主持人：感謝范院長，下面有請國家級上海閔行經濟技術開發區、上海閔行聯合發展有限公司董事長方菁菁女士給大家分享上海閔行開發區城市更新案例《城市更新背景下的開發區轉型與發展》。

國家級上海閔行經濟技術開發區、上海閔行聯合發展有限公司董事長 方菁菁

　　方菁菁：尊敬的馮會長，各位領導，各位嘉賓，那么首先感謝前面兩位嘉賓精彩的分享，那么也給了我們一個對于城市更新的這樣一個嶄新和專業的事業。作為開發區的代表，我想結合城市更新背景下，我們國家經濟技術開發商轉型與發展的實踐，從微觀的層面分享一些我們的做法，如果有不到之處希望得到各位專家的批評和指正。因為時間關系，可能有些內容不一定講得很深，如果會后希望做一個深入了解，可以通過中國房地產協會以及我們剛剛成立的城市更新聯盟和我這邊可以做繼續的交流。
　　今天論壇的這個主題是城市更新與供給側結構性改革，那么結合昨天很多專家的觀點，我也思考了一下，國家級開發區，應該說是伴隨著改革發展的浪潮建立起來的，開發區都是城市的遠郊或者近郊，開發區所在的區域，城市急劇的擴張，包括房地產業快速的發展以及人口快速的集聚，很多開發商已經成為主城區的一部分，甚至成為中心地帶，這種大背景下，開發區如何秉承開發商的理念，通過匹配適應城市的發展和生態環境建設的需要，在促進自身產業能級轉型的同時，提升人居環境，改善整個環境質量，那么這個是我今天想和在座各位嘉賓分享的一個重點，今天我的演講主要分三部分內容，第一是關于城市更新，第二是開發區的歷史和現狀，第三是城市更新背景下的開發商轉型升級與發展。
　　那么關于城市更新，應該說有很多理論和觀點，我們也做了一個總結，應該說城市更新，這幾年全國各地也紛紛提出了這個概念，那么這個概念，其實是首先由美國和發達國家提出的，這個概念起源于美國，1954年住宅法當中強調了城市更新這個詞，主要是針對貧民窟，中國更多的是針對舊區的提升改造也與城市的增長模式聯系在一起，城市更新概念則更為注重重新挖掘利用土地。在上海，隨著經濟的高速發展，整個城市功能轉型，人口持續增長，環境資源約束等方面的壓力日益突顯，需要通過城市更新這種方式來釋放土地資源，2015年上海出臺了上海城市更新實施辦法，這里面對城市更新有個概念，主要是對上海市建城區城市空間形態的活動，主要是適應城市資源環境緊缺約束下的增長，創新的要求，進一步集約利用存量土地，實現提升城市功能，激發都市環境，增強城市魅力，這是城市更新的一種模式，也將是上海未來可持續發展的主要方式。
　　那么上海因為剛才深圳的同志也介紹了整個工業用地占建設用地的比例相當高，上海我們也做了一個統計，深圳是30％，上海應該是19.8％，接近20％，這個是遠高于國際大都市的水平。包括上海的整個建設用地的規模等等，那么應該說未來增長的空間已經不大了，所以上海新制定的面向2040整體規劃當中提出，建立用地負增長，包括還有積極推進存量用地的二次開發和工業用地的減量化，我們過去城市空間用地的做法，現在看來不可行了。除了我們傳統知道的舊區改造，城中村改造等等，那么就是工業用地的這個問題，主要是存量工業用地的升級問題。那么上海城市更新的主要類型，我們梳理了一下主要有六大塊，第一是舊區改造，第二是城中村改造，土地的二次開發，用地性質和功能的轉換，工業用地轉換，第六是城市生態規劃和可持續發展。工業用地轉型，應該說是一種非常典型和有代表性的城市更新的方式，那么回到這里，因為我們也是作為開發區的代表，城市更新和開發區之間究竟是個什么樣的關系？我舉個例子，以上海的三家國家級開發區為例，虹橋開發區為代表的商貿園區，才辦公室需功能性改造，閔行開發區為代表的工業開發工業用地轉型，二次開發，以漕河涇開發區為代表的生產服務業的品牌輸出，聯動發展，區區合作。
