??【研究視點(diǎn)】

??“金九”供應(yīng)暴漲而成交平平,“銀十”回升可期

??今年“金九”市場(chǎng)供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，部分城市甚至刷新了年內(nèi)供應(yīng)最高紀(jì)錄；而成交方面，中央及地方各級(jí)政府頻頻出手，為成交回升、加速庫(kù)存去化鋪路，然9月市場(chǎng)表現(xiàn)卻讓業(yè)內(nèi)各方期望落空了。

??“金九”雖不如意，但受央行首套房首付比例下調(diào)政策影響，“銀十”或有一波剛性需求的集中釋放。同時(shí)，隨著年底將近，企業(yè)迫于業(yè)績(jī)壓力，促銷(xiāo)力度逐步加大，購(gòu)房者觀望情緒將逐步減弱，也將助推四季度成交逐步企穩(wěn)回升，而供應(yīng)也將維持高位。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：內(nèi)外需疲弱，“保七”對(duì)房地產(chǎn)支持不減

??政策：“9?30”再現(xiàn)，四季度出臺(tái)針對(duì)性政策可能性加大

??樓市：“金九”成色不足，四季度回升可期

??房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)指數(shù)延續(xù)上行趨勢(shì)，環(huán)比漲幅有所收窄

??土地：地市量升價(jià)漲首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)熱度將持續(xù)攀升

??【圖說(shuō)樓市】

??供應(yīng)：整體環(huán)比大幅回升，一線城市增幅尤其明顯

??成交：全月“先抑后揚(yáng)”，但整體環(huán)比仍繼續(xù)下滑

??庫(kù)存：供求比明顯回升，部分城市庫(kù)存量有所上升

??成交結(jié)構(gòu)：北上深各面積段成交占比仍表現(xiàn)穩(wěn)定

??【研究視點(diǎn)】

??“金九”供應(yīng)暴漲而成交平平,“銀十”回升可期

??今年“金九”市場(chǎng)供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，部分城市甚至刷新了年內(nèi)供應(yīng)最高紀(jì)錄；而成交方面，中央及地方各級(jí)政府頻頻出手，為成交回升、加速庫(kù)存去化鋪路，然9月市場(chǎng)表現(xiàn)卻讓業(yè)內(nèi)各方期望落空了。

??在經(jīng)歷8月的救市潮后，9月上半月市場(chǎng)反應(yīng)平平。下旬，新華社、人民日?qǐng)?bào)等央媒接連發(fā)表評(píng)論，肯定房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，這或是中央有 政策出臺(tái)的預(yù)兆。果不其然，央行與銀監(jiān)會(huì)于30日發(fā)布通知，對(duì)于非限購(gòu)城市，首套普通住房商業(yè)貸款首付再次下調(diào)至最低25%。這對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)稍顯慘淡的二、 三、四城市、特別是庫(kù)存壓力較大的沈陽(yáng)、青島等城市而言，猶如再次注入一劑強(qiáng)心劑，對(duì)剛性需求的刺激較大，或加速十月二、三、四線城市市場(chǎng)成交回升。地方 層面，公積金二套首付比例至2成于的政策，本月僅有南京市、江西省和云南省落實(shí)。但一方面該項(xiàng)政策本身惠及面不廣，另一方面，政策落實(shí)時(shí)間較短，9月市場(chǎng) 未有明顯反應(yīng)。同時(shí)云南省和遼寧省延續(xù)上月地方政府的救市步伐，出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的多條措施，其中不乏刺激力度較大的政策，如遼寧再次調(diào)高普通商 品住宅標(biāo)準(zhǔn)；也不乏政策創(chuàng)新，如云南鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房等等，地方政府為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回升仍在堅(jiān)持不懈的努力。

??于此同時(shí)，企業(yè)早為備戰(zhàn)“金九”卯足了勁，7、8月份即開(kāi)始藏貨，8月更是頻頻營(yíng)銷(xiāo)蓄客，只待“金九”爆發(fā)。9月市場(chǎng)供應(yīng)的爆發(fā)果然如約而至， 各線城市供應(yīng)環(huán)比均大幅增長(zhǎng)，個(gè)別城市供應(yīng)量更是刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄。然而，在政府和企業(yè)的多方努力之下，市場(chǎng)卻未有太大反應(yīng)，成交表現(xiàn)平平，多數(shù)重點(diǎn)城 市成交雖仍在相對(duì)高位，但并未如大家對(duì)“金九”市場(chǎng)的預(yù)期一樣，成交有所回升，而是繼續(xù)下探。而高庫(kù)存城市分化本月進(jìn)一步加深，沈陽(yáng)等高庫(kù)存城市，供應(yīng)量 仍未得到有效節(jié)制，本月供應(yīng)仍然向上攀升，從而帶動(dòng)庫(kù)存上漲。而長(zhǎng)春、大連、貴陽(yáng)、常州等同是高庫(kù)存的城市，供應(yīng)不僅持續(xù)處于相對(duì)低位，本月仍繼續(xù)下滑， 庫(kù)存壓力在逐月的庫(kù)存消耗中慢慢緩解。

