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??專題視點

??過去兩年集中供地疊加企業資金緊張，導致房企投資出現較大滑坡，且投資愈發聚焦，資金有限之下各個企業將目標緊盯核心一二線城市，三四線幾乎不受到品牌房企的青睞，在數據上可以看到，2021年、2022年三四線成交建面同比分別下跌23.8%和37.8%。

??在需求透支、購買力透支以及庫存高企之下，三四線投資退潮趨勢愈演愈烈。但從總成交規模來看，三四線成交建面比重仍占全國近70%。那么，到底是哪些房企在什么樣的三四線拿地？哪些三四線仍是企業關注的重點，成交保持相對穩定？哪些三四線已經被“拋棄”？從什么時候步入下行通道？

??? 土地市場進入10年來第二次低谷期，三四線成交降幅尤為顯著，百強房企“撤資”更快。

??? 24%城市土地成交三年下滑，且規模回到2016、2017年。

??? 有12%的城市在2021年、2022年成交同比降幅小于平均值，且整體成交規模仍維持在相對高位。

??? 不跌反漲的城市并非全部“實火”，部分城市仍靠城投托底。

??PART.01

??三四線土地成交跌幅近四成

      百強房企投資快速退潮

??過去兩年土地市場迎來周期性的低谷，除一線城市外，各能級城市出現普降。建面占全國市場近七成的三四線連續兩年成交跌幅為23.7%、37.8%。百強投資退潮速度更快，2022年百強房企在三四線拿地建面僅占31%，較同期下降20個百分點。

??一、土地市場進入10年來第二次低谷期，三四線成交降幅尤為顯著

??過去12年中，建筑面積規模來看，土地市場6-7年可完成一輪周期波動，2021年-2015年為一個周期，2016年-2022年為第二個周期，建筑面積的走勢周期性明顯強于價格走勢的周期性。

??價格走勢方面，過去12年中成交樓板價基本呈現為波動上行趨勢，即使成交規模周期性下降，樓板價仍持續波動上行。

??分能級來看，三四線城市在絕對值上呈現明顯優勢，土地成交規模（建面）占全國的七成以上，規模走勢與全國趨勢最為相近，二線城市整體走勢也與三四線城市相近。

??一線城市近五年內成交規模的峰值出現在2021年，也就是集中供地的第一年，一方面城市供應量大幅上升，另一方面當時企業投資態度還相對積極，因此成交量升至高位。

??除絕對值以外，通過各能級城市歷年成交建面、金額的同比變化，也可以看出近兩年土地市場明顯“退潮”的情況：

??2018年-2020年，各能級歷年土地成交規模同比均為正，但2021年，二線、三四線城市成交建面的同比由正轉負，降幅分別為26%和23.8%，一線城市土地成交規模同比仍在上漲；

??而到了2022年，一線、二線和三四線土地成交規模同比降幅分別為41.3%、42.5%和37.8%。

??二、三四線投資金額占比跌至50%以下，百強房企“撤資”更快

??從各能級成交金額占比變化也能看出退潮趨勢，2020-2022年，三四線城市所占比例從53%下降至50%，進而降至48%，也是自2018年以來首次跌破50%。

??自集中供地以來，房企將更多的資金、關注都投射在一二線核心城市中，在資金有限的情況下重點投資一線城市，帶動一線城市成交建面占比從2020年的10%上升至2022年的16%。

??經過上一輪棚改帶來的市場高溫后，百強房企早早開始推行回歸一二線的投資戰略，從2018年開始，百強房企在三四線城市的拿地建面占比就已經持續降低，隨后疊加行業擴張受限、三道紅線、集中供地等諸多因素影響，2022年百強房企在三四線拿地建面僅占31%，較2021年下降20個百分點。

??三、長三角、珠三角土地相對穩健，中西部成交規模占四成（略）

??PART.02

??半數三四線成交降入谷底

       12%城市成交保持穩定

??在市場持續走弱、企業資金緊張以及集中供地城市吸血的多重影響下，過去兩年三四線城市的土地市場遭遇“滑鐵盧”。過半數三四線成交量連續兩年同比下滑，且整體規模回到2016年、2017年以前。僅有少數三四線城市如東莞、臺州、溫州、蕪湖、泉州等土地投資相較之下仍有一定熱度。

