審時度勢 應對挑戰 加快房地產業轉型發展

中國房地產研究會五屆四次理事會工作報告

2011年12月21日 

各位理事：

2011年是國內宏觀經濟和國際金融環境多變復雜的一年，也是房地產業面臨政策和市場雙重考驗的一年。面對新情況、新問題、新矛盾，我會按照五屆三次理事會審議通過的工作報告，深入貫徹宏觀調控政策，推進房地產業轉型發展，引導企業積極參與保障性安居工程建設，加快住宅產業現代化步伐，大力培育信用體系建設和行業文明，充分發揮了“服務政府有作為、服務行業有推動、服務會員上水平”的橋梁紐帶作用，為房地產業健康穩定發展作出了貢獻。現將2011年工作完成情況和2012年工作指導意見報告如下：

2011年工作完成情況

一、以加快發展方式轉變為主線，引導房地產業調整結構、轉型創新。

轉方式、調結構、惠民生是今年房地產業的主要任務。我會發揮行業學會的牽頭作用，通過不同方式和手段，引導房地產業推進轉型創新，提高發展質量和效益。

1、舉辦科學發展論壇推動轉型創新

轉型創新離不開思想和認識統一。劉志峰會長結合“十二五”規劃，在第三屆中國房地產科學發展論壇上，提出房地產業要“協調發展、綠色發展、和諧發展”的轉型目標和方向，要求全行業創新發展理念、創新建造方式、創新業態和產品、創新科技手段、創新投融資方式、創新管理模式。通過科學發展論壇的動員，不僅結合經濟全局明確了房地產業的發展思路，指出了房地產業的基本方向，理清了房地產業的依存關系，還通過各地的討論交流為會員單位和企業提供了轉型經驗。

2、發揮地方學(協)會作用推進轉型創新

轉型創新離不開地方和基層的推動和實踐。在地方學(協)會支持下，我會分別在黑龍江、安徽、云南召開“省市學(協)會負責人座談會”，探討各地“如何在轉型中尋找應對之策，如何在轉型中提升發展質量和效益”，并利用“宜居石家莊論壇”、“威海住宅產業化論壇”、“大連2011年首屆中國住宅設計大會”等座談會、報告會、技術推廣會，在全行業推廣示范設計創新、業態和產品創新、低碳技術創新。我會還組織房地產開發企業、建筑部品生產和銷售企業赴成都實地考察，推動產業三方在全裝修系統進行技術創新和合作。

3、調動專業委員會職能示范轉型創新

轉型創新離不開專業委員會的引導和示范。我會住房保障和公共住房政策委員會在銀川召開“債券融資支持保障性住房建設研討會”，探討創新保障性住房融資渠道；住房公積金和房地產金融委員會收集了與國際住房基金和儲蓄有關的研究資料，完成了住房公積金管理人員的職業信息采集工作，為下一步研究工作和規范執業奠定了基礎；房地產市場委員會開展“舊城改造社會評價指標體系”研究，在舊城改造中探索社區管理模式創新，取得了較好的社會效應；人居環境委員會創新城鎮人居環境發展規劃編制工作，完成了《咸陽市住區人居環境評估指標體系》和《新民鎮人居環境建設規劃指導手冊》，受到地方政府的充分肯定；住宅產業發展和技術委員會舉辦新技術論壇，邀請施耐德電氣等跨國企業“上門送技術”，受到用戶歡迎；房地產政策和法規委員會在承擔《創新型商品房合作建設模式研究》課題過程中，為解決“夾心層”住房困難進行了有益探索；住宅設施委員會召集《保障性住房(中小戶型)廚房衛生間工程應用技術研究》討論會，為保障房廚衛系統提供技術支撐；房屋征收和拆遷委員會創新培訓手段，將《國有土地上房屋征收與補償條例》宣貫工作做得有聲有色；產權產籍和測量委員會改進培訓教材編寫工作，組織建立考核題庫，完成了河南等八個省市的房屋登記官考核工作；軍隊營房委員會創新房地產資源整合節約工作，推進軍隊現代營房建設科學發展。