　　剛才舉例的這三家上海的國家級開發區，整個戰略的發展應該和所有這些類型都相關聯，包括最后類型六，城市生態規劃，可持續發展。應該說這個城市更新與開發區之間的這個關系是密切相關的，那么在這個新常態下，開發區仍應扮演先行先試的角色，成為城市更新和二次開發的核心以及重要對象。第一部分我們想介紹下城市更新和城市更新與開發區，重點介紹下開發區的歷史和現狀，我們作為開發區代表，下面也不是很多 想介紹下我們開發區。一個是開發區的歷史，作用，現狀和現在發展過程中遇到的瓶頸，開發區的歷史，應該說非常輝煌的發展歷程，國家級開發區應該是中國最早在沿海開放城市設立的知識密集型和技術密集型工業為主的特定區域，1984年改革開放初期，國務院批準在沿海開放城市建立第一批14家國家級開發區，第一家是1984年國家批準的大蓮開發區。國家級經濟技術開發區在吸收利用外交，引進先進技術和管理經驗，擴大對外貿易，設立了各類開發區，由最初的沿海城市，到沿邊，沿江，以及到內地城市拓展。這張圖片是小平同志1986年的8月1號在天津題寫的，大家印象都非常深刻。這是大連經濟開發區，也被譽為神州第一開發區。這個是我們上海閔行經濟技術開發區，這個我要介紹一下，小平同志有一段著名的南巡講話，那么這一段著名南巡講話就是在閔行開發區小平同志發表的，應該說在我國改革開放和開發區的發展歷程中，具有特殊的意義，這個是我們閔行開發區的一角，這家企業叫格雷斯中國，這是國家批準的第一家外商獨資企業，應該說也是一個標志和里程碑，就是由于這家企業開始，外資企業開始進入中國，去年可能是由于板塊的的兼并重組，從去年開始調整為叫紀斯博，閔行開發區是1986年8月被批準，先進引進了日本YKK，強生，米其林等外交企業，2006年經國務院批準是浦東臨港。
　　這是虹橋經濟開發區，它主要是以展覽展示，以聽說為特征，中國第一塊國有土地公開出讓這個項目就是誕生在虹橋開發區，這是1988年的8月份，這對中國房地產的開放也是一個里程碑，也是引進外資的先河。第三家我想簡單介紹一下上海的漕河涇新興技術開發區，它也是國家首批開發區之一，它是集聚高新科技企業和用品加工區，在區里設立了眾多的高科技企業，我想通過舉三家企業作為例子，也說明我們整個國家級開發區在整個的國家改革開放的進程中是發揮了政策先行先試和示范帶動的效應的。上述開發區體制也比較獨特，成立之初到現在是作為企業化運作的管理形式，其他的開發區有開發區管委會作為具體的運營主體，上海三家開發區是完全市場化的運行，企業化的運轉，通過集約化發展，創造了較好的經濟效益和社會效益，單位面積的產出和稅收應該在全國開發區中名列前茅。那么中國開發區的現狀，據不完全統計，中國現在大概有四千多家，將近五千家開發區，剛才提了從1984年開始到現在，其中有219家是國家級經濟技術開發區，我們看一下，2016年的地區生產總值，包括第二次產業的增加值，第三產業的增加值，財政收入和稅收收入都保持了較高的水平，它占全國的比重從地區生產總值說占了11.2％，從第二產業增加值占了19.4％，第三產業增加值占6.3％，財政收入占9.6％，稅收收入占12.1％。
