勢必會使得購房者信心逐步修復(fù)，進(jìn)而帶動一輪新房成交放量。

??三、天津、南京、重慶新房、二手房互補屬性更強，熱度傳導(dǎo)較弱

??而對于天津、南京、重慶等市場而言，二手房與新房市場成交結(jié)構(gòu)存在較大差異，互補性更強，隨著房價不斷上漲，二手市場更多承接剛需，新房市場則進(jìn)入改善時代。一方面購買力存在顯著差異，二手房市場主力總價段顯著低于新房市場，天津、重慶二手房成交主力總價段集中在100萬以下，新房則聚焦在100-150萬，南京如是，二手房成交主力總價段集中在100-300萬，新房則聚焦在200-600萬，另一方面，從成交面積段來看，二手房面積段有小型化趨勢，整體主力面積段也低于新房市場，這也反映出二手市場客群和新房市場并不相同。

??即便存在部分置換需求會轉(zhuǎn)移到新房市場，但當(dāng)前二手市場的回暖短期對新房市場影響依舊較小，即便后期新房供應(yīng)放量，新房成交隨之強勢反彈的可能性并不會太大，市場更多還是需要以時間換空間，等待行業(yè)面修復(fù)之后，整體新房市場后期才具備企穩(wěn)回升的可能。