高拯坤 2020-08-13 10:57:23 來源：中房報
??柏林春天小區位于山東省煙臺市芝罘區，這個舊改小區因開發商與工程總承包商存在復雜的合同及經濟糾紛，導致小區后續配套設施難以完善，無法進行竣工驗收。
??在這期間，由于開發商頻繁地進行股權和人事調整，業主們認為其有轉移資產之嫌疑。更令業主們感到震驚和不解的是，事件的核心人物不僅是港商，還是省政協委員。
??目前，針對柏林春天小區“辦證難”的問題，煙臺市已成立工作組，對項目進行全面梳理，全力推動化解遺留問題。現在，3000多戶、萬余名居民仍在等待中。
??柏林春天小區所遇問題并非個例，據統計，在煙臺市爛尾和無證的小區多達七八十個。好在是，現在這些問題已經得到政府方面的重視，出臺了化解歷史遺留問題的系列政策，要在今年打一場攻堅戰。
??破碎的安居夢
??柏林春天小區位于煙臺市芝罘區黃務街道，系朱家疃居委會毛地出讓的舊居改造項目，同時也是芝罘區對外招商引資項目。
??房子寄托著百姓對美好生活的向往，如果房子出了問題，生活也就失去了色彩。
??山東煙臺的馬杰就遇到了這樣一件事，2015年，他購買了位于芝罘區黃務街道柏林春天小區的房子，可直到現在仍然無法辦理不動產證。
??同樣是柏林春天小區業主的李麗比馬杰煎熬的時間更長，她2011年購房之后也因“辦證難”問題陷入等待，多次到主管部門反映均沒有獲得滿意答復。
??柏林春天小區具體在煙臺市芝罘區黃務街道，系朱家疃居委會毛地出讓的舊居改造項目，同時也是芝罘區對外招商引資項目，總占地面積41.3萬平方米，總建筑面積56萬平方米。開發商是煙臺利嘉置業公司（以下簡稱“利嘉置業”），物業公司是煙臺鉅深物業管理有限公司（以下簡稱“鉅深物業”）。
??據馬杰介紹，柏林春天小區分五期開發，70余棟樓，總戶數超過3000，總居民數過萬。項目于2006年開工建設，于2009年首次開盤，房屋單價最低時不到3000元/平方米。到了現在，隨著煙臺市向南發展和新南城生態宜居區的建設，柏林春天小區已算得上是區位比較好的住宅區了，周邊房價普遍過萬元。
??關于辦證難的問題，馬杰等業主說，在柏林春天小區，除了最早的一期幾百戶辦理了不動產證，剩下的所有業主均面臨著不動產證無法辦理的問題，購房晚的已經等待了四五年，購房早的甚至已經被這個問題困擾了十年之久。
??買了新房卻無法辦理不動產證，意味著房子雖然能夠居住，但卻不能買賣，甚至會影響業主落戶和子女上學。
??馬杰表示，“小區業主大都是低收入者，有的為了買房掏空了三代人的積蓄，有的背負了巨額債務，還有的業主為了孩子上學而買房，如今孩子都畢業了不動產證卻還是無法辦理。雖然房子能夠居住，但沒有不動產證生活就沒有安全感。”
??存在抵押和糾紛，項目一直未驗收
??入住小區之后，業主不僅要面臨臟亂差問題，還面臨著不動產證多年難辦理的問題。
??究竟是何原因導致柏林春天小區始終無法辦理不動產證？
??煙臺市及芝罘區的相關部門稱，柏林春天小區部分房屋不能辦理不動產權證，是因為開發商利嘉置業與工程總承包商煙臺華興置業有限公司、徐州運成建設集團有限公司煙臺分公司、華夏建設集團有限公司等單位，在項目施工、工程款、抵押擔保、借款融資等方面存在復雜的合同及經濟糾紛，相關涉事公司已上訴至最高人民法院。
??存在抵押和糾紛導致項目無法進行竣工驗收，是相關房產不具備辦理不動產證的原因之一。另一方面，柏林春天小區水電配套不完善，同樣不具備竣工驗收條件。
??據中國房地產報記者了解，針對上述問題，芝罘區政府和黃務辦事處已經成立了柏林春天小區歷史遺留問題化解工作組，對項目存在問題及未辦理的手續進行全面梳理，列出清單，寫明問題原因，并盡快與相關部門對接，牽頭化解糾紛，完善規劃、消防、竣工驗收手續辦理等。同時，相關部門還約談了開發商和工程總承包商，要求其加快配套設施建設。
??目前，上述工作正在有序推進。市區兩級的相關負責人還口頭向業主們承諾，將盡全力在今年內完善小區配套，完成竣工驗收，爭取在年底為業主辦理不動產證。
??馬杰表示，十年以來，小區業主想盡一切辦法，通過各種渠道和多種形式，數十次向各級政府的信訪部門、住建部門等反饋柏林春天小區所遇到的現實問題，但每一次都是滿懷希望地去，失望而歸。
??開發商和物業被列入黑名單
