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??“房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)向更注重質(zhì)量和服務(wù)的時(shí)代轉(zhuǎn)變，其中蘊(yùn)含著可能，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)，這促使著我們‘翻越第二座山’。”8月31日晚間，在貝殼2023年第2季度業(yè)績(jī)會(huì)上，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東如是說(shuō)。

??作為國(guó)內(nèi)中介的頭部企業(yè)，貝殼一直被看作房地產(chǎn)行業(yè)的“晴雨表”，其業(yè)績(jī)和動(dòng)作也備受市場(chǎng)關(guān)注。

??值得慶幸的是，在經(jīng)歷了從2021年下半年到2022年上半年的“陣痛”與調(diào)整后，貝殼終于緩過(guò)勁來(lái)。2022年第3、4季度，2023年第1季度，貝殼扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為7.23億元、3.77億元、27.47億元。

??從貝殼當(dāng)晚披露的2023年第2季度業(yè)績(jī)報(bào)上看，其仍保持著穩(wěn)健向前的趨勢(shì)。

??貝殼第2季度總交易額（以下簡(jiǎn)稱為“GTV”）為7,806億元，同比增長(zhǎng)22.1%，凈收入為195億元，同比增長(zhǎng)41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤(rùn)達(dá)13億元，調(diào)整后凈利潤(rùn)達(dá)23.64億元。

??上半年，貝殼實(shí)現(xiàn)GTV17,527億元，同比增長(zhǎng)43%，凈收入為398億元，同比增加51%。

??貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤將這份成績(jī)歸功于，核心業(yè)務(wù)的盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定，新興業(yè)務(wù)也迅速成長(zhǎng)突破。

??業(yè)績(jī)報(bào)發(fā)布的當(dāng)天，貝殼還宣布已獲董事會(huì)批準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)有股份回購(gòu)計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大，回購(gòu)授權(quán)由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長(zhǎng)至2024年8月31日。

??隨后，貝殼美股開(kāi)盤大漲，一度漲超20%，截至收盤漲9.77%。

??業(yè)績(jī)逆勢(shì)改善

??實(shí)際上，今年第2季度乃至整個(gè)上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都難言樂(lè)觀。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國(guó)商品房銷售面積同比下降5.3%，其中二季度銷售金額同比下降1.6%。

??這些也直觀的反映在開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)上。

??截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企發(fā)布2023年半年報(bào)或中期業(yè)績(jī)公告。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，97家A+H股房企營(yíng)業(yè)收入均值同比下降1.3%，凈利潤(rùn)均值為7.2億元，同比下降19.3%。其中，50家企業(yè)營(yíng)收同比下降，68家企業(yè)凈利潤(rùn)同比下降，行業(yè)整體盈利性走弱。

??貝殼在這一局面下走出了一條“逆勢(shì)改善”的業(yè)績(jī)曲線。

??2023年第1季度，貝殼實(shí)現(xiàn)GTV9,715億元，同比增加65.8%；凈收入為203億元，同比增加61.6%；凈利潤(rùn)為27.50億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為35.61億元。

??與1季度相比，貝殼2季度業(yè)績(jī)雖呈現(xiàn)出降速的趨勢(shì)，但橫向?qū)Ρ热钥扇牲c(diǎn)。實(shí)現(xiàn)GTV7,806億元，同比增長(zhǎng)22.1%，凈收入為195億元，同比增長(zhǎng)41.4%，凈利潤(rùn)為13億元，調(diào)整后凈利潤(rùn)達(dá)23.64億元。

??結(jié)合來(lái)看，整個(gè)上半年，其GTV達(dá)17,527億元，同比增長(zhǎng)43%，凈收入398億元，同比增加51%。

??其中，貝殼2023年第2季度的存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到4,565億元，同比增長(zhǎng)了16%。同時(shí)，凈收入也達(dá)到了64億元，同比增長(zhǎng)15.9%。此外，存量房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率在2季度市場(chǎng)的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個(gè)百分點(diǎn)。

??這也意味著貝殼的核心業(yè)務(wù)盈利能力是持續(xù)且穩(wěn)定的。

??貝殼的新房業(yè)務(wù)方面，也保持了高效。在第2季度，其新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到了2,950億元，同比增長(zhǎng)32.4%，凈收入為87億元，同比增長(zhǎng)30.4%。

