四. 問(wèn)題分析及對(duì)策提出

  1. 國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

  美國(guó)住房與城市發(fā)展部(HUD)對(duì)于不同收入階層混合居住的模式提出了一些策略。即在公共住宅項(xiàng)目中，為解決貧困居民集中的現(xiàn)象，采取兩種方法。第一，分散法，即劃分將要開(kāi)發(fā)的公共住宅單元，形成各種小組團(tuán)。1996 年，在《創(chuàng)造可防衛(wèi)的空間》一書(shū)中，其作者奧斯卡·紐曼提出“迷你鄰里”(Mini-neighborhood)模式，即在中產(chǎn)階級(jí)鄰里中成功插入了低收入住宅單元(圖24)，在7 個(gè)不同的地塊上分散布置低收入住宅單元。在建筑形式方面，要協(xié)調(diào)公共住宅和中產(chǎn)階級(jí)住宅。第二，將公共住宅和商品住宅共同開(kāi)發(fā)在一個(gè)鄰里之中，比例視當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)情況而定，一般而言，HUD 允許公共住宅的比例在20%~60% 之間。混合居住的居民家庭收入水平的浮動(dòng)范圍是平均收入水平的50%~200%，這一舉措的目的是要通過(guò)市場(chǎng)的力量，在開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)利益和非營(yíng)利的社會(huì)目標(biāo)之間取得平衡。

  2. 社會(huì)網(wǎng)絡(luò)

  ①存在問(wèn)題

  社會(huì)網(wǎng)絡(luò)關(guān)系到廉租房居民在社會(huì)生活中是否擁有和其他人同樣平等的地位和社會(huì)資源。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)：在居住區(qū)規(guī)劃中，廉租房往往位于最不利的位置，例如：緊鄰車(chē)庫(kù)出入口、高壓線，或是運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。同時(shí)，廉租房的位置遠(yuǎn)離居住區(qū)的公共設(shè)施，并且與商品房有道路相隔或者是有獨(dú)立的出入口。在外觀和質(zhì)量方面，廉租房的立面與商品房相差很大，使人在視覺(jué)上輕易就能夠分辨出二者，直接產(chǎn)生了空間隔離。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，廉租房的質(zhì)量很差，在隔聲、防水、保溫上都有問(wèn)題。由于這種空間的隔離和外觀上的差異，再加上居住區(qū)內(nèi)廉租房居民人數(shù)較少，使得廉租房的居民很難融入到整個(gè)居住區(qū)的生活中，與周?chē)O(shè)施和環(huán)境還是有隔離的。

  ②解決方式

  為了避免這些空間隔離的問(wèn)題，首先，在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，廉租房與商品房應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一風(fēng)格，統(tǒng)一質(zhì)量，消除視覺(jué)上的差異，從而才能影響到人們的心理，做到廉租房居民與商品房居民同等對(duì)待。再次，可以參考之前提到的“大混居小聚居”的模式，即Mini-neighborhood，使得廉租房分散到居住區(qū)的各處，并且可以利用人們傾向?qū)ふ彝|(zhì)人群交流的心理，促進(jìn)他們利用居住區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行交流。最后，增加居住區(qū)中廉租房的戶數(shù)，使得廉租房居民有更大的交流范圍。例如我國(guó)南京市政府規(guī)定的剛性配建比在20%~30%，法國(guó)的混居模式的居住區(qū)內(nèi)，保障房也占有近20%。

  3. 社會(huì)控制

  ①存在問(wèn)題

  社會(huì)控制關(guān)系到對(duì)廉租房居民生活的管理問(wèn)題。在調(diào)研中了解到，廉租房的物業(yè)與商品房的物業(yè)不是同一個(gè)物業(yè)公司，而廉租房的物業(yè)往往管理松散，例如，在房屋的保修問(wèn)題長(zhǎng)時(shí)間得不到解決，廉租房周?chē)沫h(huán)境臟亂等等。

  ②解決方式

  首先要做到和商品房平等對(duì)待，采用同一物業(yè)公司，同樣的管理制度，使得廉租房居民的生活環(huán)境得到改善。另外，廉租房的居民大多都是低保戶，沒(méi)有工作，政府可以同物業(yè)公司合作，在物業(yè)公司內(nèi)部提供工作崗位給廉租房居民，例如，保潔員，保安等等，同時(shí)給予一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，來(lái)增強(qiáng)居民的工作熱情。這樣，廉租房居民在管理者與被管理者這兩種身份轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，了解到如何融入到居住區(qū)生活中，同時(shí)也可以規(guī)范廉租房居民的行為，提高廉租房居民的素質(zhì)，有利于創(chuàng)造和諧的居住區(qū)生活。

  4. 文化與行為

  ①存在問(wèn)題

  廉租房居民與商品房的居民往往文化背景差異很大，在交流方面存在空白區(qū)。再加上廉租房居民以前大多都住在平房，因此還保持著以前的生活習(xí)慣，例如習(xí)慣在過(guò)道門(mén)口放東西，堆放不整齊。同時(shí)也沒(méi)有可以指導(dǎo)廉租房居民改善行為習(xí)慣，提高社區(qū)意識(shí)的措施，使得廉租房居民與商品房居民無(wú)法融洽地居住在一起。

  ②解決方式

  針對(duì)這樣的差異，可以引進(jìn)一些介于廉租房居民與商品房居民的過(guò)渡階層入住，并控制好比例，從而起到一定的平衡作用，逐步增強(qiáng)居住區(qū)內(nèi)部的社會(huì)交流。例如在北京萬(wàn)科紅獅家園，將兩限房、廉租房和商品房居民混合在一起。美國(guó)住房與城市發(fā)展部(HUD)提出的混合居住政策中，混合居住的居民家庭收入水平的浮動(dòng)范圍是平均收入水平的50%~200%。過(guò)渡階層的介入，可以有效地縮短各個(gè)階層的距離。另外，在促進(jìn)交流方面，合理分配有兒童的廉租房住戶，利用兒童之間的玩耍，促進(jìn)家長(zhǎng)之間的交流，同時(shí)可以改善下一代的發(fā)展。

  5. 政治經(jīng)濟(jì)

  我國(guó)廉租房的問(wèn)題的產(chǎn)生與政策制度也有很大的關(guān)系。政府投入的資金短缺，導(dǎo)致廉租房的質(zhì)量令人堪憂。管理監(jiān)督機(jī)制的不完善使很多人有機(jī)可乘。同時(shí)，缺少一個(gè)系統(tǒng)的廉租房與商品房混居模式的政策進(jìn)行指導(dǎo)，并且對(duì)已有的住宅存量沒(méi)有加以合理的利用。例如倫敦奧運(yùn)會(huì)之后將奧運(yùn)村變?yōu)楸Ｕ戏浚┚用窬幼　Ｏ喾矗本W運(yùn)會(huì)后，奧運(yùn)村的住房則賣(mài)出很高的價(jià)錢(qián)。政府方面應(yīng)加強(qiáng)管理力度，同時(shí)完善廉租房的體制。