??而本月土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)提升，成交地塊的溢價(jià)率普遍上漲，福州晉安一地塊更是拍出276%的高溢價(jià)，佛山、寧波、廈門(mén)、南京、上海和合肥等等多 個(gè)城市均現(xiàn)地王。不過(guò)在7、8月多地政府要求各地根據(jù)市場(chǎng)庫(kù)存狀況嚴(yán)控土地出讓之后，本月也有不少城市掛牌量出現(xiàn)明顯下降，而成交大幅下滑，如長(zhǎng)春、青 島、長(zhǎng)沙等等；部分高庫(kù)存城市也仍時(shí)有流拍現(xiàn)象發(fā)生。

??“金九”雖不如意，但受央行首套房首付比例下調(diào)政策影響，“銀十”或有一波剛性需求的集中釋放。同時(shí)，隨著年底將近，企業(yè)迫于業(yè)績(jī)壓力，促銷(xiāo)力度逐步加大，購(gòu)房者觀望情緒將逐步減弱，也將助推四季度成交逐步企穩(wěn)回升，而供應(yīng)也將維持高位。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??內(nèi)外需疲弱，“保7”對(duì)房地產(chǎn)支持不會(huì)減弱

??8月，我國(guó)出口增速和固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑，內(nèi)外需短期仍在拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)，全年“保7”仍存一定風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策支持不會(huì)減弱。

??全球經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇動(dòng)能減弱，8月份我國(guó)出口連續(xù)第二個(gè)月同比下降。三季度以來(lái)，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱：美國(guó)經(jīng)濟(jì)在前期強(qiáng)勁復(fù)蘇基礎(chǔ)上 增長(zhǎng)動(dòng)能有所減弱；歐洲經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，但基礎(chǔ)仍不牢固；日本經(jīng)濟(jì)在二季度收縮后復(fù)蘇力度微弱。受此影響，8月份我國(guó)出口金額同比下降5.5%，連續(xù)第二個(gè) 月下降，但降幅較上月有所縮小。總體來(lái)看，1-8月我國(guó)累計(jì)出口金額同比下降1.5%，照目前形勢(shì)看，該值年底很難“轉(zhuǎn)正”。換而言之，今年外需對(duì)我國(guó)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)很可能出現(xiàn)歷史第二次“負(fù)效應(yīng)”(注：第一次是在金融危機(jī)后的2009年)。

??固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速持續(xù)放緩，內(nèi)需企穩(wěn)反彈動(dòng)力不足。8月固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅為10.9%，繼續(xù)呈低位下滑態(tài)勢(shì)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增速繼續(xù)下滑，前8月僅為3.5%，比前7月減少了0.8個(gè)百分點(diǎn)。9月財(cái)新中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)初值錄得數(shù)據(jù)為47，較8月終值下降0.3個(gè)百分 點(diǎn)，該值創(chuàng)六年半新低。上述指標(biāo)顯示，當(dāng)前我國(guó)內(nèi)需反彈的動(dòng)力仍較弱。

??內(nèi)、外需短期仍在拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)，全年“保7”仍有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持?jǐn)U張力，后續(xù)仍會(huì)繼續(xù)出臺(tái)寬松政策為之保駕護(hù)航。

??【02政策】

??“9?30”再現(xiàn)，四季度出臺(tái)針對(duì)性政策可能性加大

??經(jīng)歷過(guò)8月的一波救市潮后，9月中上旬不論是中央層面還是地方層面，政策調(diào)整力度都大為減弱。然而，一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，全年“保 7”仍需房地產(chǎn)保駕護(hù)航；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)回升乏力，部分二、三、四線城市庫(kù)存壓力仍未實(shí)質(zhì)性緩解。在此背景下，9月30日央行再次“救市”，下調(diào)非 限購(gòu)城市首套普通住房商業(yè)貸款首付比例至最低25%，這對(duì)二、三、四線城市剛性需求或有一定的刺激。此外，住建部也于9月21日發(fā)文，明確了住房公積金異 地個(gè)人住房貸款辦理流程，以及將構(gòu)建全國(guó)性的住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)信息交換系統(tǒng)。客觀來(lái)講，這項(xiàng)政策并無(wú)“新意”，只是將之前提議和很多城市已經(jīng)推行的 做法，再度明確一下并統(tǒng)籌到全國(guó)范圍。但其“意義”卻不小：一方面，通過(guò)異地繳納和貸款的順暢流轉(zhuǎn)和盈虧城市間“削峰填谷”，可以最大限度地發(fā)揮公積金對(duì)樓市的支持作用；另一方面，該政策將徹底打破以往省市間公積金管理各自為政的局面，有利于形成全國(guó)統(tǒng)一的公積金資金池，為今后公積金制度進(jìn)一步改革打下基礎(chǔ)。