??值得注意的是，2季度，貝殼新房回款進(jìn)一步增加至100.6億元，連續(xù)8個(gè)季度超過(guò)新房收入，開(kāi)發(fā)商預(yù)付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，2季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，創(chuàng)下上市以來(lái)的新低。

??與此同時(shí)，貝殼平臺(tái)門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)也在企穩(wěn)回升。

??截至2023年2季度末，其活躍門店數(shù)為41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)409,054人，較去年年底提升17%；第2季度鏈家店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為18.1人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為8.7人，同比上升7%。

??本次業(yè)績(jī)會(huì)上，貝殼管理層也提及國(guó)內(nèi)7月以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政并表示，“我們先相信這些政策將為市場(chǎng)復(fù)蘇帶來(lái)有效支撐，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)新的增長(zhǎng)周期。”

??“翻越第二座山”

??“今天，我們正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關(guān)注‘人’和‘住’的黃金時(shí)代，才剛剛到來(lái)。”彭永東表示，當(dāng)下，以及可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)的主要矛盾，是消費(fèi)者期盼更美好的居住，而行業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)供給不足。因此，貝殼將戰(zhàn)略升級(jí)為“一體三翼”，并做了相應(yīng)的組織配套調(diào)整。

??2021年底，貝殼首次宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略，其中“一體”為房產(chǎn)交易賽道，“兩翼”為家裝家居與普惠租房。

??今年7月12日，彭永東發(fā)布了公開(kāi)信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號(hào)》，宣布啟動(dòng)“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)，新的“一體三翼”指將組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財(cái)經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線。

??“四條事業(yè)線、九條事務(wù)線的架構(gòu)中，每一支隊(duì)伍都面臨著或新或老或短或長(zhǎng)的艱巨任務(wù)，這些任務(wù)的逐個(gè)突破，最終就促成了整體目標(biāo)的達(dá)成。”彭永東在公開(kāi)信中稱，在下一個(gè)十年，貝殼將“翻越第二座山”。

??此次，新開(kāi)拓的“戰(zhàn)場(chǎng)”——貝好家事業(yè)線，也被外界看作是貝殼要進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)志。一位資深中介人士在接受媒體采訪時(shí)曾透露，貝殼新設(shè)這條業(yè)務(wù)線是想把房地產(chǎn)鏈條全部打通，想要若干年后拿地開(kāi)發(fā)，快的話是明年的事情了。

??對(duì)于這條事業(yè)線的后續(xù)發(fā)展，貝殼并未在業(yè)績(jī)會(huì)上透露更多信息。

??不過(guò)，縱觀此前“兩翼”——家裝家居與租房事業(yè)線，在過(guò)去幾個(gè)月的發(fā)展可謂亮眼。

??根據(jù)貝殼2023年第2季度業(yè)績(jī)報(bào)，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

??其中，家裝家居業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)迅猛。

??2023年第1季度，家裝家居業(yè)務(wù)凈收入達(dá)14億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)54.3%；到第2季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)收入為26億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)91%。

??家裝的確是彭永東特別看好的業(yè)務(wù)。

??他在內(nèi)部信中具體舉例稱：裝修的報(bào)價(jià)繁復(fù)，但是到底有多少項(xiàng)？能不能事先就和客戶說(shuō)得清清楚楚、明明白白？從客戶的角度出發(fā)，服務(wù)能不能是一站式的？不要打一個(gè)空調(diào)孔加收100元，而且還需要我自己找人！千萬(wàn)不要小看這些細(xì)節(jié)之處，當(dāng)下行業(yè)就是這么低效、這么不省心，但這也恰恰孕育著大的潛能。

??今年2月以來(lái)，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個(gè)月單月合同額破10億元。在貝殼的大本營(yíng)——北京，家裝家居業(yè)務(wù)2023年第2季度完成合同額超過(guò)6億元，連續(xù)2個(gè)月單月合同額2億元，連續(xù)4個(gè)月經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)過(guò)千萬(wàn)。

??租房業(yè)務(wù)方面，截至2023年2季度末，貝殼專注于分散式租賃住房管理服務(wù)的省心租業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模超過(guò)120,000套，入住率達(dá)到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個(gè)自營(yíng)中高端公寓海鹽公寓正式開(kāi)業(yè)，總量605間，目前已交付519間，試運(yùn)營(yíng)一個(gè)月入住率超過(guò)90%。