　　上海開發區現狀情況，就是剛才提的三家，還有化工區，涇橋，以及松江，國家級開發區有6家，國家級自由貿易試驗區1家，國家級洗頭監管開發區8家，還有國家級高新產業區2家，國家級金融貿易區1家，國家級旅游度假區1家，上海市市級開發區23家，它占總市面積的7.69％，這是從數量和面積上看，從發展規模上看，就是2016年的全年數據，這個開發區完成的工業總值達24576.86億元，達到2016年度的79.07％，營業收入是27375.74億元，實現利潤合并是2335億元，剛才提到營業收入超千億的有14家園區，占全市規模以上工業企業利潤80％，上繳稅金也達到4500多億元，超百億的有10家。不管是全國的還是上海的，作為經濟增長極和經濟發展產業集聚的載體和平臺的作用，在新常態下，開發區仍然在國家經濟發展中，包括我們上海的經濟發展中扮演了重要的角色。
　　這個我就簡單過一下，這是6家國家級經濟開發區總體的情況，它是以2.13％的占比土地面積，貢獻了全市15.8％的工業總產值，14.14％的第三產業增加值，5％的稅收總額，8％的進出口總額，它是經濟發展引擎，科技創新源泉，產城融合支持的重要區域。開發區面臨的現狀，在新常態下，整個開發區的發展也有變化，由追求速度到追求質量，由政府主導到市場主導轉變，由同質競爭向差異化發展轉變，由硬環境見長向軟環境取勝轉變。這個在不斷調整，面臨城市更新的挑戰，開發區域在當前發展中也遇到了很多困難和瓶頸，這個不展開了。比如說在資源限制方面，土地資源接近枯竭，包括建設用地的負增長的目標等等，已經沒有新增土地了，包括生態的約束，包括缺乏一些高素質，更專業，尤其是具有國家性視野的復合型人才，產業升級方面，產業轉型升級任務艱巨，產業空洞危險逐漸加大，融資成本較高，體制政策方面，管理體制不順，盈利模式落后，政策優勢消失。細分到伴隨著城市發展，遠郊的開發區也好，商貿園區也好，隨著城市的發展，細分可能還有這樣的一些問題，原來引進的一些大項目，技術革新跟不上需要，包括環境污染對周邊城區人口居住環境可能會產生一定的影響，于城市功能的規劃布局不相匹配的，過去的城區，閔行開發區所在的閔行區，它現在定位是生態宜居的主城區，虹橋是核心地帶，在這樣一個情況下，我們覺得國家級開發區應該成為城市更新和二次開發的首要對象，率先發力，進一步擴大區域的人均能力提升，要成為城市更新的示范區。
　　第三部分我想重點談一下關于城市更新背景下的開發區轉型發展，一共分四塊，一個是概念，一個是要素，第三個是內在動力，第四個是突破口。開發區轉型發展我們也做了理論的規劃，開發區轉變經濟增長方式，開發區發展與城市發展，人均環境要融合提升，具體就是由粗放型向經濟集約型轉變，還有低附加值高高附加值轉變。我們還是要圍繞功能定位，空間模式布局三方面展開。關于功能定位，我們剛才提到了，不管是閔行開發區，還是虹橋開發區，還是兄弟開發區，它有大量的存量的辦公樓宇，怎么把原來單一的功能區轉變為綜合城市功能區，那么我想這方面應該說幾個開發區都進行了積極的探討，那么我舉個例子，虹橋開發區，因為原來都是有20多年樓齡的辦公樓，原來以招租為主，現在做功能的轉換，一個是把老辦公樓改建，達到節能的要求，通過功能的改造提升，我們引入了裸心社，XNODe，富克拉姆等三家國內外知名聯合辦公空間。目前通過三家聯合空間形成了都創新創業的黃金三角地區。這是從功能定位升級這方面，我們覺得應該由單產業園區向多產業園區匹配，適應城市更新的需要。