??一、24%城市土地成交三年下滑，且規模回到2016、2017年（部分略）

??從各城市土地成交漲跌周期來看，CRIC重點監測的300個城市（三四線）中，其中有54%的城市成交建面在2021年、2022年連續下滑，且2022年成交回到2017年水平。有24%的城市土地成交連續三年下滑，成交量也基本回到2016年、2017年三四線市場周期剛啟動階段。換而言之，這些城市近年來土地市場表現相對較弱，屬于上一波三四線周期后被企業所“遺棄”的城市。

??從下跌周期時間來看：

??大理、荊州、濟寧、許昌、阜陽等城市自2019年以來土地成交量逐年下滑。一方面這類城市土地市場在2016年棚改貨幣化安置推動的周期中過早衰落，且連續四年成交下滑，土地市場毫無起色；另一方面，這類城市均在2018年土地成交觸及“天花板”后迅速下跌，2022年成交建面較高峰下降均超過80%，遠低于這輪土地火熱剛啟動的體量，部分城市成交建面甚至創下近十年新低。實際上，此類城市土地市場幾乎已經“無人問津”。

??值得注意的是，2019年土地成交建面開始下跌城市中，有部分呈現2020年成交反彈、后兩年繼續大幅下滑的走勢。

??典型城市有衡水、新鄉、煙臺、宜昌、南平、德州等城市，雖2020年成交反彈，但成交量并未達到2018年高峰，且后兩年成交大幅下降，規模幾乎回到2017年之前，整體來說土地市場表現同樣相對較弱。

??諸如衡水，2016年-2018年土地成交一路攀升，2018年建面近400萬平方米達到頂峰，2019年則同比下降35%，2020年雖然較2019年持平，但2022年成交建面僅285萬平方米，創近十年新低。相較之下，佛山、撫順、襄陽雖在2019年土地成交建面下跌，但在2020年-2022年成交體量仍維持近五年平均水平。

??此外，有部分三四線城市土地成交由盛轉衰的轉折點出現在2020年，近三年土地成交連續下跌，主要分為兩類：

??第一類是常德、江陰、日照、開封、海寧、湘西等城市，2017-2019年在三四線慣性上行的周期中土地成交快速攀升，2019年達到頂峰，隨后連續三年大幅下跌。近三年土地成交建面平均較2017-2019年下跌30%以上，其中常德、開封、海寧等城市2022年土地成交建面創下近十年新低。

??第二類是哈密、大慶、梅州、清遠、香河等不僅2020-2022年連續三年成交建面下跌，此前市場火熱時土地成交也并有過多起色，屬于關注度最低的三四線。

??總體而言，以上這些三四線城市無論是從土拍熱度還是土拍規模來看，都已經不再是企業投資的標的，甚至部分三四線在2016年-2019年的周期中都難以得到青睞，因此這些三四線城市土地投資前景相對較低，這類土地成交連續三年甚至四五年下跌的城市應當謹慎對待。

??二、12%的三四線成交仍保持相對穩定，蕪湖、泉州等成交連續上漲（略）

??PART.03

??東莞、蕪湖等仍是房企關注重點

       萍鄉、晉江僅靠城投

??綜上所述，雖然有12%的三四線土地規模上能保持穩定或略有上漲，但結合拿地房企類型來看，土地市場的內在“推手”并不相同。東莞、蕪湖、泉州等拿地基本以百強房企為主，土地市場根基扎實，而淮安、晉江等依靠城投進行托底，市場熱度并未提升。

??一、泉州、蕪湖開發商關注度高，萍鄉，啟東高度依賴城投拿地

??通過對拿地企業的分析，將成交規模保持穩定、市場較熱的城市分為三類：

??第一類是泉州、無錫、蕪湖、東莞、臺州、常州等，近兩年拿地以百強房企、龍頭房企為主，也從側面反映出這些城市土地仍是品牌房關注的重點，而且土地市場根基扎實。

??東莞、無錫2021年百強房企拿地比例超過50%，其余城市均在30%以上。值得注意的是，2022年房地產市場整體下行，房企拿地意愿持續走低，導致這些城市百強房企拿地比例大幅縮減，除東莞仍能保持在60%的高位外，無錫僅有21%，常州、臺州、金華等百強拿地比例低于10%。但相較于其他三四線城市無百強關注已實屬不易。

