??研究背景

??今年4月29日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議明確，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。此次會(huì)議統(tǒng)一了思想，5月份地方政策放松的節(jié)奏明顯加快、力度明顯增強(qiáng)，一些重點(diǎn)城市更是如此。在當(dāng)前不斷趨于寬松的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情恢復(fù)如何？這是每個(gè)市場(chǎng)參與者比較關(guān)心的問(wèn)題。《百城住宅成交預(yù)測(cè)報(bào)告》追蹤了全國(guó)100個(gè)城市住宅日度成交情況，并預(yù)測(cè)了5月份全月市場(chǎng)行情的相關(guān)特征。此類數(shù)據(jù)和分析，將有助于更及時(shí)把握住宅市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)、更有針對(duì)性地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、更科學(xué)地優(yōu)化完善住房政策，最終也將更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月成交環(huán)比漲幅預(yù)計(jì)近一成

??基于5月上中旬?dāng)?shù)據(jù)，即5月1日-20日數(shù)據(jù)，可以推算出全月即31天的成交總量。相關(guān)公式為：5月成交面積預(yù)測(cè)值=（5月1-20日成交面積加總）/20*31。此類預(yù)測(cè)值和全月的數(shù)據(jù)相對(duì)會(huì)接近。據(jù)此，我們得出全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅5月份成交面積的預(yù)測(cè)值，并計(jì)算了相應(yīng)的環(huán)比漲幅和同比漲幅數(shù)據(jù)。

??數(shù)據(jù)顯示，今年5月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1963萬(wàn)平方米，環(huán)比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)9%，同比預(yù)計(jì)下跌58%。觀察5月份的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)。1）全國(guó)百城住宅成交數(shù)據(jù)總體處于底部掙扎的階段，尤其是對(duì)比2020年以來(lái)的月度數(shù)據(jù)，當(dāng)前位于偏低位水平。2）4月份各地政策出臺(tái)頻率也較高，但4月份依然出現(xiàn)了比較明顯的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，5月份有望扭轉(zhuǎn)該走勢(shì)，使環(huán)比漲幅有積極的表現(xiàn)。3）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好發(fā)展，結(jié)合央行房貸利率下限下調(diào)等政策，5月份下旬?dāng)?shù)據(jù)將有進(jìn)一步改善的可能，這可以助力5月全月成交數(shù)據(jù)的改善。

??同比跌幅有望收窄

??除成交環(huán)比有正增長(zhǎng)的積極表現(xiàn)外，同比數(shù)據(jù)也有一些積極的變化。我們整理了全國(guó)百城住宅成交面積單月的同比漲幅。數(shù)據(jù)顯示，去年3-5月份同比漲幅為正，但漲幅在變小。去年6月份以來(lái)，全國(guó)百城住宅成交面積出現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅總體在擴(kuò)大。今年4月份該同比跌幅最大，為61%。不過(guò)5月份同比跌幅預(yù)測(cè)值為58%，說(shuō)明同比跌幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。雖然收窄的幅度不大，但至少說(shuō)明跌幅沒(méi)有繼續(xù)擴(kuò)大，這是積極的、值得肯定的地方。

??當(dāng)然也需要清醒認(rèn)識(shí)到，今年1-5月份的單月同比跌幅確實(shí)比較大，且1-5月份累計(jì)的同比跌幅約為52%。此類數(shù)據(jù)會(huì)拖累上半年的數(shù)據(jù)，即今年上半年房屋銷售數(shù)據(jù)確實(shí)會(huì)比較悲觀。反過(guò)來(lái)，這也要求各地積極落實(shí)國(guó)務(wù)院“新舉措能用盡用、能出盡出”的精神，繼續(xù)優(yōu)化和放松房地產(chǎn)政策、更好激活合理住房消費(fèi)需求，以防范市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)惡化。

??二線城市壓力略大

??本次報(bào)告納入統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市中，一線城市為4個(gè)，二線城市為22個(gè)，三四線城市為74個(gè)。我們對(duì)這三類城市成交面積的環(huán)同比漲幅進(jìn)行預(yù)測(cè)，以分析不同城市面臨的問(wèn)題或壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年5月份一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅成交面積預(yù)測(cè)值分別為162、952和850萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅預(yù)測(cè)為-1%、9%和10%，同比漲幅預(yù)測(cè)為-38%、-61%和-57%。

??三類城市中，一線城市明顯受上海和北京的拖累影響，5月份市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)難言環(huán)比轉(zhuǎn)正。但廣州樓市表現(xiàn)要略好。二線城市中，類似杭州和長(zhǎng)春等城市的同比跌幅都較大，說(shuō)明市場(chǎng)壓力大。三四線城市中，類似嘉峪關(guān)、德陽(yáng)等少數(shù)城市表現(xiàn)略好，但其他城市普遍出現(xiàn)了不同程度的下跌態(tài)勢(shì)。總結(jié)來(lái)說(shuō)，二線城市是同比跌幅最大的一類城市，這也要求此類城市應(yīng)繼續(xù)在購(gòu)房政策方面優(yōu)化，包括放松限購(gòu)、降低購(gòu)房首付比例等，以防范交易數(shù)據(jù)繼續(xù)下滑或惡化。