??地方層面，9月政策延續(xù)上月“加快中央政策落地和因地制宜出臺(tái)針對(duì)性救市政策”的風(fēng)格。主要體現(xiàn)在4個(gè)方 面：1)武漢、北京等城市積極落實(shí)首套付清貸款、二套公積金貸款首付2成新政。其中，武漢將這一政策的戶(hù)型限定在144平方米(含)以下，意味著改善和部 分中高端需求將同時(shí)受益。2)針對(duì)庫(kù)存過(guò)高的問(wèn)題，遼寧省出臺(tái)新政，明確將小戶(hù)型和戶(hù)型適合的存量商品住房，納入安置房房源；同時(shí)加大棚改力度，全面推行棚改貨幣化安置，打通保障房、棚改房、拆遷安置房與商品住房之間的通道。3)鼓勵(lì)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，山東提出加快轉(zhuǎn)變住房建造模式，推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，轉(zhuǎn)變房屋供應(yīng)和消費(fèi)模式，加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，等等。4)針對(duì)新城發(fā)展盲目的問(wèn)題，河北出臺(tái)新政，提出要準(zhǔn)確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”；合理劃定城市開(kāi)發(fā)邊界，防止攤大餅式盲目外延。

??展望四季度，隨著中央和地方層面救市政策的逐漸到位，“新”政出臺(tái)的力度和頻度預(yù)計(jì)會(huì)減弱，后續(xù)刺激或聚焦于原有政策的細(xì)化和深化：1)已明確 大方向的政策，將加快具體細(xì)化和落地。比如鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，政府還需圍繞降低開(kāi)發(fā)成本、提升房企盈利能力，創(chuàng)新土地出讓制度和財(cái) 稅優(yōu)惠政策。2)已落地的政策，還要進(jìn)一步研究如何有效地激勵(lì)市場(chǎng)化主體。比如，有些城市出臺(tái)政策將首套利率下限為7折、二套首付比例降至4成，但實(shí)際上 很少銀行樂(lè)意去做，導(dǎo)致這些已落地的政策一直處在“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)。這就需要政府進(jìn)一步出臺(tái)針對(duì)性政策(如政策補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠)以激勵(lì)市場(chǎng)化主體積極執(zhí)行政 策。

??【03 樓市】

??“金九”成色不足，四季度回升可期

??本月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)較8月明顯增長(zhǎng)，但成交仍未有明顯起色，“金九”明顯不及預(yù)期。具體來(lái)看，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)環(huán)比增多減少，整體增 幅近19%，其中一線城市上升最為明顯；而成交來(lái)看，整體成交量仍延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，本月環(huán)比繼續(xù)小幅下降，且同比增幅明顯收窄。在供應(yīng)增長(zhǎng)成交不振下，本月 供求比明顯上升，使得部分城市庫(kù)存量有所增長(zhǎng)，助推消化周期也小幅上漲。

??1、供應(yīng)：整體環(huán)比大幅回升，一線城市增幅尤其明顯

??9月，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量整體環(huán)比增幅19%，為下半年首個(gè)供應(yīng)小高峰。一線城市表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，四城供應(yīng)量近490萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅超過(guò) 60%，其中上海、廣州增幅最為明顯。二、三線城市環(huán)比也是增多減少，城市間分化也十分明顯，南昌、寧波、福州等城市，供應(yīng)量環(huán)比增幅都在140%以上， 而海口、廈門(mén)、大連、長(zhǎng)春等城市，供應(yīng)仍未有起色，繼續(xù)下探，本月環(huán)比跌幅都在40%以上。

??9月供應(yīng)量的回升早在意料之中，一方面，“金九”本是傳統(tǒng)推售旺季，適逢“雙節(jié)”，歷來(lái)也是全年供應(yīng)量較多的月份之一，再加上“雙降”等政策效 應(yīng)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心；另一方面， 7、8月供求的持續(xù)走低，使得市場(chǎng)熱度不振，城市項(xiàng)目存貨增多，房企業(yè)績(jī)壓力增大，因而，企業(yè)抓住“金九”月加大供應(yīng)量也有在銷(xiāo)售上“沖一把”的期望。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年市場(chǎng)供應(yīng)相比上半年會(huì)有較大幅度的增長(zhǎng)，4季度重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量將繼續(xù)回升，且總量將明顯大于3季度。

??2、成交：全月“先抑后揚(yáng)”，但整體環(huán)比仍小幅下滑

??供應(yīng)量的大增并未帶來(lái)市場(chǎng)的回升，9月重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比繼續(xù)小幅下降，上半月成交量明顯不濟(jì)，全月成交呈現(xiàn) “先抑后揚(yáng)”走勢(shì)。一線城市表現(xiàn)最差，環(huán)比降幅最大，其中除上海成交量環(huán)比小幅上升外，其余全部下降，尤其是北京、深圳降幅尤其明顯；而二、三線城市商品 住宅成交，環(huán)比增減參半，本月整體成交量與8月基本持平，表現(xiàn)較為平穩(wěn)，而值得關(guān)注的是，南京、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、蘇州等城市，成交量環(huán)比上升明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)突 出，尤其是南京，本月商品住宅成交量近133萬(wàn)平方米，為2010年以來(lái)單月成交最高值，市場(chǎng)火爆程度可見(jiàn)一斑。   

??“金九”成交不及預(yù)期，在我們看來(lái)，主要有以下幾個(gè)方面原因：第一，受今年“9?3”小長(zhǎng)假影響，很多居民出游計(jì)劃提前，節(jié)日的特殊性也使得購(gòu) 房者看盤(pán)積極性明顯降低，上半月成交量大幅下滑，拖累整個(gè)月成交基數(shù)。第二，房企沒(méi)有給出大幅“促銷(xiāo)”、“讓利”也是重要原因，尤其是一些市場(chǎng)表現(xiàn)較好的 城市，房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，一定程度影響成交回升。第三，前期政策效力遞減，近期“首套結(jié)清，再買(mǎi)二套公積金首付2成”等新政落地較慢，刺激需求有限，成交量上 漲動(dòng)力不足。