4、引導會員單位積極參與轉型創新

轉型創新離不開會員單位的積極參與。我會副會長、常務理事和理事單位率先推進轉型創新：金都房產集團以轉型創新為主線，大力推廣先進適用技術，在杭州市郊發展省地節能型地產；浙江寶業集團以科技創新和研發為先導，成立寶業研究院，推進綠色低碳為主體的住宅產業現代化，并與國內外知名部品部件生產企業結成產業聯盟；金地集團以創新住房金融為切入點，把基金業務與傳統房地產業務相結合，拓寬了資金來源；雅世集團以革新集成技術為突破口，降低了住宅的使用和維護成本；上海地產集團、上海城投控股等一批企業以創建責任地產為己任，想政府所想、急政府所急，積極參與保障性住房、棚戶區和舊城改造項目建設。

今年，我會部分副會長、常務理事和理事單位、會員單位還圍繞國家產業政策和市場變化，從單純依靠住宅開發向兼顧商業地產、旅游地產、教育地產、工業地產、老年住區轉型，從單純依靠出售住宅開發向兼顧持有型商業物業和租賃型商品住房轉型，在資金短缺、市場低迷的情況下深耕細作，培育了新業態，開發了新產品，增加了新亮點。

二、以“十二五”規劃為指導，加強市場研究分析，協助政府做好宏觀調控和保障性住房建設。

今年是“十二五”規劃的起步年，我會調集各方智慧，發揮專家委員會作用，密切跟蹤和掌握國內外信息。一方面，向政府部門提出前瞻性強、可操作的政策建議；另一方面引導會員單位順應形勢，定位好自身的發展。

1、積極建言獻策，及時拾遺補漏

今年，我會向中央有關部門匯報了住房保障的對策建議；協助部住房保障司舉辦“社會資金投資建設公共租賃住房建設座談會”；受部房地產市場監管司委托舉辦了《商品房屋租賃管理辦法》培訓工作；承擔了中國職業分類大典有關房地產篇目的修編工作；配合國務院法制辦、部法規司宣傳貫徹《國有土地上房屋征收補償條例》；承擔了最高人民法院《物權登記與司法審查及新司法解釋解讀》編制工作；完成了住房和城鄉建設系統“六五”普法教材的撰寫工作；參與了全國房屋登記信息系統建設論證和房屋普查前期研究論證；結合“十二五”期間城鎮人居環境發展規劃，與咸陽、德州等地政府建立咨詢參議關系，基本完成了咸陽《新民鎮人居環境建設規劃指導手冊》、《山東德州市房地產業發展戰略規劃》等編制工作，幫助地方政府豐富了人居環境的發展內涵。我會還協助住建部有關司局，參與了拆遷上訪人員的信訪接待和矛盾化解工作。

2、加強市場分析，注重課題研究

今年政府對房地產市場調控密集。為了應對復雜局面，我會分別在南昌、貴陽、銀川等地召開房地產市場形勢專題報告會，在北京兩次召開專家委員會座談會，及時搜集業內外意見，做好市場分析和數據研究。今年全年，我會秘書處研究部及中房研協技術服務有限公司編寫了2011年房地產市場季度、年度研究等報告26份，結合國家統計局數據、住建部40個城市數據、中房交易指數、中指百城數據的環比和同比變化，對市場進行動態監測。我會還會同中國房地產業協會、中國房地產測評中心合作發布了2011中國房地產開發企業500強測評研究報告、中國房地產上市公司100強測評研究報告，既為房地產開發企業提供了客觀的數據分析，也通過綜合測評代表性地反映了房地產開發企業和上市公司的經濟實力和社會貢獻。

