【主持人】
    謝謝龍總。
    朋友們，我們的分論壇環節告一段落，接下來進行的一個是對話論壇部分，我們探討的話題是有關2015年房地產金融發展方向的探討，接下來我們將請出來新的主持人，有請中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長王剛，有請王秘書長。接下來的時間交給您。

【王剛】
    現在我們下午聽了一下午也怪累的，我們就來一點互動的交流，下面我們有請本次討論的嘉賓，首先有請東方藏山高級執行總裁陳李健先生；天風證券副總王程凱；諾承投資合伙人王東亮；戴德梁行華北區估價及顧問服務部主管胡峰；嘉實資本海外投資總監高茜；金杜律師事務所合伙人陳勝。
    有請各位嘉賓！
【王剛】

    下午已經進行了很熱烈的研討，從國內的金融形勢，到行外投資，剛才實際上沒有多少互動，現在進入一個互動環節。首先，在座的六位都是中房協金融委的老朋友了，先聽一下陳李健先生，陳總之前跟我們在金地有一個基金，陳總既懂REITs也懂海外投資，陳董是做日本第一支零售的REITs和第一支物流的REITs。海外投資是陳總現在在東方藏山負責海外投資，尤其是美國和歐洲的投資，我們現在有請陳總給我們講一講海外的REITs，因為剛才聽中信證券的REITs，因為我原來也是那個組的，再聽我們邀請來的歐洲朋友的REITs，我們發現中國的REITs和國外的REITs還是有比較大的差異。陳總經理了日本REITs的誕生，您覺得日本REITs對我們中國引入有什么樣的借鑒作用？
【陳李健】
    謝謝王剛總的介紹，其實今天我來參加這個會覺得學到不少東西，剛才王總提到在美國、歐洲、日本等等，現在我在東方藏山負責海外的跨境業務，剛才提到了走出去、請進來，其實我們現在也做了重要的業務就是把外資請進來，因為外面的資本既有長線，有耐心，另外他們的成本相對來講低。特別是日本的資本和南韓的資本，他們的投資機會相對來說比較少。所以，這也是一個很好的機會。。關于走出去，最近我們在這一年當中，成立了東方藏山和東方資產成立了合資平臺，去年也做了將近120億人民幣投資，其中包括出海到美國做投資，在美國和（坡德曼）集團合作，我們去了是直接找合作伙伴，因為本人在美國生活了20多年，對美國真的很熟悉，熟悉到我很害怕，因為我知道有太多的風險，作為不管有多聰明、多能干，出去還是很難把控的。所以，需要有一個本土的合作者一起來共同把利益捆綁好，把風險規避做好。所以，不用展開介紹太細，如果有興趣了解我們的美國基金和我們投的一些模式，歡迎在會后交換名片，或者發微信。
    談到REITs，我在日本的時候，前東家是瑞銀跟三菱公司在日本成立了合資平臺，在03年的時候共發起了零售REITs基金，同時也是現在最大的。07年的時候很幸運，在REITs市場坍塌之前又把工業地產、物流地產的REITs上市成功。剛才很多嘉賓已經介紹了中國REITs的發展路程或者是展望，其實03年我就回來了，因為那時候做瑞銀全球的投資戰略和研究部的主管，所以那時候我到央行講全球的REITs，那時候就覺得REITs很有希望了，結果十幾年走下來，其實不止八年，都十幾年了，我們還在展望。剛才還有一位嘉賓說，可能還要等兩、三年，其實這個勢造的特別好，還是有希望的，不管是準瑞REITs還是內REITs畢竟是起來了，這個我也挺看好，雖然做起來不像國外的REITs那么純粹，特別是稅收上還沒有達到，但是中國的物業存量非常之大，而且看REITs不能看單期回報。給大家幾個數據，去年所有美國的REITs加起來的平均回報是SNP的1倍還多，你要看五年、十年、三十年、四十年的全部超過SNP，在美國REITs做大不是參互在參與，當然散戶能夠把他們的錢拿到當期回報是很好的，但是真正REITs發展起來是真正投資人把REITs認做一個投資的類別，就是說在大的董事會里面，每年他們的錢從哪兒來，從很多機構投資人，證券基金也好，退休基金也好，大董事會做大錢布局的時候，每年要做一個簡單的布局。包括房地產放多少錢，百分比多少，這一個決定在董事會就有一大筆錢進入了REITs這個類別，我覺得現在險資漲得這么快，還有這么多的機構，所以REITs一定是大勢所趨，很有機會，現在大家很快收集儲蓄好的資產，慢慢機會就到了。