??對(duì)于4季度市場(chǎng)，將是房企今年業(yè)績(jī)沖刺的最后時(shí)機(jī)，各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)力度必然加強(qiáng)，再加上供應(yīng)的增加，因而，成交回升可期。

??3、庫(kù)存： 供求比明顯回升，部分城市庫(kù)存量有所上升

??9月，重點(diǎn)城市商品住宅供求比較上月大幅回升，本月超過(guò)一半的城市供求比在1.0以上，其中，廣州、沈陽(yáng)、南昌等城市，供求比更是在1.5以 上，本月供大于求的狀況明顯，尤其是沈陽(yáng)，市場(chǎng)去化壓力本就突出，供求比的大增必將影響其去庫(kù)存進(jìn)程，去化壓力更加增大。本月供求比的大增，主要原因還是 供應(yīng)的明顯回升，而成交繼續(xù)不振，直接推高各城市的供求比。 

??庫(kù)存方面，重點(diǎn)城市中超過(guò)7成城市商品住宅存量同比繼續(xù)下降，尤其是深圳、蘇州、成都、常州等城市，庫(kù)存量下降幅度都超過(guò)20%。重點(diǎn)城市存量 的繼續(xù)下降，主要原因還是今年整體供應(yīng)的低位，而成交同比大大好于去年同期，有效地消耗了庫(kù)存量，使得今年重點(diǎn)城市存量基數(shù)較低。然而不可忽視的是，本月 供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)使得部分城市庫(kù)存量有所增加，尤其是沈陽(yáng)等去化壓力較大城市，加劇供求矛盾。

??消化周期來(lái)看，除重慶、南昌兩城外，其余重點(diǎn)城市商品住宅消化周期同比仍不同程度下降，其中，一線城市降幅最為明顯，平均降幅超過(guò)40%。重點(diǎn) 城市消化周期的繼續(xù)走低，主要還是在于去年市場(chǎng)下行下，重點(diǎn)城市消化周期攀高，基數(shù)較大，而今年成交量同比大大好于去年，因而，同比消化周期才繼續(xù)下降。 而值得關(guān)注的是，相較于今年8月，本月因?yàn)楣?yīng)的大增使得不少城市消化周期不同程度上升，尤其是深圳，在成交量不斷下滑影響下，本月消化周期環(huán)比上漲 24%，再次超過(guò)7個(gè)月。

??4、成交結(jié)構(gòu)：北上深各面積段成交占比仍表現(xiàn)穩(wěn)定，北京低檔占比大幅下滑

??本月北上深三城各面積段產(chǎn)品成交占比與上月相比仍然表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。從價(jià)格段來(lái)看，北京低檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑，中低檔產(chǎn)品成交占比有大幅提升；深圳則高檔產(chǎn)品成交占比有所下滑；上海各價(jià)格段產(chǎn)品成交占比環(huán)比變化不大。

??在從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海各價(jià)格檔次產(chǎn)品成交占比于上月相比變化不大，而深圳高檔產(chǎn)品成交占比有所下滑，北京低檔和中檔產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑。 其中北京低檔產(chǎn)品成交占比降幅最大，環(huán)比下降7個(gè)百分點(diǎn)，本月僅11%，中檔產(chǎn)品環(huán)比也下降了6個(gè)百分點(diǎn)，至27%，而中低產(chǎn)品大幅上升7個(gè)百分點(diǎn)，成交 占比已超4成。這主要與本月北京東洲家園、中國(guó)鐵建興盛馨苑等單價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右的剛需產(chǎn)品熱銷(xiāo)有莫大關(guān)系。而上海除中高檔產(chǎn)品成交占比環(huán)比下滑4個(gè) 百分點(diǎn)以外，其他檔次產(chǎn)品成交占比環(huán)比變化幅度均在2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，成交結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，不過(guò)總體來(lái)看，上海低檔和中低檔產(chǎn)品成交占比均有所提升，這主要是 由于經(jīng)歷前幾個(gè)月的改善型中高端產(chǎn)品集中釋放，本月成交開(kāi)始有所放緩，占比略向低檔和中低檔傾斜。而深圳高檔產(chǎn)品成交占比本月環(huán)比也大幅下降4個(gè)百分點(diǎn)， 中低檔產(chǎn)品和中高檔成交均有較大幅度提升，環(huán)比漲幅均在4個(gè)百分點(diǎn)，這是在前期豪宅瘋狂釋放后，市場(chǎng)開(kāi)始逐步回歸剛需和改善為主的常態(tài)。

