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??招商蛇口的核心管理層迎來大調整。

??9月8日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）發布公告稱，由于達到法定退休年齡，許永軍近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務，辭呈自送達董事會時生效。

??經公司控股股東推薦，本次董事會選舉蔣鐵峰為公司第三屆董事會董事長。同時，董事會聘任朱文凱為公司總經理，任期自本次董事會審議通過之日起至本屆董事會任期屆滿之日止。

??半年報數據顯示，2023年上半年，招商蛇口開發業務實現銷售額1664億元，同步增長約40%，排名已經進入行業第5位。

??核心管理層的調整反映出招商蛇口在戰略轉型上的變化。2023年上半年，招商蛇口的城市服務和資產運營營業收入占比，較2022年出現近10個百分點的提升，運營服務類業務占據越來越重要的角色。

??“隨著這一輪行業的調整，許多民營房企的退潮，使得像招商蛇口這樣央企的開發業務市占率明顯提升。但房地產未來轉型發展的方向不止于此，更多的在于存量持有和長期資產運營上，招商蛇口擁有國際化的歷練和市場化的經驗，前景應該被看好。”智庫研究員宋丁認為。

??就相關問題，記者數次致電招商蛇口證券部門，但電話始終無人接聽。

??許永軍功成身退

??2019年8月，許永軍接棒到齡退休的孫承銘，成為招商蛇口第二任董事長。

??招商蛇口在許永軍掌舵的四年時間里，曾完成數次重大突破。2019年，招商蛇口完成前海土地整備及合資合作重大資產重組，實現將1458億元土地資產注入前海自貿投資，這是推動城市轉型升級的重要舉措和重大創新。

??到2021年，我國第一批基礎設施公募REITs項目蛇口產園REIT（SZ.180101）上市，并在2023年又成為完成首批擴募的公募REITs之一。

??2022年，房地產再融資新政出臺，招商蛇口快速推出發行股份購買資產并配套募集資金方案，該方案于2023年6月16日獲得證監會注冊批文，成為“第三支箭”落地首單。

??許永軍曾明確招商蛇口發展的“133341”長期戰略，即從開發為主向開發與經營并重轉變、從重資產為主向輕重結合轉變、從同質化競爭向差異化發展轉變，這也為招商蛇口的未來發展奠定了基調。

??在許永軍功成身退后，招商蛇口也迎來新任董事長蔣鐵鋒。

??生于1973年的蔣鐵峰，歷任招商地產南京公司總經理助理、副總經理、總經理；招商蛇口上海公司總經理、華東區域常務副總經理、華東區域總經理、江南區域總經理；招商蛇口副總經理、總經理。

??從蔣鐵鋒的履歷可以看出，他從地產條線一路升職。這源于他完成過出色業績。

??在蔣鐵鋒升任招商蛇口總經理的前一年。2018年全年，他所在的華東區域貢獻的營收達到人民幣約265.8億元，在全公司營收占比高達31.24%，穩居各區域第一，甚至高于招商蛇口大本營深圳區域的22.12%。

??在許永軍和蔣鐵峰搭檔四年里，招商蛇口總銷售規模從兩千億元升至三千億元，也進入了行業排名前五。

??業務多維度發展

??2022年，招商蛇口實現全年營收1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元；銷售金額2926.02億元，實現銷售面積1193.65萬平方米。據克而瑞統計，2022年招商蛇口銷售規模位居行業第六。

??2023年上半年，招商蛇口實現營業收入514.42億元，同比下降10.63%；歸屬上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比增長14.09%。

??克而瑞發布的2023上半年房企銷售TOP200榜單顯示，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業第五，較2022年更進一步。

??在拿地方面，今年上半年，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元，投資的城市主要為北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等二線重點城市。

??蔣鐵峰曾說過，招商的目標是要提升至頭部5強，這不僅僅是規模上的，更是利潤、質量、效益、經營收入等多維度的。

??多維度的發展戰略正是朱文凱這樣有著多元化業務履歷的經理人升任總經理的背景。朱文凱也在招商任職多年。但跟蔣鐵峰不同的是，他不僅在開發業務方面有豐富經驗，同時，在資產運營業務上也有過不少歷練。

??履歷顯示，朱文凱歷任蛇口招商港務股份有限公司總經理助理；深圳蛇口招港實業發展有限公司總經理；招商地產策劃部經理、營銷中心總經理；招商地產總經理助理、副總經理；招商蛇口常務副總經理。

??2019年，朱文凱曾任職招商局海南開發投資公司任總經理。這個公司經過幾年發展形成了一個總部平臺和多個產業新城及園區的業務布局。

??招商蛇口重視運營和服務的戰略正在業績上逐步體現。2023年上半年，招商蛇口的城市服務和資產運營營業收入合計占比為19.08%比2022年全年的9.53%高出近10個百分點，兩項業務的毛利率也有一定幅度的提升。

??另一方面，在開發業務占據主導的當下，招商蛇口的毛利率和凈利潤近幾年逐步下降，兩項指標2022年已跌至19.25%和42.64億元，從這個角度看，招商蛇口的轉型勢在必行。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，像招商蛇口這樣的央企，在房地產未來的轉型過程中，扮演著打造新發展模式的先行軍角色。目前，在租購并舉、開發和運營相結合、區域開發、實體產業、招商引資和房地產協同并重等，招商蛇口做的都不錯。

??此外，他認為，在穩定銷量的基礎上，招商蛇口還可以通過收并購、資產重組收購出險的項目或者股權，為行業轉型和穩定作出自己的貢獻。