【王剛】
    謝謝陳總給我們很激動人心的展望，REITs是很熱門的一個詞兒，以至于這個單詞媒體和老百姓都知道，盡管確切是什么不知道，我跟陳總在底下交流，我們都往前推類REITs和準REITs的教育工作，我們先說REITs，下一個問題就給胡總，先給你做廣告，胡總是去年幫萬達上市做房地產評估，幫我們基金并購做過收購的評估，還做過蘇寧的資產評估，我直接問問題了，你可以自由發揮，實際上我剛才聽剛才會的時候，最大的問題在于我們跟美國或者歐洲最大的不一樣，人家是成熟的經濟體，我們這邊是欠發達或者非成熟經濟體，我們的債務成本比較高，但是在業界里面有一個負杠桿，我買一個資產凈收益率可能低于借貸利率，這是從經營角度面臨的一個問題，今天就挑戰一下胡總，您能給我們講講這幾類物業嗎？
【胡峰】
    非常高興參加論壇，我是戴德梁行的胡峰。今天中信霄鳴講了比較到位的REITs，一談到REITs比較興奮，因為在08、09年的時候，國家試點REITs的時候，我非常有幸一直參與了很多工作，包括北京的試點、天津的試點，以及我們公司做的上QD海的試點的一些工作。剛剛陳總說不止八年，確實終于有一些結果了，雖然這個結果不是非常的如大家所愿，完整意義上的REITs，畢竟走了相對來說比較長的時間，而且是比較好的路子。為什么中國的REITs沒有能夠很好的出來？我覺得，主要有三點問題：
    第一，政策的原因，08年金融危機國務院出臺的REITs發展拓寬企業融資渠道。09年4萬億下去以后，政府調轉船頭投房地產，這樣的做法是很難推動REITs發展的。
    第二，沒有很合適的物業能夠有很好的投資回報率。我們經常收到短信，很多的理財產品都達到10%左右的水平，但是商業物業大家都知道，住宅投資回報率在2、3%左右，商業4、5%的水平，又有多少投資人愿意投。
    我一直認為商業地產的產業鏈沒有很好的滾動起來，首先有拿地、建設、開發、運營，但是實際上運營做的好的在國內的開發企業屈指可數。有時候跟朋友一起吃飯，伸出五個手指頭，大家能不能數出五家公認的做商業地產做的好的開發企業，有時候不一定能夠數得出來。所以，根本的問題是能夠找到合適的物業，能做REITs，這是最根本的問題。退出的方式，現在做一些散手的產品，但是散售會帶來很大的問題，整個銷售時間比較長，而且考慮到架構去費的問題，我們也一直期待REITs的出現。
    第三，稅收的問題。去年我們跟中信做了兩個類REITs的產品，現在我們還在做海外的REITs、過鎳的REITs的時候有一個很重要的問題，我們都在做上市，上市之后會有一個重要的問題是資產運營的管理。怎么樣能夠提高資產的收益率？怎么樣能夠降低它的成本，使它的利潤率達到很好，這一點現在討論的并不是太多，如果想做好中國的REITs，這方面都是需要考慮的問題。
王剛：
    胡總回答了真正做商業房地產人的觀點，隨著中國進入開發階段到達一個頂峰，實際上REITs的開發能力已經變的不是那么重要了，而運營能力變得更重要。將來不是靠樓賺錢，而是靠運營去賺錢，這是REITs跟開發最大的不一樣，開發就是地段、地段、還是地段，REITs或者商業地產，更多的是你的運營變得越發的重要。現在在海外投房地產大部分都是機構投資者，包括陳總工作的UBS，包括我工作的公司。國內機構投資者進房地產，相對來說是從2010年開始，保監會的保險基金進來，下面這個問題給東亮，王總的公司給國內的社保做機構配置投資建議，房地產也是他們的一個專場，您談一談保險資金怎么去看我們不同物業類型的投資、寫字樓、商場、養老、住宅？還有一個就是說能不能投REITs？因為現在保險公司連海外的REITs都不能投，這些問題一個是實物資產，一個是證券化投資，您談一談您的看法。