??從面積段占比來(lái)看，北上深三城各面積段成交占比仍然表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。特別是上海，除90平方米以下產(chǎn)品成交占 比小幅提升3個(gè)百分點(diǎn)外，其余面積段產(chǎn)品成交占比環(huán)比變化幅度均1個(gè)百分點(diǎn)左右，其中90-120平方米面積段成交占比小幅提升1個(gè)百分點(diǎn)，120平方米 以上各面積段產(chǎn)品成交占比則普遍下滑1個(gè)百分點(diǎn)左右。深圳有著極其類(lèi)似的成交結(jié)構(gòu)變化，其90平方米以下和90-120平方米產(chǎn)品成交占比環(huán)比分別提升了 5個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，而120平方米以上面積段產(chǎn)品成交占比則均有小幅下滑。北京則呈現(xiàn)相反的走勢(shì)。90平方米以下和90-120平方米產(chǎn)品成交占比 均有小幅下滑，大戶(hù)型產(chǎn)品則有小幅提升，其中200平方米以上戶(hù)型提升幅度最大，環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)，至21%，這主要是由于本月潤(rùn)澤莊園，華潤(rùn)橡樹(shù)灣等 項(xiàng)目均取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

??5、本月小結(jié)： 9月不及預(yù)期，4季度市場(chǎng)回升是大概率事件

??9月，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)雖明顯增長(zhǎng)，但成交未能扭轉(zhuǎn)下半年以來(lái)的下滑態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)不及預(yù)期。一方面，上半月的“9.3”假期疊加開(kāi)學(xué)期，使得 上半月成交量大幅下滑，直接拖累本月市場(chǎng)成交的回升；而另一方面，當(dāng)前房企仍未抓住去化窗口期，努力去庫(kù)存，因?yàn)槭袌?chǎng)仍鮮有明顯的“降價(jià)”“讓利”，這在 一定程度上也影響了購(gòu)房者的入市決策。但值得關(guān)注的是上海、南京、武漢等城市，市場(chǎng)熱度仍很高，成交量保持高位，“金九”表現(xiàn)搶眼。

??而對(duì)于4季度市場(chǎng)，一方面，7、8月的連續(xù)下滑，9月市場(chǎng)的不及預(yù)期，使得多數(shù)開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)承壓，這也就是說(shuō)，4季度將是其沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，也 是今年最后一搏的機(jī)會(huì)，為此，企業(yè)必定加大供應(yīng)，并采取更加多樣、積極的策略以求快速出貨，提振銷(xiāo)售，在部分二、三、四線城市預(yù)計(jì)會(huì)有一定程度的“讓 利”、“促銷(xiāo)”出現(xiàn)，對(duì)提振成交將有莫大幫助；而另一方面，去年4季度成交暴漲更多的還是依賴(lài)于“930”重磅政策推動(dòng)，今年再現(xiàn)成交火熱的可能性不大， 但是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下，4季度房地產(chǎn)市場(chǎng)能否提振對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)十分重要，而目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未實(shí)質(zhì)回暖，因而政府在政策面或迎來(lái)更大松動(dòng)，在流動(dòng)性預(yù) 期方面，更多降準(zhǔn)、降息可期、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性或進(jìn)一步打開(kāi)、財(cái)政政策支持力度也可能進(jìn)一步增加。因而，4季度市場(chǎng)整體回升是大概率事件。

??【04 288指數(shù)】

??房?jī)r(jià)指數(shù)延續(xù)上行趨勢(shì)，環(huán)比漲幅有所收窄

??2015年9月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1098.6點(diǎn)，環(huán)比已連續(xù)5個(gè)月上行，指數(shù)較8月上升4.9點(diǎn)，環(huán)比上漲0.45%，漲幅較上月縮小0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大至0.77%。

??從指數(shù)趨勢(shì)來(lái)看，9月國(guó)內(nèi)一手房交易價(jià)格指數(shù)延續(xù)了前五個(gè)月上漲的趨勢(shì)，但漲幅有所收窄。其中，全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比 上升的區(qū)域數(shù)為23個(gè)，較上月增加8個(gè)。一方面，在持續(xù)放寬的信貸政策和各項(xiàng)政策利好作用下，目前消費(fèi)者購(gòu)房信心趨于積極，尤其是降息、公積金首付比例下 調(diào)等政策的推出，觸動(dòng)了大量觀望首置群體購(gòu)房意愿。另一方面，樓市背后的邏輯基本都是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，因此，房?jī)r(jià)連續(xù)的上行也加速購(gòu)房者入市的節(jié)奏。但由 于9月整體的成交并不如以往火熱，且部分三四線城市庫(kù)存較高也制約其房?jī)r(jià)上漲，以致整體房?jī)r(jià)指數(shù)增幅收窄。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市依舊處于領(lǐng)漲地位，同環(huán)比漲幅均領(lǐng)先其他城市，其中深圳市房?jī)r(jià)熱度不減，本月繼續(xù)領(lǐng)跑，環(huán)比上漲4.18%，同比來(lái) 看，四個(gè)一線城市也均高于去年同期，其中，深圳同比上漲28.84%，遠(yuǎn)超其他城市。雖然深圳樓市成交經(jīng)歷了暴增之后有所回落，但受成交結(jié)構(gòu)性影響，房?jī)r(jià) 仍一路上漲，在一線城市中也路遙遙領(lǐng)先。而上海房?jī)r(jià)指數(shù)同環(huán)比漲幅也較為領(lǐng)先，這與最近上海土地市場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”不無(wú)關(guān)系，甚至不少房企在上海拍地， 預(yù)期成交樓板價(jià)直接參照周邊樓盤(pán)的成交價(jià)，這也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)價(jià)格水漲船高。但不可忽視的是，一線城市特別是熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，存在被透支的 風(fēng)險(xiǎn)，還需理性對(duì)待。