　　第三個是發展模型轉型升級上的考慮，這個同質園區競爭的現象還是非常明顯和嚴重的，那么在這方面，我覺得不管是漕河涇還是閔行開發區，我們做了有力的探索，尤其是漕河涇開發區，形成了一區六園兩分區的發展新格局 ，品牌成效顯著。應該說它漕河涇開發區不僅提升了開發區的能級，增加了開發區的資源，也改善了合作區域的面貌，這是非常好的城市更新的案例。那么閔行開發區，我們近期也是在做這方面的品牌輸出，那么這個在我們閔行開發區的西面，最近也正在和閔行區政府洽談，我們也是考慮把閔行開發區的企業資源和品牌資源向西區溢出，因為閔行西區原來也是城郊結合部，一直沒有進行改造利用，效能比較低下，我們希望通過品牌輸出，不僅增加閔行開發區的資源，同時也能夠改變我們閔行區的一些原先相對比較落后的地區的經濟和區域面貌。開發區通過城市更新中，社會各方面，廣泛參與的取向，積極與其他區域形成共同體，通過模式的轉變，形成開發區長期可持續發展，同時提升區域發展經濟水平，實現各方的共贏。第三個就提一下空間布局的轉型升級，那么這個我舉個例子，這個我們閔行開發區引進了美國艾士德技術研發中心，它也是全球領先的涂料生產企業，為了引進這個項目，研發中心原來說是要落戶在亞洲，但是亞洲什么地方，原來一直沒有準確的一個目標，為了引進這個項目，我們也是動足腦筋，對原有的舊廠房改造，根據艾士德進行改造，我們按照艾士德的要求改建，形成了全球中心之一，這里也不展開介紹了。開發區在完成園區任務的情況下，我們秉承社會理念，對原舊廠房的開發，這是優勢企業二次發展，我們想未來會以類似的方式，更多的承接越來越多的經濟產出和各種經濟要素的輸入。城市更新背景開發區下轉型發展的內在動力我想從兩方面提一提，一個是產業的集聚力，一個是產業的轉移力。
　　那么這個產業集聚力，其實我們閔行開發區經歷了幾次的結構性調整，那么從最初的集中到產業集聚，應該是從第十個五年計劃開始的，那么到現在，形成了優質企業的一個集群，一直到現在，我們現在還在轉型，發展以研發中心為代表的生產性服務業的不斷集聚。什么叫優質企業集群呢？舉個簡單的例子，美國強生公司在閔行開發區有六家企業，這個是美國的亨斯邁在閔行開發區有3家企業，這個是法國的圣戈班在我們開發區集聚了5家企業，瑞士ABB在開發區聚集了4家企業，我們想通過這樣一個企業集群的形成，不僅降低了企業自身的運營成本，也有利于開發區的提質和增效，我們現在是在進行優質企業集群的基礎上，把亞太地區和全球的企業集聚到開發區，現在形成了艾仁德強生這樣的機構在我們開發區。通過產業優化結構和企業集群結合，使閔行開發區站在微笑曲線的高端。
　　內在動力的轉型是在于產業轉移力，我們通過開發區的支持和推動，促使這些在閔行開發區生根多年的企業不斷老樹開新花，這些項目其實都是，包括這個是5月份剛剛動工的漱口水項目，它是強生全球第一條新型連續化生產技術的生產線，包括博郎中國，也是上個月初投產的全自動的電動牙刷的生產線，這個也是在中國本地完成設計制造，集成視覺機器人，精準裝配，智能喚醒，實現超過200個工站的高度集成的中國智造，這個就是在閔行開發區完成的，這個還有一個例子就是剛才提到的美國亨斯邁的園區，他現在在開發區內擁有一家工廠，兩家研發機構。閔行開發區的產業轉移，主要是通過各種方式，提高優質企業的集中度，調整之前是173家，調整之后是70家，從數量上是進行了大大的縮減，我們開發區留下的企業40％是全球500強的投資項目，包括著名的跨國投資企業，銷售收入，企業利潤占開發區總量的45％以上，稅收占到開發區的85％，這里面有很多都是我們上海區的稅收50強的納稅大戶，都是在閔行開發區。
