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??9月15日晚間，融創中國發布公告稱，基于目標項目開發現狀及本集團與合作方各自的發展規劃，本集團及合作方擬調整目標項目的合作模式，對目標項目進行分拆開發。

??上述目標項目，即位于海南省瓊海市博鰲濱海旅游度假區的“超級文旅大盤”——博鰲金灣項目（也稱“融創金成·博鰲金灣”等），項目占地面積為2470余畝，由瓊海華悅實業有限公司、海南和融房地產開發有限公司（以下分別簡稱為“瓊海華悅”“海南和融”）作為開發主體開發建設。

??上述公告所稱的“分拆開發”，通俗地講就是“分家”：各方通過股權轉讓等方式，實現項目公司一（瓊海華悅）100%股權均由融創中國直接或間接持有；項目公司二（海南和融）100%股權卻歸合作方直接或間接持有。

??記者了解到，上述所稱的“合作方”，其部分股權最終實益擁有人為綠地控股。

??融創方面相關人士9月16日回應中國房地產報記者稱，博鰲金灣項目分拆開發，實際上是企業發展的一種戰略調整，于融創而言，其在海南業務從“規模化”向“精細化”轉變，對企業是件好事。

??2000畝“超級大盤”將分拆

??“項目總占地2600畝，總建筑面積170萬平方米，容積率僅為1.0，綠化率約為45%。區域環境全亞洲獨有，天然形成2.2公里優質海岸線，可以與馬爾代夫數千米淺坡沙灘相媲美?！?/p>

??這是海南“超級文旅地產大盤”——博鰲金灣項目在網上的“詞條名片”。博鰲金灣項目又名“融創金成·博鰲金灣”等，其位于海南省瓊海市博鰲濱海景觀大道8號。據公開資料顯示，博鰲金灣首期開盤時間為2011年12月。

??9月15日晚間，隨著融創中國的一則公告，這個位于博鰲黃金地段、持續開發10余年的海南“超級文旅地產大盤”將徹底“分家”。

??融創中國在《須予披露交易》公告稱，基于目標項目開發現狀及本集團與合作方各自的發展規劃，本集團及合作方擬調整目標項目的合作模式，對目標項目進行分拆開發。

??公告稱，于2023年9月15日，海南融創、合作方、平臺公司及項目公司訂立了股權轉讓框架協議。根據股權轉讓框架協議，各方通過股權轉讓等方式，實現融創中國通過項目公司一（瓊海華悅）及合作方通過項目公司二（海南和融）分別獨立開發目標項目相應的地塊。

??公告稱，經考慮本集團、合作方、平臺公司及項目公司之間的股權差額款及債權債務沖抵后，最終合作方應向海南融創支付差額款項為1723萬元人民幣（以下同）。

??記者了解到，博鰲金灣項目位于博鰲亞洲論壇永久會址所在地的博鰲鎮，由瓊海華悅、海南和融兩項目公司為主體開發建設。

??據上述公告披露，博鰲金灣項目占地2471.24畝，其中瓊海華悅所開發的項目占地1496.73畝，海南和融占地974.51畝。

??瓊海華悅已開發計容面積51.67萬平方米（已全部交付）、未開發計容面積49.02萬平方米；海南和融已開發計容面積37.7萬平方米（其中已交付面積22.92萬平方米），未開發計容面積26.36萬平方米。

??合作方“大股東”為綠地控股

??博鰲金灣項目為融創與合作方在海南合作開發建設的房地產項目，融創及合作方分別透過平臺公司持有目標項目50%權益。

??據了解，合作方包括廣西建工集團有限責任公司、浙江億源投資有限公司及杭州金建實業有限公司，這3家企業股權占比分別為50%、39%和11%。而大股東廣西建工的最終實益擁有人為綠地控股集團有限公司。

??根據雙方的股權轉讓框架協議，海南融創同意從合作方受讓平臺公司一（杭州禾明投資有限公司）的50%權益；海南融創同意向合作方出讓其于平臺公司二（杭州融悅投資有限公司）和平臺公司三（浙江悅成投資有限公司）持有的50%權益。

??關于轉讓價款方面，各方根據截至今年7月31日項目公司的財務狀況、項目地塊的已開發情況及未開發地塊面積及未來銷售貨值等，一致同意項目公司瓊海華悅100%股權價值為24.5185億元及項目公司海南和融100%股權價值為17.1219億元。

??交易事項下的股權轉讓完成后，海南融創將間接持有瓊海華悅100%股權，合作方將間接持有海南和融100%股權。為此，海南融創應向合作方支付股權差額款項3.6983億元。

??但考慮到彼此之間的股權差額款及債權債務沖抵后，最終合作方應向海南融創支付差額款項1723萬元轉讓價款。

??融創從“規模化”到“精細化”

??融創中國方面認為，博鰲金灣項目分拆是彼此發展計劃的需要，通過重組的方式實現該項目進行分拆。

??記者了解到，融創與綠地“分家”后，彼此通過各自的項目公司分別獨立開發博鰲金灣項目的相應地塊。

??融創方面認為，通過交易事項，各方將對各自之間及對金融機構的債權債務進行清算及沖抵，有利于解決目標項目目前的債務問題，有助于融創方面集中資源專注其項目公司持有的地塊進行后續開發建設，推進項目經營恢復正常。

??據了解，融創也是通過其“傳統”的操作模式——“收并購”而進駐海南。早在2015年，融創通過收購的方式，獲得海南東部市縣——萬寧市的日月灣項目，這也是融創扎根海南的第一站。

??2016年，融創收購了博鰲金灣項目。之后，融創在海南的項目遍布海口、三亞、陵水等房地產開發熱點區域。有數據顯示，截至2018年底，融創在海南的土地儲備近400萬平方米，可銷售面積超過400萬平方米。

??但從2018年開始，受“環保風暴”及海南“全域限購”等因素影響，融創與其他房企一樣，在海南的房地產開發受挫，業績開始“走下坡路”，融創海南區域公司也因業績逐年下滑而降格為城市公司。

??針對此次博鰲金灣項目的“分拆”，多名不愿具名的融創方面人士向中國房地產報記者表示，項目分拆也是意料之中的事情，這個項目也存在一些亟待解決的問題，“時間還是拖得長了一點?！?/p>

??“目前，融創在海南的項目本身也不算多了，博鰲金灣項目這樣分拆，對多方都是更有利的事。”上述人士告訴記者，融創在海南，此前一直想要走“規模擴大化”的路子，但在當前房地產大環境下，更需要轉型走“精細化”的路子。

??針對記者的采訪，綠地方面未對此次博鰲金灣項目分拆進行置評。