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??穆迪對房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的“狙擊”還在繼續(xù)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)“理性看待”外資機構(gòu)評級。

??10月11日，國際評級機構(gòu)穆迪撤銷平安不動產(chǎn)有限公司（以下簡稱“平安不動產(chǎn)”）的Baa2發(fā)行人評級并授予Ba1的公司評級。對此，平安不動產(chǎn)方面向中國房地產(chǎn)報記者回應(yīng)稱：“穆迪下調(diào)公司評級主要源于對中國房地產(chǎn)行業(yè)下行的擔(dān)憂。目前，公司經(jīng)營運作正常，整體風(fēng)險可控。”

??平安不動產(chǎn)表示，雖然受不動產(chǎn)行業(yè)下行影響業(yè)績短期有所波動，但公司堅持長期投資，業(yè)務(wù)運營穩(wěn)健，財務(wù)水平良好。公司債券財務(wù)報告顯示，2021年至2023年，公司合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率始終穩(wěn)定保持在55%左右。2023年前6月，公司利息保障倍數(shù)為1.74倍，足夠覆蓋利息支出，流動性相對充足。

??實際上，從2021年下半年起，穆迪便頻繁下調(diào)中國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)評級或展望。最引人關(guān)注的是，2021年10月，穆迪在兩天內(nèi)一次性下調(diào)了近20家上市房企主體或債券評級。

??彼時，被穆迪下調(diào)評級或展望的主要是民營房企。今年9月，穆迪將評級下調(diào)的范圍從民企擴大到頭部央企、國企，萬科、保利、中海、華潤均在列。加上此次被調(diào)整的平安不動產(chǎn)，被穆迪“狙擊”的房地產(chǎn)相關(guān)央企、國企已經(jīng)接近10家。

??在對這些企業(yè)的評級調(diào)整說明中，穆迪闡述了每家企業(yè)的不同風(fēng)險點，但無一例外都提到一點：銷售增長前景和盈利能力不斷下降，將給企業(yè)的信用指標(biāo)造成不利影響。

??一般而言，企業(yè)信用評級是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業(yè)作出的不同等級的評定。

??在一些房企證券人士看來，在房地產(chǎn)去泡沫、去杠桿的調(diào)整周期中，必然會出現(xiàn)債務(wù)違約、企業(yè)債風(fēng)險爆發(fā)事件，甚至有些企業(yè)在這一過程中會走向破產(chǎn)重整的境地。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，國際評級機構(gòu)會對行業(yè)風(fēng)險進行重新評估，一些企業(yè)的評級也會隨之調(diào)整。但房企評級調(diào)整主要是評級機構(gòu)基于評級方法論和相應(yīng)指標(biāo)做出定量判斷，再加上宏觀環(huán)境因素作出定性判斷。若相關(guān)主體已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營數(shù)據(jù)明顯惡化甚至實質(zhì)性到期債務(wù)違約，則被下調(diào)無可厚非，而當(dāng)前，被穆迪批量下調(diào)評級或展望的均為具有央企、國企背景的企業(yè)，這些企業(yè)在房企陣營中經(jīng)營相對穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)，更多是被當(dāng)前行業(yè)整體信心不足所牽連。

??穆迪此前就表示，經(jīng)濟增長前景疲軟，購房者擔(dān)心項目及時完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但其認(rèn)為房地產(chǎn)銷售仍受到抑制。在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇前景不確定的情況下，穆迪認(rèn)為，這些被調(diào)整的企業(yè)在未來一年時間里，經(jīng)營業(yè)績恢復(fù)存在不確定性。

??但事實上，目前，房地產(chǎn)市場正處于筑底回升的趨勢中。

??今年以來，中央以及各地方政府出臺了一系列政策措施來保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

??貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實施后的三個周末，市場表現(xiàn)積極，一二線城市二手房市場呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的局面。其中，一線城市成交量增加近 50%，二線城市增加近 30%；成交價格止跌回穩(wěn)，京滬房價回升約 1%，其他城市房價跌幅收窄。

??換房客戶積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場盤源充沛利于換房客戶達(dá)成交易。帶看量穩(wěn)步上升，換房客戶掛牌后開始看房是主要的增量貢獻，這將為后續(xù)成交量穩(wěn)步回升提供堅實基礎(chǔ)。

??這些數(shù)據(jù)都表明，政策的調(diào)整對于中國的二手房市場產(chǎn)生了積極的刺激作用，鼓勵了更多的購房者進入市場，在增加交易活躍度的同時，也對房價產(chǎn)生積極影響。

??顯然，穆迪作為一家專業(yè)信用評級機構(gòu)，雖然對房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)和各家企業(yè)的運營狀況有深入的了解和專業(yè)分析，但其也難以準(zhǔn)確預(yù)測未來的所有變化和可能的影響因素。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，每家企業(yè)具體情況和未來發(fā)展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調(diào)整是否合理需要結(jié)合具體情況進行分析。

??而從2021年以來，穆迪多次下調(diào)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的評級或展望，也引發(fā)了不少企業(yè)的質(zhì)疑。

??首先，作為外資服務(wù)商，穆迪也是一家盈利性第三方機構(gòu)，其觀點帶有自己的立場。在2021年下半年，穆迪扎堆下調(diào)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)評級時，就有房企證券人士提出，穆迪這樣基于對內(nèi)房企業(yè)的悲觀預(yù)期而無差別下調(diào)房企評級，對處于弱復(fù)蘇態(tài)勢的行業(yè)信心恢復(fù)是較大打擊。

??不少房企都認(rèn)為，穆迪并沒有充分了解公司的情況就作出片面結(jié)論下調(diào)評級或展望，這一觀點和行動不能反映公司當(dāng)前以及未來經(jīng)營和財務(wù)狀況。

??因此，不少房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)選擇與評級機構(gòu)“分道揚鑣”。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，2021年下半年至今，已有超過70家房企主動停止與國際評級機構(gòu)的合作。

??此外，在中國房地產(chǎn)報記者采訪中，有房企高管表示，當(dāng)下，評級對于房企而言已經(jīng)沒有之前那么重要。一方面，房企海外發(fā)債停滯，評級機構(gòu)對房企的幫助作用有限；另一方面，房企避免疲于應(yīng)對輿情，都主動撤銷評級，一心處理債務(wù)和保交付。

??對于被下調(diào)評級或展望的企業(yè)而言，業(yè)內(nèi)觀察人士呼吁，應(yīng)理性看待穆迪的評級調(diào)整，審視自身可能面臨的風(fēng)險，并采取相應(yīng)的措施來應(yīng)對挑戰(zhàn)。