【王東亮】
    剛才大家提到包括地產基金的話題、REITs的話題、海外投資的話題，我可能從機構投資的角度講一講，剛才王剛總也替我簡單介紹了一下，諾承投資是國內的保險顧問，我們幫助客戶做另類資產投資配置，包括PE、VC，包括這幾年比較流行的房地產基金，包括開發型、持有型基金都有，我們一直站在資產配置型的角色觀察國內房地產基金市場。從我們的角度來說，我們一直在觀察這個市場。剛才王總提了一個很具體的問題，我從保險公司的資產配置的角度來講。
    保險公司發布了2010年保險公司投資股權管理辦法，如果從保險資金的配置來講，這幾年是持續放松的狀態，保險資金在更加市場化和靈活化，去年9月出了國十條以后，第一次提到鼓勵保險資金投資不動產基金，這個概念涉及到REITs的話題，其實是去年9月份才提到不動產基金這個話題，保險公司可以投不動產基金。再回到資產配置這個話題，從保險公司資產配置的角度來講，去年有十條新規，包括國十條，保險公司叫大類資產配置，跟今天提到的話題相關，今天很多演講人講如果推出REITs還是房地產持有基金，誰來做投資人。從投資的角度會考慮資產配置的途徑，就是整個風險和資金怎么匹配。如果我們觀察機構投資人還是家族，會考慮資產配置的概念。大家講REITs，最近幾您我們講無風險收益率，在中國無風險收益率沒有下降的情況，我們買一個投資房地產或者投資地方政府平臺達到更高的收益率的情況下，商業資產創造的匯報對于機構和個人都不具有吸引力。從未來的角度來講，從資產配置的角度來講，真正的風險收益能夠達到真正的匹配和體現的話，我們看到信托的收益率在下降，其實就是無風險收益率下行的過程，或許未來的商業地產或者REITs有持續穩定現金流的投資回成為資產配置的重要的固定收益的對象。因為當你投資道路比較差的基礎資產的時候，其實你是無法創造回報率的，因為之前投到比較差的資產還有比較好的回報率是因為政府信用在里面，并不是基礎資產有多好。現在大家在講基礎資產有多好，我們幫機構和家族做資產配置的時候，我們考慮四方面的話題：第一是基礎資產到底是什么？未來有沒有成長的空間這是非常重要的話題。第二基礎資產是由誰來管理的？這個管理分為兩個概念，包括金融資產管理人還有五大行真正的實物資產管理人，這也是機構投資人十分重視的，誰在里面管理產品。第三是REITs金融條款怎么設計的，這體現在金融產品的形式上，不同的金融產品組織形式體現了條款的不同安排，這是投資人非常看重的。說到保險公司怎么進入不動產金融產品這個話題，也是在座的基金管理人比較關心的話題也是最近的趨勢，我們也在觀察。地產基金坦率的講一直沒有進入到保險公司的投資范圍，說的直接一點，過去三年中國的地產基金主要是利差型基金，或者準信托基金，這種基金對保險公司來講投資意義不大。可是去年國十條第一次提到一個概念叫鼓勵保險公司投資不動產基金，或者鼓勵資產管理公司自己設立不動產基金，當時沒說投資不動產基金，但是我們跟保險公司溝通，保險公司說我們自己做不動產基金專業能力不夠，我們完全可以投資別人的基金，因為我們代表很多保險公司投資了PE基金，我們看到保險公司最近可以投資不動產基金了，而這個不動產基金恰恰就是收購持有增值性基金而不是開發型基金，開發型基金對保監會來講是一個紅線。大家從投資人的角度看整體資產配置的要點，會有一些啟發。
【王剛】