我會注重課題研究和成果轉化。今年，全會系統共承擔住建部立項課題7項、部委司局委托課題2項。其中，人居環境委員會承擔的《中美綠色建筑評估標準比較研究》通過部建筑節能與科技司驗收，填補了我國綠色住區建設體系的空白；房地產政策和法規委員會承擔的《房地產領域侵權責任研究》、《物業稅評估區域因素的空間分析研究》通過專家驗收評審；住宅產業發展和技術委員會承擔的《民用建筑溫室氣體排放量及減排量計量方法研究》對節能減排工作產生了積極意義；房地產市場委員會承擔的《老年住區試點項目建設導則》不僅在編制思路上有所突破，還對老年住宅的規劃設計和建設提供了指導性意見。我會承擔的《保障性住房建設技術體系標準化應用研究》課題通過了部標準定額司、住房保障司驗收。

三、以調查研究為契機，積極反映企業訴求，深化和細化“三個服務”。

1、為企業所想，為企業所用

為加快房地產業發展方式轉變，今年2月和4月，劉志峰會長帶隊到珠三角、長三角地區進行調研，在廣東省房協、上海市房協協助下，召開兩次企業座談會，了解企業在宏觀調控中遇到的困難，聽取他們對“調結構、轉方式”的意見，交流了恒大、萬科、綠地、金地集團等一批企業在轉型創新方面的做法、經驗，引導企業揚長避短，跳出傳統、單一的住宅產業，結合自身優勢走區域化、品質化、差異化的發展道路，增加綜合實力和抗風險能力。

在調查研究中，我會住房保障和公共住房政策委員深入西部少數民族自治區，組織寧夏財政、金融機構探討拓寬保障房融資渠道；人居環境委員會在湖南澧縣調研“新城鎮、新社區、新居民”專題，為縣域經濟編制“和睦社區”發展指引和技術導則；住宅產業發展和技術委員會派出6名專家到內蒙古培訓低碳技術，示范推廣了9個綠色技術項目；房屋征收和拆遷委員會架設兩部專線電話，為基層群眾講解政策，釋疑解惑；軍隊營房委員會組織專家深入邊防哨所，為深處偏僻的部分基層官兵解決了困擾多年的用電困難。

我會還依托中國建筑設計研究院建立“住宅科技創新聯盟”，組織科研、設計、院校等單位幫助房地產開發企業、建筑部品企業開展技術攻關，提高成套技術集成水平，把適用技術應用到急需的保障性住房和中小套型住房建設上，為建設老百姓歡迎的“好房子”提供技術支撐，真正把住宅產業化、部品工廠化的科研成果落到了民生實處。

2、提升服務水平，推進服務創新

今年，我會注重了對“三個服務”的深化和細化，通過兩會秘書處會員服務部、相關專業委員會的資源整合，通過與地方學(協)會的合作，依托中房網的平臺作用，開通了“網上兩會”的多項窗口功能，改變了過去坐等辦公室電話的“靜態服務”為“動態服務”，改變了過去單純依靠公文函電往來的“文本服務”為“電子化服務”，實現了服務方式和手段創新。

一是信息服務有創新。我會與北京、重慶、天津、江蘇、大連、廈門等省市學(協)會建立了信息交流合作，在中房網每日更新全國40城市房地產成交行情，按月發布全國重點城市月度排行榜，建立起方便會員上線的電子服務平臺，供會員閱讀行業信息和政策解讀。

二是溝通服務有創新。我會在中房網設置兩會專區，增加了會員咨詢功能。會員單位可根據用戶名或會員證號創建初始密碼登錄電子服務平臺。為提高工作效率，減少會員聯絡成本，在重大活動召開前，我會還建立會務服務QQ群。目前秘書處已與近50個地方學(協)會建立了QQ群聯系，與部分行業和會員單位的門戶網站建立了鏈接。

三是會員發展有創新。我會在發展會員中除了登門走訪業內會員外，還建立了跨行業的電子化、信息化服務系統。其中，產業協作委員會通過網上發送“發展新會員通知”，實現了“網上兩會”的報名功能；人居環境委員會的“網上會客廳”邀請專家與會員單位互動，在業內產生了較大影響。“網上兩會”的開辦即方便了會員單位，也提高了我會的服務質量和效率。

