王迎超 高中華 2021-09-06 09:28:28 來源：中國房地產網
??“什河·康養小鎮 3350元起/平方米。”
??這樣的廣告牌近段時間出現在哈爾濱東部區域的多條街路上，頗為引人注目。每平方米3000多元的房價，這在哈爾濱下轄的許多縣級市都屬罕見，與哈東片區內每平方米動輒八九千元乃至上萬元的新樓盤相比，這樣的價格無疑是種“降維打擊”，讓區域多個樓盤的銷售負責人叫苦不迭。
??經多日調查，中國房地產報記者得知，該康養小鎮實為2011年啟動的什河麗景敬老社區老年公寓項目，曾是2011年哈爾濱市重點惠民工程之一，屬于香坊區幸福鎮的公益事業項目，土地性質為其他公用設施用地。2013年，項目一期入住后很長一段時間內消失在民眾的視野之中。后更名為什河·康養小鎮，近期新建了1棟高層，又重新開始對外釋放房源信息。
??雖然項目負責人王志全辯稱，項目并非銷售商品房，每平方米3000多元的價格是按照一次性收取20年的租金估算而來，并提供了各級政府頒發的證件和批文來佐證項目的合法性，但記者調查發現，什河麗景敬老社區這個養老惠民項目因籌備兩年沒有具體落實，2013年已被香坊區民政局作廢。2020年，項目的開發主體——哈爾濱市香坊區居家養老服務協會也因兩年以上沒有年檢被吊銷。
??除了興建大量的養老公寓“以租代售”之外，中國房地產報記者發現，該項目還在小區內建設了10余棟聯排別墅，早已對外出售。顯然，在這片政府劃撥，本該用來建設公益養老設施的土地上，什河·康養小鎮項目的生意經已經“變了味兒”。
??“用集體土地建的這些樓盤，村里這么多年沒有得到一分錢回報。”莫力村黨總支書記胡冰圓接受記者采訪時表示，“下一步我們將針對這個項目進行調查，或將通過法律途徑起訴項目開發商。”
??能辦產權證？記者得到三個說法
??“什河麗景的房源為何價這么低，能辦房產證嗎？”
??“我在哈爾濱市什河麗景敬老社區全款買的房子，但是簽訂的是兩個20年、一個10年共50年的租賃合同，請問合法嗎?”
??在網絡上，有不少市民對什河·康養小鎮（即什河麗景敬老社區）提出疑問。
??“我們這個樓盤是公產房，屬于集體產權，整個小區是統一的一個大證。”在什河·康養小鎮售樓處，置業顧問向中國房地產報記者介紹，目前項目對外出售的是正在建設的高層房源，起價3350元/平方米，一套房全款下來也就是十幾二十萬元，雖然不能辦理銀行貸款，但可以分期付款，資金壓力小，給老人用來養老最合適不過。
??當記者以購房者身份與小區居民閑聊時，在一位居民的引薦下，自稱敬老社區書記的王志勇（音）則對記者表示，該項目是政府批準的養老惠民項目，土地使用期限50年，到期后房子永遠歸個人，房子能辦產權證，目前小區還沒建完，等全建完之后統一辦證。
??“我們是敬老社區，屬于集體建設用地，與普通商品房不一樣，是沒有產權的。”最終，在哈爾濱市什河麗景敬老社區有限公司實控人王志全處，記者才得到了明確答案。
??“我們不是賣房，而是一次性收取20年的租金，3350元/平方米的價格是一個概算。說白了，我就是租20年，以后的我就不收錢了。”王志全表示，銷售人員對外釋放的信息有一些不準確的地方，是他們在培訓和監督上沒有做到位。
??從諸多光環到舉步維艱
??2011年5月27日，哈爾濱什河麗景敬老社區重點惠民項目工程在香坊區幸福鎮莫力村舉行奠基儀式，彼時，這還是一個擁有諸多光環加持的項目，“奠基當天市、區領導來了很多，合影時我都沒地方站了。”王志全回憶。
??記者查閱哈爾濱多家媒體當年的報道資料顯示，作為2011年哈爾濱重點惠民工程之一，什河麗景敬老社區老年公寓項目主管單位是哈爾濱市老齡工作（退管）委員會辦公室，項目總投資8億元，總占地面積188906.38平方米，由企業投資，香坊區居家養老協會與幸福鎮莫力村合建，養老社區內設有老年醫療康復中心、營養配餐中心、老年活動室、老年大學、圖書館閱覽室、室內健身館、洗浴中心、大型超市及專門為社區老人提供照顧第三代的高品質幼兒園等配套設施。項目給適合生活能自理的獨居、空巢、子女不在身邊等老人提供自助型老年公寓，約6000張床位；適合半失能老年人居住的陪護型老年公寓，約3000張床位；適合失能老年人的特護型老年公寓，約1000張床位，是哈爾濱在探索養老模式的一個重要試點。