    希望在王總專業的建議下，中國更多的優質基金能夠通過專業的團隊投資房地產，因為最終咱們買那些保險，整個保險行業收益率在5%點幾，實際上跟房地產是絕配，就看我們有沒有好的體系，無論是金融體系還是投資體系，能夠讓保險公司放心的把錢投到房地產項目里面來。下面有請陳勝，陳總是雙重身份，今天講基金和REITs，從REITs的角度，從實踐操作的角度陳總來自于金杜律師事務所，是蘇寧云商的法律顧問，從REITs法規的角度，陳總原來在銀監會法規處，我們也可以看到去年“9.30”央行和銀監會出臺的一個文件里面也提到了REITs，陳總您從易觀還是從民間的角度對REITs的看法。
【陳勝】
    感謝王剛的介紹。金杜律師事務所真正做蘇寧云商這個單子的合伙人在臺下，他們做的，不是我本人參與的。我離開銀監會之前是不是參與了很多關于REITs的一些立法的工作，其實我要坦誠的講，在07年成立這個工作組的時候，當時是銀監會的非營部，現在是信托部的同事參加的，當時我是在政策法規部，所以我自己并沒有參加，但是我的確就房地產金融方面的幾政策倒是有一些參與，甚至作為一個主要的起草者。回應一下剛才您提到的保監會的新國十條，國務院這個十號文，是我在銀監會一直到加入金杜之前代表銀監會參與的最后的一個國務院文件，當然有很多討論的細節，我們可以再交流。其實在十一年前，也就是在2004年8月底的時候，當時參與起草了銀監會成立以來第一個房地產融資的文件，叫商業銀行房地產貸款管理風險的制定，后來文件逐漸增多，把這個文件都忘記了，實際上這個文件現在依然是有效的，里面關于要不要設定商業銀行就房地產融資的比例上限的問題做確定，后來也沒有，當時很多人說要不要設立20%或者30%的上限。我覺得當時如果沒有設立上限的話，可能對于過后幾年中國房地產的發展，絕對是一個阻礙，所以我覺得當時我們是聽了很多專家的一些意見，我覺得還是不錯的，就是當時并沒有給商業銀行房地產融資設立上限，這還是比較科學的。
    其實在今天我還是想跟大家分享一下，剛才有嘉賓講到了房地產融資，尤其是房地產并購如火如荼，境內和境外的并購，其實大家如果關注間接融資，就是銀監會銀行的房地產融資政策，一定要注意上個月銀監會重新修訂了一部《并購貸款風險管理制度》，這個在2008年的時候，當時我是主參與人。大家要充分地利用這個新的監管法規，它是專門對融資，尤其按是并購項目，它不排斥房地產并購項目的。當然我們現在融資渠道很多元化，我也看到了，咱們這個報告里面也披露了一個數據，間接融資，商業銀行的貸款比重已經把09年的19.8%下降了很多，現在是17.4%，大家不妨借助新的政策跟商業銀行去討論，剛才我也看到建行的朋友在參加今天的會議，去跟他們說房地產需要融資，能不能根據這些新修訂或者新制定的辦法開辟一些新的融資途徑。
【王剛】
    因為我們也有REITs聯盟在推動中國REITs事業，陳勝也是我們這個聯盟報告的起草者，后續我們會跟大家分享更多的信息。
    接下來因為陳總原來是銀監會的，王程凱是天風證券的，您這邊講一講房地產信托融資在過去一年或者說你預見到2015年會有一個什么樣的發展趨勢？
【王程凱】
    首先感謝房協金融委，房地產金融雜志和論壇的組織者給我和業內專家朋友交流的機會，我叫王程凱來億自天風證券，我信托從業十多年，專注于房地產信托領域。我個人對2014年房地產信托的一些觀點和對2015年大資管，包括信托和其他各種資本進化工具的觀點都在報告里面有比較詳細的闡述。我個人談一下我對2015年整個非標領域趨勢的整體觀點。
    首先，銀行資金會進入緊縮，特別是商業銀行的金融機構對交易對手項目區位，項目業態的選擇會更加的謹慎，房地產信托會作為非標地產融資的主流，整體的規模占比會是最高的，但是由于2014年房地產信托兌付風險頻發，在2015年信托公司在業務標準的制定方面也會更加的謹慎。地產私募基金在2015年將會作為創新的主力，在專業化、細分化的道路上會走的更遠。在資本市場相關方面，今年由于二級市場的形勢大好，特別是在并購和資產注入方面蘊藏著巨大的機會。