四、以誠信建設為突破口，宏揚行業先進文化，規范完善“評先樹優”工作。

黨的十七屆六中全會提出，“大力推進政務誠信、商務誠信、社會誠信”。在房地產業推進道德建設和信用建設，不僅是實現社會主義文化大發展大繁榮不可分割的一部分，也是社會信用體系建設的重要組成部分。特別是房地產行業文化有待豐富和修補的今天，行業組織不占領這塊陣地，就會失責失位。

今年，我會會同中國房地產業協會組建了房地產行業信用評價管理委員會、房地產行業信用評價管理委員會專家委員會，聯合北京、重慶、大連三城市房地產業協會(開發協會)，對三市推薦的企業和兩會直接挑選的5家房地產開發企業開展了信用體系試點工作，引導企業誠信經營，承擔更多社會責任。我會還把信用體系建設工作與轉變發展方式有機結合，與推進保障房建設有機結合，與推進住宅產業現代化有機結合，與綠色低碳技術應用和成果轉化有機結合，與產品質量和品牌建設有機結合，與培育行業的文化自覺和文化自信有機結合。這屆理事會上，我會將召開“2009-2010年度中國房地產誠信企業表彰大會”，在全行業形成“守信光榮、失信可恥”的氛圍，真正把社會主義核心價值體系貫穿到全行業的每個環節。

“廣廈獎”是經國家批準、由中國房地產業協會、住房和城鄉建設部產業化促進中心共同設立的房地產行業的綜合性大獎。為了讓“廣廈獎”的評價標準更科學、程序更規范、計分更準確、名額更均衡、申報更便捷、類別更符合產業發展需要，我會積極參與“廣廈獎”評選活動，促進規范和完善“評先樹優”的制度建設，會同部住宅產業化促進中心完成了“廣廈獎”管理辦法及評價標準的修訂工作，并在北京召開新聞發布會，公布了2011-2012年度“廣廈獎”的申報條件和審核制度。我會秘書處誠信辦公室還在中房網開設“廣廈獎”專欄，向社會公開這一獎項對推進住宅產業化、提升住宅發展質量的作用，讓更多群眾了解“廣廈獎”的民生內涵和大眾價值。

五、以區域、產業協作和加強國際合作為橋梁，拓寬對外交流空間。

隨著房地產業區域流動、城市和城鄉間流動、跨業流動的不斷加速，行業內部和外部之間的協作聯動體現出了越來越重要的作用。

劉志峰會長在長三角地區房地產業協會聯系網成立十周年慶祝大會上提出，房地產開發企業要在區域經濟活躍、交通體系發達、城市融合緊密的過程中，發現“你中有我，我中有你”的機會。今年，我會聯合中國房地產業協會，與兄弟協會和地方學(協)會加強合作，填補了政府職能轉變后中留下的服務空檔，支持和引導房地產開發企業實現跨業合作和品牌輸出。主要體現在以下三個方面：

一是跨區域合作有聯動。我會積極支持長三角、珠三角地區進行區域合作。今年在南京專門召開了“中國房地產科學發展論壇長三角峰會”、在遼寧、寧夏召開片區聯席會。目前，長三角地區房協聯系網聯系了30多個城市和成員單位，形成了一個從“蘇、浙、滬”擴大到“閩、贛、皖”的“3＋3”協會聯動機制。這些互聯活動，不僅在政府與企業間架起了政策咨詢橋梁，也使房地產項目開發與城市總體發展戰略更加配套。

二是跨業協作有聯動。我會牽線搭橋召開了《共建保障房精品峰會》，召集建筑部品企業與房地產企業供需雙方見面。綠地集團還發揮我會產業協作委員會主任委員的作用，邀請萬科、恒大等企業的100多位采購經理，介紹了房地產開發企業的部品采購流程，吸引了40多家建筑部品企業參與。這些活動不僅促進了產業協作，也形成了上下游產業“互惠互利、共御風險”的紐帶關系。