??此外，百強拿地比例下降的城市2022年土地市場投資主力也不盡相同。

??金華以自然人、小項目開發商以及城投為主，臺州除了綠城和偉星以外，城投參與了絕大多數地塊，常州則是以“城投+本地小企業”為主。

??從具體拿地企業來看，無錫、東莞、蕪湖土地市場參與主體更加豐富。

??在無錫，除華潤、中海、萬科等龍頭房企外，龍湖、中梁、融創、新力等品牌民企在2021年投資也較為積極。蕪湖以深耕三四線的品牌房企為主，諸如偉星、祥生、中梁、中南等立足于長三角的民企。東莞則一直是華南央國企為主，保利、招商、華潤、萬科等，其中兩年拿地最多的是保利和萬科，分別拿了10宗和9宗地。

??第二類是拿地以本土民企為主的城市，其中本溪最為典型，雖然幾乎沒有品牌開發商參與土拍，但是本地民企一直相對活躍。2021年本溪成交的含宅經營性用地建面37.7萬平方米，其中32.3萬都由民企拿下，2022年含宅經營性用地建面144.26萬平方米，更是全部由本土民企競得。

??第三類則是雖然成交規模沒有萎縮，但是主要是靠城投公司拿地維持市場規模的城市，萍鄉、啟東、晉江和德化均屬于此類。其中萍鄉最為典型，2021年萍鄉民企和城投拿地建面比值在1：10左右，2022年民企拿地比例進一步降低，95%以上的建面均由城投公司競得。

??在這樣的投資格局下，雖然城市的土地市場看似保持較高位的運行狀態，但實際上成交土地都在城投公司名下，而城投公司的開發能力有限，后續項目進展未必樂觀。

??綜合企業拿地來看，上文所提及的在數據層面土地市場相對平穩甚至規模上升的城市并非“實火”，除東莞、無錫、蕪湖、泉州等城市外，部分城市土地市場仍舊靠城投進行托底，未來投資前景并不可觀。

??二、城市基本面及購買力牢固是主因，房價穩定支撐土拍熱度（略）

??PART.04

??三四線土地投資退潮仍將持續

       聚焦、收縮是核心

??在保證現金流的大方向下，企業投資仍將以謹慎為主，以集中供地的核心城市為主。換而言之，高能級城市將是房企爭奪的主戰場。針對三四線的投資，分化會愈發激烈，首先是長三角、大灣區的三四線，受到城市群輻射的利好，可以看高一線，而對于大多數人口流出、產業無支撐的三四線土地或將出現無人問津的現象。

??一、三四線投資將持續保持低位，長三角、大灣區是關注重點

??綜合上文所訴，從市場端各城市土地成交的規模和土拍熱度，以及企業端房企拿地的停滯、收縮來看，當前三四線的土地投資衰退正愈演愈烈，大部分三四線城市面臨被企業調整出投資重心、投資篩選的范圍內。

??究其原因，市場不斷走弱、庫存高企、需求透支、購買力透支等是三四線土地下滑的主因，也是內部原因。外部原因來看，房企自身的經營困境、資金緊缺、周轉壓力一方面導致大部分企業投資幾乎停滯，且大多數都是以三四線起家的民營房企，另一方面集中供地的出臺，并沒有將拿地需求下沉至三四線，在市場不斷調整向下之下，房企把有限的資金扎堆在抗風險能力較強的一線和準一線城市。

??盡管2023年以來，市場在政策利好、以及需求積壓釋放的推動下，呈現出底部復蘇的行情，但大多數三四線的基本面并沒有實質性的扭轉，三四線短期仍將在下行周期中筑底。企業端雖然三支箭利好部分房企，但對于大部分已經爆雷、甚至在爆雷邊緣的房企仍難以受益，謹慎拿地、以收定支是企業2023年的投資主旋律，在集中供地依舊延續且各地政府誠意滿滿的推出各種地塊的吸引下，進一步抽血企業在低能級城市的投資熱情和動力，畢竟三四線城市房地產市場的下行速度高于一二線城市，抗風險能力也不如一二線城市。因此，我們判斷未來三四線土地投資會持續低位，房企在三四線投資退潮仍將延續。

??對于房企來說，2023年面臨的形勢依然嚴峻，“保交樓”仍是重點，在市場行情難以明顯好轉、行業又面臨新一輪償債高峰時，房企的現金流不容樂觀，仍會延續謹慎拿地的基調。

??因此，在城市分化加劇的背景之下，經濟面較好、有產業基礎、人口有流入的一二線城市和核心三四線城市，將會是房企投資布局的重點

??二、策略上收縮與聚焦，重利潤、低成本、選核心、拿小地（略）