??二線城市方面，超過(guò)八成的城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上行，蘇州、合肥、呼和浩特、青島等八市漲幅均超過(guò)了1%。其中廈門(mén)漲勢(shì)最為顯著，房?jī)r(jià)指數(shù)較上月上 漲2.89%，同比也上漲6.92%，高居二線城市之首。廈門(mén)房?jī)r(jià)上漲主要是受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及土地市場(chǎng)影響，9月供應(yīng)較8月下降了38%，且以改善型產(chǎn)品為 主；而9月土地市場(chǎng)也頗有亮點(diǎn)，龍湖地產(chǎn)以超五成的溢價(jià)率拿下廈門(mén)總價(jià)地王，也使得周邊開(kāi)發(fā)商漲價(jià)底氣十足。

??目前房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)雖已現(xiàn)穩(wěn)步上漲勢(shì)頭，但對(duì)于三、四線城市而言，受限于供應(yīng)過(guò)剩、需求疲軟等客觀因素，四季度房?jī)r(jià)仍然難現(xiàn)全面上漲；并且就 一、二線城市來(lái)看，目前大多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)來(lái)到了較高位置，前期積壓的購(gòu)房需求也已在二季度以來(lái)的回暖中得到了釋放，繼續(xù)快速上漲的可能性不大。因此我們 認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)增速或?qū)⒂兴啪彙５菑氖袌?chǎng)層面來(lái)看，基于以下三點(diǎn)有利因素，房?jī)r(jià)在四季度持續(xù)上漲的基本面仍然不會(huì)改變：其一，近半年房?jī)r(jià)的上漲更應(yīng)視 為補(bǔ)漲，全國(guó)層面來(lái)看房?jī)r(jià)仍有一定上漲空間；其二，在持續(xù)放寬的信貸政策和各項(xiàng)政策利好作用下，目前消費(fèi)者購(gòu)房信心趨于積極。其三，房企目前越來(lái)越重視項(xiàng) 目的盈利空間，因此我們認(rèn)為，即便是在“營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)”的四季度，房企在價(jià)格折扣方面也會(huì)表現(xiàn)得更為理性，一味降價(jià)求去化的現(xiàn)象不太可能出現(xiàn)。

??【05土地】

??地市量升價(jià)漲首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)熱度將持續(xù)攀升

??2015年9月，土地市場(chǎng)成交面積、成交金額環(huán)比雙雙大幅回升，成交金額漲幅更是達(dá)到了66%。一線城市方面，北京、上海成交量均現(xiàn)大幅上揚(yáng)， 深圳更是迎來(lái)了暌違已久的土地成交，3塊商辦用地共計(jì)拍出130億元，創(chuàng)下近20個(gè)月以來(lái)新高。二線城市方面，成交量?jī)r(jià)亦是雙雙環(huán)比上行，溢價(jià)率指標(biāo)更是 攀升至31.79%，繼8月份后再創(chuàng)今年新高，合肥、廈門(mén)、南京等熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)均有多塊高溢價(jià)宅地拍出，其中南京更是再現(xiàn)了“一日三地王”的火熱局 面。

??1、成交：出讓量?jī)r(jià)今年首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，平均溢價(jià)率大幅上揚(yáng)

??9月份，土地市場(chǎng)成交熱度急劇升溫。CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共出讓432幅，較上月增加了70幅之多。成交建筑面積為4260萬(wàn)平方 米，環(huán)比上漲20%，同比增加12.9%，成交總價(jià)1621億元，環(huán)比暴漲66%，同比大增61.1%，就同比指標(biāo)來(lái)看，成交建筑面積與成交總價(jià)指標(biāo)均是 今年以來(lái)首現(xiàn)正增長(zhǎng)。溢價(jià)率方面，本月平均溢價(jià)率達(dá)到27.87%，較8月份上漲了7.31個(gè)百分點(diǎn)。本月土地市場(chǎng)之所以出現(xiàn)量升價(jià)漲，溢價(jià)率指標(biāo)亦快速 上揚(yáng)，在我們看來(lái)主要有以下四方面原因：首先是基于二季度以來(lái)的銷(xiāo)售回暖，市場(chǎng)成交的向好不僅充實(shí)了開(kāi)發(fā)商的口袋，更堅(jiān)定了房企的拿地信心，為土地市場(chǎng)高 熱打下基礎(chǔ)；其次是一二線城市供應(yīng)井噴，為本月土地市場(chǎng)帶來(lái)了大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地，也進(jìn)一步讓企業(yè)競(jìng)拍熱情升溫；再次則是信貸放寬，8月末央行再一次宣布雙降， 貨幣市場(chǎng)持續(xù)寬松為地市提供了更多“彈藥”；最后也與近期國(guó)土部積極表態(tài)不無(wú)關(guān)系，下半年開(kāi)始，國(guó)土部即明顯加快了用地審批進(jìn)度，9月初國(guó)土部接受采訪時(shí) 更是明確表示，為助力穩(wěn)增長(zhǎng)，正在全力推進(jìn)多項(xiàng)重大政策舉措，包括適度放開(kāi)土地閘門(mén)，為重大工程用地開(kāi)綠燈等等。