　　下面最后一部分也簡單提一提關于開發區轉型發展的突破口，供給側結構性改革的提出為我國開發區的發展指引了方向，著力提升發展質量和效益，我想開發區也應當緊緊抓住城市更新這把破題的鑰匙，通過發展瓶頸，提升罷工的功能。突破口主要從三方面入手，優化和重構園區發展空間，第二是加強園區自主創新，融入科創元素，第三是三生融合發展。突破口之一是怎么做，優化和重構發展空間，這里簡單舉個例子，就是剛才亨斯邁的落戶，我們實施更新不是推導出來，而是針對區域功能改善的活動，使它由平面向立體式轉變，這個亨斯邁，當時他們總部提出要把中心設在亞太地區，還有必須要和他的工廠融合在一起，我們知道這樣的要求之后，也是對原來他在閔行開發區的租賃我們的工廠周邊的存量資源進行了盤活和騰挪，空出來的廠房資源和土地資源我們作為一個備用資源，留給亨斯邁，采用定制租賃的方式，這個不展開了，如果誰有興趣可以和我們繼續做交流。應該說亨斯邁這個項目也得到了美國總部在內的充分的肯定。第二個突破口怎么做？我覺得還是要加強園區的自我創新，不管開發區怎么樣，沒有自主創新，那么只能處于能級的一個低端。這是我們的體會，我這里面舉兩個例子，一個我們這個應該說大家在網上也能搜到，零號灣，創新創業集聚區的設立，我們三方發揮優勢，由我方出資建立運營平臺，牽頭硬件及配套設施，上海交通大學發揮傳統工科院校優勢，閔行區政府提供創業苗圃基金，提供政策扶持。成立兩年間，集聚400余個創業項目，項目融資總額達到4億元，并成功獲批國家首批創新示范基地項目。一個就是楊浦區，還有一個就是零號灣申報的雙創基地，我們通過這種方式也在轉變傳統的招商模式，剛才提到，我們孵化的在零號灣孵化的企業可能將來是有成長性的，這些有潛力，有增長的創新創業的項目，我們作為閔行開發區繼續給予扶持和培養，我們想未來通過這樣的方式培養我們自己的500強企業。第二個例子就是亞太研究中心落戶開發區，剛才提到的亨斯邁，艾仁得，這兩個亞太一定中心落戶，我們通過市場化的手段，回顧回敬廠房，也盤活了很多土地資源和廠房資源，為創新企業，以及研發中心，落地開發區提供了理想的環境空間和物理空間。
　　應該說我們開發區通過零號灣和多個研發中心和創新創業平臺的建立，使自身從傳統的工業園區進一步拓展到科技軟件園，加快了開發區的轉型升級，也成為全球創新網絡的接口，上海有目標就是要建立有全球影響力的城市。開發區在發展經濟，抓好產業結構的同時，還要回歸到怎么契合城市的發展和人居環境的提升，怎么樣做一個協同的發展，既改善了產業結構，也改善和提升了整個環境，那么體現城市更新理念中，以改善人均環境品質為基本目標的價值取向，那么這兩個，簡單舉個例子，這個是我們閔行開發區在高壓線下的，我們利用高壓線下的空地建立的生態園區，總共有50萬平方米，這是我們閔橋建的中心花園，53萬平方米為居民提供了很好的休閑場所以及公共社區活動的場所，體現開發區契合生態的要求。這個也是我們這幾年在推動生產，生活生態做的工作，這個主要是倡導綠色制造的理念，包括我們設立的環境基金，引導開發區域的企業節能降耗，短短4年，節約的碳排放量相當于5萬輛1.6L小轎車一年的排放量，我剛才看了一些同行做智慧園區和可持續發展園區的，這些方面我們有共同的理念。包括14年，閔行開發區也被命名為國家工業生態示范園區，也是經過環保部推薦，被聯合國環保署作為南南合作經濟與環境協調發展的案例。
　　最后我總結一下吧，開發區在改革進程中發揮了積極的作用，在城市高速發展的情況下，只有秉承城市更新的理念，契合城市發展的需要，才能保持旺盛的生命力和活力。我今天的演講就到這里，如果大家感興趣的話，可以會后做一些交流，感謝大家。