??項目存在抵押和糾紛，開發商和物業公司雙雙被列入“黑名單”。
??無法辦理不動產證讓業主們美好的安居夢破碎了，主管部門介入后問題依舊難在短時間內解決。這還不算是最艱難的事，對于業主來說，真正壓垮他們的是入住小區之后的日子。
??“日子總得過下去，雖然辦不了不動產證，小區也臟亂差，但還是有差不多90%的業主選擇搬到新房來居住。”李麗是較早入住新房的業主。
??在她看來，每天生活在小區里日子很壓抑，也很悲憤，需要和開發商、物業公司斗智斗勇，只不過業主們從未勝利過。甚至是有的時候，因為業主和物業公司或者開發商發生矛盾，派出所一天得出警10多次。
??業主們列舉入住小區之后遇到的一系列問題，包括部分房屋存在“一房兩賣”；小區物業管理混亂，業主稍有不同意見就惡語相加，甚至是斷水斷電、砸門撬鎖；高層裝修必須交1000元電梯使用費，否則就不讓運材料；小區社區活動中心被開發商私自改造成高檔私人會所；小區80％以上的樓座單體未經竣工驗收便交付使用，房屋質量和消防存在嚴重安全隱患；小區配套設施極不完善與開發商宣傳和規劃方案存在天壤之別；目前很多樓棟仍使用臨時水電等。
??隨著柏林春天糾紛事件的不斷發酵，在2018年和2019年，利嘉置業已被煙臺市住房城鄉建設局列入煙臺市建筑市場信用管理“黑名單”，主要問題是存在違約、不講誠信、工程爛尾等情況，將依法依規在市場準入、招標投標、資質資格、項目開工等方面對開發商采取約束和懲戒措施。
??如果將時間向前推移，2010年和2011年房地產開發企業信用評價中，利嘉置業曾被評為2A級企業。
??至于令業主們十分不滿的鉅深物業，在此前同樣被列入了煙臺市第一批物業服務企業“黑名單”。
??港資房企，政協委員，金蟬脫殼？
??開發商股權和人事變化頻繁，官司纏身，不僅被指“金蟬脫殼”，一名省政協委員或牽扯其中。
??在業主們看來，無論是小區無法辦理不動產證，還是小區管理陷入混亂存在一系列安全隱患，都是由于開發商未盡義務，主管部門監管不嚴造成的結果。
??企查查顯示，利嘉置業曾是香港獨資開發公司，年開發規模50萬平方米以上，法定代表人為劉某義，成立于2005年，注冊資本約1094萬元，實繳資本為137萬元，經營范圍是從事朱家疃居委會舊村改造及其物業管理。
??有趣的是，2015年以來，利嘉置業的股東和法定代表人出現了多次變更。一方面是股東香港王某惠和煙臺匯金工貿有限公司（大股東為煙臺市芝罘區黃務街道朱家疃居委會）陸續退出，大股東變更為黃某強；另一方面是法定代表人由最初的王某惠變更為王某興、黃某強，直至現在的劉某義。
??知情人士告訴中國房地產報記者，熟悉黃某強的煙臺當地人，多認為其帶有不正當的社會背景，曾向利嘉置業提供高息貸款。利嘉置業現在的實控人變更為黃某強，實際上是由于利嘉置業難以償還當初的貸款。
??小區物業公司鉅深物業股東和法人與利嘉置業情況類似，均在2015年前后發生變化。變化之前，該公司與王某惠和利嘉置業有著千絲萬縷的關聯，變化后，表面看與王某惠和利嘉置業已無任何關系。
??業主們認為，以上種種行徑實際上是利嘉置業“金蟬脫殼”的戲碼，即便是王某惠等人已“摘清”了與利嘉置業和鉅深物業的關系。利嘉置業先是在銷售時未按照規定將預售資金存入監管帳戶，然后擅自將還未達到交付使用條件的房屋交付給業主，最終借股東調整之機將預售資金先期“分紅”，金額預估高達數億元。
??業主們還稱，王某惠離開利嘉置業后，利用另一家公司，即煙臺樂凱置業有限公司（以下簡稱“樂凱置業”）收購了距離柏林春天不遠的商業項目紅星國際廣場（部分），該項目已經2016年開始陸續取得預售許可證。
??企查查顯示，上海紅星美凱龍房地產有限公司曾是樂凱置業股東之一，于2018年退出。目前樂凱置業法定代表人系利嘉置業原股東和原法定代表人王某惠，企業族群為煙臺樂天游艇，實際的投資方為香港鉅深國際有限公司和煙臺報業文化發展有限公司。
??兩家公司到底有沒有關系？事情的真相又是什么？針對上述問題，樂凱置業的一位工作人員回復中國房地產報記者稱，樂凱置業與利嘉置業從股權到人員上沒有任何關聯。至于王某惠退出利嘉置業的原因，該工作人員表示，自己不清楚，并稱王某惠目前長期在國外。
??中國房地產報記者還致電了利嘉置業，對方工作人員稱會有領導回復，但截至發稿對方未做回應。