??2、分布：一線城市成交金額暴漲，二線城市溢價(jià)率再創(chuàng)今年新高

??9月，各線城市土地成交金額均現(xiàn)大幅上漲，其中一線城城市成交總價(jià)漲幅最大，環(huán)比上漲173%，成交單價(jià)亦較上月翻番；二線城市方面，成交面積 環(huán)比上漲12%，成交金額較8月增長(zhǎng)29%，溢價(jià)率指標(biāo)也再創(chuàng)年內(nèi)新高；三線城市成交量亦由負(fù)轉(zhuǎn)正，成交面積環(huán)比增加34%，成交金額環(huán)比上升80%。

??具體來(lái)看，一線城市本月成交建筑面積達(dá)到401萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20%，成交金額547.7億元，暴漲173%。本月北京、上海成交量均現(xiàn)大 幅上揚(yáng)，其中上海更是成交金額環(huán)比上漲438%，成交面積環(huán)比上漲70%，并在寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)接連拍出多塊高溢價(jià)宅地。而深圳更是迎來(lái)了暌違 已久的地塊入市，3塊商辦用地共計(jì)拍出130億元，創(chuàng)下近20個(gè)月以來(lái)新高。

??二線城市方面，9月份成交建筑面積達(dá)2312.7萬(wàn)平方米，成交金額819.51億元，均現(xiàn)環(huán)比上漲，溢價(jià)率指標(biāo)更是攀升至31.79%，繼8 月份后再創(chuàng)今年新高，成都、杭州、天津成交金額環(huán)比均現(xiàn)大幅上漲。具體到熱點(diǎn)地塊來(lái)看，合肥、廈門(mén)、南京土拍市場(chǎng)均有多塊熱點(diǎn)土地拍出，以23日南京土拍 為例，在當(dāng)日成交的4幅地塊中，G34、G35、G36均刷新了各自板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，其中位于老下關(guān)的G34地塊更是以22373元/平方米的樓面價(jià)晉升 為南京新單價(jià)地王。

??三四線城市方面，本月也迎來(lái)了土拍市場(chǎng)的量升價(jià)漲，成交建面環(huán)比上漲34%，成交金額上漲80%，珠海、常州、佛山均有多塊高總價(jià)地塊出讓。但 在溢價(jià)率指標(biāo)方面依舊表現(xiàn)平平，本月三四線城市平均溢價(jià)率為12.97%，與8月份相比變化不大。以此來(lái)看，雖然目前一手房市場(chǎng)成交大為好轉(zhuǎn)，但對(duì)于三四 線城市的投資機(jī)會(huì)，企業(yè)仍然保持著相對(duì)謹(jǐn)慎態(tài)度。

??綜上所述，9月份土地市場(chǎng)成交回暖，更多的還是基于一二線城市的成交景氣回升，三四線城市土地市場(chǎng)成交雖現(xiàn)放量，但熱度還是未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性回暖，這 一方面固然是因?yàn)槿木€城市庫(kù)存壓力頗大，未來(lái)去化不易，但另一方面更深層次的原因，還是受制于當(dāng)下不斷逼仄的行業(yè)利潤(rùn)空間，為了尋求更高的利潤(rùn)率，為了 越來(lái)越難尋覓的土地升值預(yù)期，房企還是更愿意投資房?jī)r(jià)一再高漲的一二線城市。

??3、重點(diǎn)地塊：優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫瘸掷m(xù)攀升，南京本月再造三地王

??本月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，大體量?jī)?yōu)質(zhì)宅地更是引來(lái)眾多房企競(jìng)爭(zhēng)，諸如北京孫河宅地、合肥叉車(chē)廠宅地、廈門(mén)海滄P05地塊、上海大場(chǎng)鎮(zhèn)宅地均是 接連拍出超過(guò)5成的高溢價(jià)。但值得注意的是，商辦地塊表現(xiàn)平平，諸如深圳龍華、珠海橫琴2015-15等區(qū)位較佳的大體量商辦地塊，也都只是底價(jià)出讓?zhuān)? 此來(lái)看，對(duì)于商辦地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，大多數(shù)房企還是持以相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??單價(jià)TOP10方面，本月一線城市數(shù)量明顯增多，北京、上海均有多幅優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)駟问状蝺上鲎员本?yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)的兩幅宅地皆拍出了封 頂溢價(jià)。此外南京、合肥二線城市也有高溢價(jià)土地拍出，在23日南京的土拍市場(chǎng)上，四幅地塊均是高溢價(jià)出讓?zhuān)囟妓⑿铝税鍓K單價(jià)紀(jì)錄，其中濱江商務(wù)區(qū) 的G34號(hào)地塊更是超過(guò)了北京北辰，創(chuàng)造了南京全市樓板價(jià)的新紀(jì)錄。

??(1)深圳：僅一家房企參與競(jìng)拍，龍華商辦地王底價(jià)出讓

??2015年9月23日下午，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公開(kāi)出讓龍華民治的一宗商服用地——A811-0319宗地，該幅地塊用途為商業(yè)用地、公園 綠地、城市道路用地，建筑面積57.79萬(wàn)平方米，起始價(jià)112.5億元，折合樓面地價(jià)1.95萬(wàn)元/平方米，鑒于其高總價(jià)及開(kāi)發(fā)難度等對(duì)房企要求極高， 最終只有龍光地產(chǎn)一家房企參與競(jìng)拍，以底價(jià)112.5億元成交。

