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??2024年前三季度，中國房地產市場整體仍處于弱勢整理階段。上半年，新房市場供應和成交雙雙處于低位。進入下半年之后，市場仍然處于低位震蕩，前9月百強房企實現銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，分季度來看，百強房企前三個季度的業績規模均保持在歷史低位。

??從企業表現來看，9月百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中央國企以及部分境外優質民企表現出較強的抗周期韌性。

??整體來看，2024前三季度購房者信心和預期都處于低位。而在在9.24國新辦新聞發布會以及9.26中央政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”后，存量房貸利率下調、首付比例降低以及9月最后兩天北上廣深一線城市調整限購政策等利好消息顯著提振了市場信心。

??我們認為，四季度企業仍應積極營銷、提升優惠力度、加強產品力打造以促進項目成交去化。

??2024年前三季度，房地產市場繼續處在低位調整。1-9月行業百強房企累計銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平，較于上半年所有收窄。

??但作為房地產傳統旺季的9月，TOP100房企實現銷售操盤金額2517.2億元，環比微增0.2%，業績表現不及往年同期。

??分季度來看，前三季度盡管政策面持續優化，但市場的反應卻并不積極，百強房企前三個季度的業績規模均保持在歷史低位，房企整體業績壓力仍然較大。

??其中第三季度業績表現相對更好，單季度同比降幅28.6%，為前三季度降幅最低。

??百強入榜門檻繼續下降，且各梯隊門檻值均創下近年來新低。2024年1-9月銷售操盤金額百強入榜門檻值為49.9億元，同比降低39%。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低49.7%至640億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低41.1%和43.3%至178.3億元和106.3億元。

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??從企業具體表現來看，截止前三季度，百強房企中累計業績同比下降的企業占比超過了9成，值得注意的是，不僅民企，央國企也面臨失守，業績大幅下滑。

??具體到單個企業，往年表現堅挺的優質企業也出現了頹勢，例如央企代表保利發展1-9月累計實現簽約金額2421億元，同比減少27.1%；國企代表越秀地產1-9月累計合同銷售金額約782億元，同比減少30%。

2024年1-9月全口徑銷售金額超1000億的企業僅6家，其中超2000億僅1家，而2023年同期全口徑銷售金額超1000億的有14家，其中超2000億的有5家，最高一家超3000億。

??成交三連降，環比下降6%，同比下降34%，與上半年月均值相比仍降17%，前三季度累計同比下降34%，降幅較上月僅收窄0.07個百分點。

??分能級來看，一線規模穩中有降，4個一線環比下降15%，同比下降35%，較上半年月均下降12%，累計同比下降27%。

??除廣州外，北京、上海、深圳三個一線城市同環比均有不同程度回落，主要源于居民購房觀望情緒持續加劇，尤其是5月刺激性政策對市場提振效應遞減，疊加高溫、臺風天氣等不利因素影響，居民購房積極性不高。廣州成交量回升主要得益于供應顯著放量，成交積極性有一定回升。

??二三線城市成交環比降幅4%不及一線，但累計同比降幅均顯著高于一線

??預判10月，我們認為，因9月末中央到地方利好頻頻，先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等，再是政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩，而后北上廣深核心一線跟進，“四限”政策持續優化調整，基于政策利好預期，10月整體成交或將止跌企穩。

??中期來看，整體市場行情走向仍然存在著各種不確定性，但由于政府支持力度顯著加強，未來房地產市場勢必會出現一定的機會。

??在此情況下，一方面出險房企仍應以“保交付”為主要目標，并繼續開源節流緩解流動性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應、做好營銷，以促進項目成交去化。

??同時，企業也需要持續關注產品升級迭代、加強產品力打造，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

??附：《2024年1-9月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