三是企業品牌輸出有收獲。今年，綠地集團發揮城市綜合體建設的品牌優勢，與20多個城市合作開發，不僅優化了區域結構，也優化了產業和產品結構；綠城集團成立房產建設管理有限公司，向中小房地產開發企業提供品牌輸出，形成了符合自身特點的商業運營模式和增值體系，在企業遇到困難的情況下，保留了公司的發展亮點；萬達輸出商業地產品牌，開創了集“商業百貨、文化娛樂、電影院線”為一體的商業地產模式，豐富了當地群眾生活。

今年，我會加強國際合作和兩岸四地交流。劉志峰會長帶隊參加了在韓國晉州市召開的第十屆中日韓住房問題研討會，圍繞“居住與可持續發展”和“高層高密度住宅與居住環境”、“舊住區改造、保護和更新探索”、“節能型住宅開發”子議題展開討論。我會還出席了在日本舉辦的第16屆中日建筑住宅交流會，與臺灣中華兩岸房地產暨經貿交易協會理事長鄭曦洽談了海峽兩岸房地產研討會的籌備工作，與澳門地產商會會長陸惠德探討了內地與澳門開展行業合作的可能。我會還籌備了赴巴西、智利考察保障性住房活動。這些活動，不僅拓寬了對外合作交流空間，也提升了房地產業在國際和臺港澳同行中的地位和影響。

六、以強化基礎工作為立足點，加強自身建設，努力構建一流社團組織。

今年是國家對社團組織制度建設、組織建設、文化建設提出更高要求的一年。我會一方面要求秘書處工作人員要“關心政務、熟悉業務、處理事務、搞好服務”；另一方面嚴格執行國家社團管理和監督制度，加強了三方面工作：

一是分支機構建設得到加強。加強和充實了住房公積金和房地產金融委員會的工作班子；完成了產業發展和市場委員會、流通服務委員會的更名手續；完成了法律事務專業委員會、市場委員會的調整工作和5個分支機構負責人的變更手續，啟動了內部期刊整合工作。在民政部2011年年檢工作中我會獲得首批通過。

二是制度建設和考核得到加強。我會深化和細化了兩會秘書處合署辦公后的規章制度。通過并實施了《人事聘用制度和工資標準試行辦法》、《分支機構人事管理辦法》，完成了《崗位工資待遇執行標準》方案，建立了兩會秘書處工作人員“按才錄用、有序調整”的機制和干部考核制度。

三是財務預算和管理得到加強。我會修訂了《財務管理辦法》、《秘書處財務管理細則》，完成了2010年度財務審計和年度所得稅匯算清繳，完成了財務年度預、決算和各項財務報表和報告，完成了兩會免稅資格認定工作并辦理了退稅工作，按上級規定完成了 “小金庫”專項治理工作。目前我會已全部采用計算機記賬和核算，并開始將總會和分支機構的固定資產全部錄入財務軟件系統，實現了科學檢索和管理。

雖然2010年工作取得一定成效，但全行業發展還面臨許多困難和不足：一是多數房地產開發企業自我發展能力不足，融資渠道狹窄，風險系數不斷增加；二是發展方式粗放，經營管理和服務水平不高，缺乏競爭力；三是行業秩序仍待規范，行業改革尚未到位；四是優化結構、轉變發展方式還有待在全行業推進；五是我會作為行業組織指導全行業發展的工作水平有待提高，在頂層設計方面也有待加強；六是對基層調查研究和為會員解決困難的能力有待進一步提高；七是各專業委員會的工作開展不平衡，全會系統缺乏行業長遠規劃和長效機制；八是行業思想和文化建設薄弱。為此，我會將以中央經濟工作會議、全國住房和城鄉建設工作會議為指針，對2012年工作早謀劃、早安排、早動手，在本屆理事會上形成思想和認識統一，為明年工作打好基礎。