??10年時間過去了，如今，這個惠民養老項目卻面臨舉步維艱的局面。
??中國房地產報記者在什河·康養小鎮小區內采訪多位居民了解到，入住七八年時間，該小區目前還沒通市政自來水和燃氣，也沒有配備醫療護理隊伍，“平時要是犯個病，只能撥打120。”一位老人表示。
??“我也不想這樣一次性收長期租賃費用，其實是不劃算的，但沒辦法，只有這樣才能迅速回收資金來彌補建設缺口。”王志全透露，項目建設資金缺口較大，政府方面也沒有任何扶持資金，因為無法從銀行貸款，他欠了大量小額貸款，負債已超過2000萬元。
??小區規劃共37萬平方米的建設面積，目前僅完成13萬平方米，已竣工的有15棟多層和3棟高層，已入住700多戶2000多人，基本都是老年人，由于項目沒有全部建完，雖然交房多年，至今還未通過各項驗收。
??王志全介紹，在完善社區配套上，項目也做了一些努力，比如今年4月12日，哈爾濱老年人大學什河麗景校區揭牌；小區最近建成了一棟9000多平方米的四層醫療康復中心，已獲批為醫養結合試點，前段時間也與黑龍江省醫院簽約年底入駐。但他對這個項目已經失去了堅持下去的耐心和信心，“不想做了，想給項目找個下家轉手出去。”王志全表示，“再這么做下去，這個項目就做瞎了。”
??變了味兒的“生意經”
??雖然王志全拿出了香坊區民政局2011年的批文，以及項目取得的《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建筑工程施工許可證》等資料來佐證項目的合法性。但記者從香坊區民政局得到的回復是，什河麗景敬老社區這個養老惠民項目因籌備兩年沒有具體落實，2013年已被香坊區民政局作廢。2020年，該項目的開發主體——哈爾濱市香坊區居家養老服務協會也因兩年以上沒有年檢，已被香坊區民政局撤銷。
??“沒有法規不讓我長期對外租賃養老公寓。”王志全堅持認為他的養老產業項目沒有變樣，但民政系統認為什河麗景養老社區項目是“小產權房”讓他頗感委屈，“我都是按照規劃批復建的，建完了卻不認可了。”
??為何從光環加身的養老惠民重點項目變成了如今的“小產權房”？
??其實，對比該項目最初的對外宣傳資料與目前的現狀即可得到清晰的答案。按照規劃，項目是要建設成為包含數千張床位，機構養老、居家養老、醫養結合的示范性養老項目。但如今，小區內幾乎全建成了“以租代售”的公寓，機構式養老床位和醫療服務隊伍幾乎不見蹤影。此外，中國房地產報記者發現，該項目還在小區內建設了10余棟聯排別墅，早已對外出售，其中一棟還被改造成了轟趴館對外營業。
??《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》規定：“嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。”很顯然，在這片由政府劃撥，本該用來建設公益養老設施的土地上，什河·康養小鎮項目的生意經已經“變了味兒”。
??王志全表示，項目所占土地性質屬于莫力村的村集體用地，但“實際上這塊地是我已通過土地流轉到個人名下。”對于記者提出，該項目是否給莫力村的村民帶來收益的問題，王志全則表示，“村民來住可以給租金打八五折優惠。”
??“在村集體土地上建了這么大一片樓盤，村里這么多年賬上卻沒有得到一分錢的收益。”莫力村黨總支書記胡冰圓接受中國房地產報記者采訪時表示，據他了解，的確有個別村民把手中土地、魚池或轉租或流轉給了王志全，“但這批土地承包期限到2027年，到時候如果村民提出收回土地不再轉租，你這邊收了別人幾十年的租金，到時這些房子怎么辦？這都是將來隱藏的風險。”
??目前黑龍江省農村集體“三資”管理突出問題專項整治工作正在開展中，胡冰圓表示，“下一步清理‘三資’將針對該項目進行調查，或將通過法律途徑起訴項目開發商。”
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