    我個人對于傳統的金融機構，包括券商、銀行、信托公司在2015年房地產業務領域如何把握住業務機會的關鍵點？有兩點：第一要走綜合金融服務的道路，整合資金市場工具、非標工具、資本工具為開發商及上下游企業提供整體式的服務；第二增性和流動性不足，在信托和資管產品的設計中，在2015年是非常重要的。
    下面簡單介紹一下天風證券，天風證券是一家以跨界金融投行為核心競爭力的綜合性券商，未來我們在地產金融領域的探索和主要的競爭力可能在于兩方面：一方面我們提出要給房地產開發商及其上下游企業提供一站式的投融資管家服務；第二方面是要做大做強我們的資金池，目前已建規模達到50億的資金池，并且預計在三年內要達到500億，在五年內達到1000億的規模，主要投資以房地產和基礎設施建設領域。我們和國內總資產超過100億的保險的100家保險公司，和總資產超過200億的商業銀行200家，凈資產超過30億的信托公司30家進行了互相授信，互相提供流動性不足。我們還設立了專門為信托產品提供流動性的子基金，主要是為信托產品的到期兌付提供過橋的流動性支持，并且給有信托兜底和有兩家擔保主體的信托產品直接提供資金對接。希望和在座的地產金融機構的同業在項目的資金上進行合作和互補，也希望有機會的為在座的房地產公司及上下游公司提供綜合金融服務。
【王剛】
    王總提到了在2015年或者在接下來房地產基金會扮演更重要的角色，專門提到了專業化，我們是主攻零售類地產，下面有請另外一個基金的代表許鵬，他們除了住宅地產現在在攻物流地產和旅游地產，也就是說基金以后就像炒股票一樣，每個人都有主題。下面請許總闡述一下你們這兩個新的基金的考慮。
【許鵬】
    各位下午好！
    我想說一下REITs和海外投資，REITs這塊兒我們一直在關注，還沒有完全設立。剛才說了半天，很多都是說稅收，說其他的相關問題。我非常認同陳總的想法，其實基礎設施資產最關鍵，我們最近也在看兩個方向。以前我在另外一個機構收購文旅地產，最近我更看好類產業園，工業的方向。也挑什么樣的類型，制造業肯定有挑戰，更多的看一些醫療、制藥行業，今年上半年看看這個資產能不能攛起來，這是一個方向。第二個方向是退出的方式，稅收牽扯到利益的問題，退出是不是能在一段時間得到回收，退出中房協和相關的機構要重點考慮的問題。中信已經非常前瞻性，打通了深交所的退出渠道，給大家創造了很好的先例。
    第二個大議題就是是海外投資，剛才龍總也介紹了，去年我們和龍總有合作，今年春節我們去了美國，也專門去龍總的項目看了，在海外最核心的問題，第一點是練好內功，不管任何一個機構出去投資，房地產房地產基金，在歐洲、美國、澳洲的經濟、法律環境都不同，如果不練好內功，做好功課，踏出這一腳是有風險的。再一個就是投資方式，中國人的投資習慣是國內投資，盛世神州國內投資人占重點，我想除了很好的移民方式以外，投資的思想各方面還要更加的關注。

【王剛】
    謝謝許總！
    時間關系，今天就不再展開討論了，會后大家有什么問題，我介紹了各個嘉賓的背景，大家可以在會后再進行交流。謝謝！
    
【主持人】
    非常感謝各位嘉賓的發言和觀點的分享，尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們，今天2015年房地產金融論壇圓滿結束了，在這里代表主辦方，中國房地產業協會金融專業委員會，聯合主辦方中國房地產金融雜志、協辦單位戴德梁行再一次感謝今天演講和論壇嘉賓的精彩發言，同時我們要感謝戰略合作伙伴上海愛屋金融服務有限公司對本次活動的成功舉辦做出的貢獻和努力。在這里祝愿朋友們在新的一年里羊年大吉、身體安康、事業順達。