??從周邊三公里內(nèi)的商業(yè)及辦公物業(yè)現(xiàn)狀，我們也可以看到：1)商業(yè)配套較為充足：除了住宅項(xiàng)目的底商配套之外，有7家百貨、購(gòu)物中心輻射該區(qū)，其 中3家已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，4家將于2015年底至2017年相繼開(kāi)業(yè)，合計(jì)運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)40萬(wàn)方，另外還有4.5萬(wàn)方的商品批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。2)辦公發(fā)展空間較大： 輻射范圍內(nèi)僅3個(gè)成熟的辦公項(xiàng)目，包括澤華大廈、七星商業(yè)廣場(chǎng)辦公、水晶湖郡，總計(jì)面積近11萬(wàn)方。其中，七星商業(yè)廣場(chǎng)作為乙級(jí)辦公租金卻高于甲級(jí)的澤華 大廈，這與其以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和辦公結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式有很大關(guān)系。因此，我們建議產(chǎn)品方面可以辦公為主，商業(yè)為輔，配以少量酒店、公寓等產(chǎn)品。

??(2)北京：保利首開(kāi)64億競(jìng)得孫河地塊，創(chuàng)區(qū)域總價(jià)單價(jià)雙料地王

??2015年9月2日，孫河2902-18、2902-19、2902-27地塊最終被首開(kāi)保利聯(lián)合體以64.83億元獲取，溢價(jià)率50%，測(cè)算 樓面成本約為53830元/㎡。不論是樓面價(jià)還是總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄，成為孫河雙料地王。值得一提的是，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)保障房配建模式為異地配建，并規(guī)定 保障房建設(shè)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為10000元/㎡。首開(kāi)保利聯(lián)合體正是以異地配建27500㎡保障房的優(yōu)勢(shì)成功獲取孫河地塊。相比原地配建而言，異地配建一方面可避 免高檔住宅小區(qū)混雜中低端保障房小區(qū)，有效保證區(qū)域高檔低密度小區(qū)結(jié)構(gòu)的一致性；同時(shí)也通過(guò)規(guī)定保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)保證了保障房質(zhì)量，可有效避免綜合成本壓力 之下形成的“粗制濫造”保障房。從周邊土地來(lái)看，中糧地產(chǎn)在2013年7月獲取孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，折合樓板價(jià)約為48459元/平方米，成本也處于 高位。不夠從周邊項(xiàng)目成交來(lái)看，2015年8月中糧瑞府僅成交3套別墅，成交均價(jià)67957元/㎡；而首開(kāi)瑯樾成交7套，成交均價(jià)41830元/㎡，兩項(xiàng) 目分別于7-8月入市，成交并不理想。再看附近的泰禾北京院子項(xiàng)目自2013年1月拿地、2014年2月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，至今已去化過(guò)半，形成了一定口碑效應(yīng)。 從成本上看，泰禾、首開(kāi)樓板價(jià)均低于30000元/㎡，相對(duì)更具優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為，在本幅孫河地王入市前，區(qū)域高端改善需求或被泰禾、首開(kāi)項(xiàng)目提前收割，未 來(lái)該幅地塊的價(jià)值客戶(hù)仍需挖掘。

??4、本月小結(jié)：供需雙方信心全面回暖，預(yù)計(jì)四季度土拍市場(chǎng)熱度將持續(xù)升溫

??9月份，在一二線城市土地供應(yīng)放量的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)規(guī)模在“金九”迎來(lái)了實(shí)實(shí)在在的量升價(jià)漲，而從重點(diǎn)地塊表現(xiàn)來(lái)看，北京、上海、廈門(mén)、合肥 等一二線城市均有大體量高溢價(jià)宅地拍出。不論是從整體規(guī)模的上漲，還是從熱點(diǎn)地塊的成交情況來(lái)看，目前供需雙方的信心回暖都已有目共睹。因此對(duì)于四季度土 地市場(chǎng)，我們?nèi)匀槐３謽?lè)觀態(tài)度，并且基于以下三點(diǎn)客觀因素，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)熱度還有望進(jìn)一步升溫：其一，當(dāng)下多數(shù)城市還未完成2015年土地供應(yīng)計(jì)劃， 比如廈門(mén)至今僅完成2015年土地供應(yīng)計(jì)劃的一半，而蘇州和天津完成度甚至不足40%，這些城市有望在四季度加大供地力度，為土地成交提供先決條件；其 二，前期樓市成交量高漲，為房企帶來(lái)了大量資金的同時(shí)，也消耗了部分存量，為保障后續(xù)發(fā)展，房企拿地補(bǔ)倉(cāng)迫在眉睫；其三，當(dāng)下穩(wěn)增長(zhǎng)壓力仍然巨大，為了達(dá) 成GDP“保7”目標(biāo)，房地產(chǎn)政策面的持續(xù)趨寬仍是大勢(shì)所趨，所以地方政府和企業(yè)也無(wú)需過(guò)多擔(dān)憂政策全面收緊的可能。