??公開信息顯示，王某惠系第十二屆山東省政協港澳臺僑和外事委員會特邀委員，職務為香港樂天集團董事長，香港冀魯旅港同鄉會會長，香港山東各級政協委員聯誼總會常務副會長。
??有知情人士透露稱，由于出現實名舉報，目前山東省政協已介入了解柏林春天事件，如與王某惠有關，將重點落實并協調解決。針對利嘉置業是否涉及資金方面的違規違規，煙臺經偵部門作為歷史遺留問題化解工作組成員也已介入調查。
??煙臺正化解“辦證難”問題
??柏林春天小區“辦證難”問題，在煙臺市并非個例，甚至是普遍存在的一個現象。
??多位當地知情人士告訴中國房地產報記者，煙臺至過去少有七八十個小區爛尾或無法辦證，柏林春天小區是反映最強烈、矛盾最突出的小區之一。
??在由煙臺市委宣傳部主管，煙臺廣播電視臺主辦的膠東在線網站上，關于辦證難問題的反饋每個月都有數十條之多。
??另據齊魯壹點不久前的一篇報道，自2020年1月開始到7月14日，12345政務熱線共接到煙臺全市范圍內的不動產登記辦證難投訴電話 5377個。僅7月份半個月的時間有349個不動產辦證投訴電話。2019年全年，接到不動產登記投訴電話6441個。
??中國房地產報記者注意到，這些項目中，絕大多數的開發時間是2010年前后，爛尾和辦證難的原因除了涉及抵押和糾紛，還包括開發企業資金鏈斷裂、開發企業拖欠拆遷款項、少批多建，違規建設、欠繳土地出讓資金、項目開發資金被挪用。
??煙臺市自然資源和規劃局不動產登記中心相關負責人稱，對不動產登記歷史遺留問題處置工作，市委市政府高度重視，多次召開會議研究，出臺了一系列化解歷史遺留問題政策，要求今年打一場攻堅戰，今年年底前除司法查封、軍事用地、科研用地、集體土地等特殊項目外的城鎮居民住房全面化解。
??截至目前，煙臺市已化解110余個小區歷史遺留問題，有的已經啟動首次登記（開發企業辦大證），小區業主已經陸續開始辦理轉移登記（個人分小證）；有的存在司法查封、軍事用地等特殊情況（暫不能辦證）。
??至于辦理時間慢的問題，主要是因為有的小區較大，項目分多期建設，后期項目未竣工或正在進行竣工驗收；開發商逐個樓幢收集資料、分期遞交辦證資料；有的樓幢可能涉及司法查封等各類原因影響了辦證進度。
??上述不動產登記中心相關負責人稱：“為了解決老百姓反映的問題，政府等相關部門進行了容缺辦理，但是容缺辦理不是無原則地辦理，第一點首先要明確，我們不是縱容開發商違規行為，第二就是存在開發商欠繳稅費以及土地出讓金的問題，這個必須依法追繳，嚴厲懲戒，一點不能商量。”
??記者觀察：執政為民不能喊口號
??文/高拯坤
??在柏林春天事件背后，現在我們看到了煙臺市在化解房地產歷史遺留問題方面的決心，特別對開發商違規采取零容忍的態度，雖然“遲到”了，但是值得稱贊與學習。
??一直以來，因地制宜解難題，化糾紛都是中央倡導和要求的地方工作方向，在爛尾樓和問題小區等涉及人民群眾利益的事件處理過程中，地方政府要直面矛盾，全力破解，做人民群眾和社會穩定最堅實可靠的“后盾”。
??另一方面，針對柏林春天小區所遇問題，及煙臺過去普遍存在的“辦證難”問題和眾多小區“爛尾”“無證”問題，人們不禁要追問，這些問題到底是如何出現的？
??如有業主反映強烈的開發商“金蟬脫殼”問題，以及其他項目擅改規劃等違法違規問題，當地主管部門是否已經做到心中有數了呢？又為何不在問題萌芽時就堅決地制止住呢？要知道，房地產違法違規問題的背后，往往不僅僅是企業貪圖利益鋌而走險，更暴露出監管漏洞，甚至是“內外勾結”的問題。
??以上種種，都是有損政府公信力的行為。我們發現，在一些地方，一些政府部門在聽取老百姓訴求的態度還不夠虔誠，這樣必定會傷害政府部門在老百姓心中的形象，也是易失民心的一種行為。在民眾積極反映訴求的時候，相關部門也應該積極回應，重視民眾的訴求。這樣才有望真正地做到執政為民。
地址：北京市西城區百萬莊大街22號
郵編：100037 電話：010-68323566 傳真：010-88386228
Copyright 2010-2014 北京中房研協技術服務有限公司，All Right Reserved 京ICP備13002607號 京公網安備110102000179
