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??今年的中報季，仍堅持召開業(yè)績會的民營房企寥寥可數(shù)，美的置業(yè)控股有限公司（以下簡稱“美的置業(yè)”，03990.HK）是其中之一。

??8月初，碧桂園宣布面臨短期流動性壓力，令民營房企的資金安全再度被放到聚光燈下審視。在8月30日的業(yè)績會上，美的置業(yè)董事會主席郝恒樂直言：“最近對于公司存量的信用債等，我還是比較關(guān)注。總的來說有壓力，但是目前來說，對于美的置業(yè)我們是不擔(dān)心的。”

??業(yè)績公告顯示，該公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為124億元，今年內(nèi)需到期兌付的公開債務(wù)僅8.4億元，壓力主要在明年。郝恒樂表示，中央對民營企業(yè)的支持在金融端等方面不斷強(qiáng)化，美的置業(yè)有信心能得到金融機(jī)構(gòu)的融資支持。

??他強(qiáng)調(diào)，信用是美的置業(yè)的底線，“任何方面出問題，公司的信用都不能出問題。”

??加速去化 堅守價格

??從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，今年上半年，美的置業(yè)穩(wěn)住了營收和銷售的指標(biāo)，但盈利能力還是受到了行業(yè)下行的影響。

??期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約405.6億元，較去年同期的400.3億元，增長約1%，實(shí)現(xiàn)收入363.35億元，同比上升14.8%，毛利47.92億元，同比下降15.5%。公司擁有人應(yīng)占利潤7.82億元，同比下降49.2%。

??今年上半年，美的置業(yè)的毛利率為13.2%，同比下降了4.7個百分點(diǎn)。該公司首席財務(wù)官林戈表示，任何一個行業(yè)在供給側(cè)改革的過程中一定會出現(xiàn)這樣那樣的調(diào)整，美的置業(yè)的毛利和利潤水平也在接受行業(yè)的挑戰(zhàn)。他解釋，公司集中資源深耕戰(zhàn)略城市，把以前想用時間換空間的物業(yè)變成現(xiàn)金流找機(jī)會，交替的過程中，不排除毛利率會受到一定的影響，“如果市場能夠好，我認(rèn)為毛利率會變成U字型的水平線。”

??就行業(yè)形勢而言，郝恒樂認(rèn)為，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度的調(diào)整期，市場景氣度比較弱，“我認(rèn)為核心的東西還是現(xiàn)在整體的存量比較大，需求相對比較弱。”他表示，市場層面真實(shí)的需求是絕對存在的，消費(fèi)者有需求但是不愿意出手，不僅僅是價格和購買力的問題，更多是心理和預(yù)期的問題。今年，從中央到地方都出臺了需求端的政策，“推出的政策非常具體，力度很大，對于未來的市場肯定會有一些作用，但是會有一個過程。”長期來看，“公司有絕對的信心，不管怎么樣的調(diào)整，機(jī)會一定大于挑戰(zhàn)。”

??具體到今明兩年的銷售策略，郝恒樂表示，美的置業(yè)手頭上的存量項(xiàng)目資源還是比較充足的，能夠支撐未來兩年合理的銷售規(guī)模和市場份額。“當(dāng)下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，加快對滯重庫存的去化。”價格方面，他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場有三股力量在堅守價格，除了國企央企，還有穩(wěn)健的民營企業(yè)和債務(wù)違約企業(yè)。“我們主流的民營企業(yè)還是守住了持銷物業(yè)的價格，個別的尾盤，結(jié)構(gòu)不好的業(yè)態(tài)會一盤一策。”而暴雷企業(yè)選擇的策略也是保資產(chǎn)，守價格。“需求端來說，市場調(diào)一點(diǎn)價格，對流量的改善也沒有太多的改善，這不僅僅是銷售價格的問題。未來的預(yù)期和信心是主要的因素。第二個因素是產(chǎn)品，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)足夠好，產(chǎn)品力足夠強(qiáng)，高價客戶也愿意來。整個市場的力量不是降價的趨勢主導(dǎo)，是穩(wěn)價、守價的趨勢主導(dǎo)。”

??守信用底線 調(diào)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

??在行業(yè)規(guī)模增長放緩的大趨勢面前，美的置業(yè)也在持續(xù)的降杠桿。“從去年到今年，公司在降杠桿方面成效顯著，提升了安全度。只有公司是安全的、健康的，才能抓住未來，分享未來調(diào)整機(jī)會過后的紅利。”郝恒樂表示。

??林戈則形容美的置業(yè)是如履薄冰的在應(yīng)對行業(yè)變化，“我們堅持做24個月的流動性預(yù)警，這是非常好的策略。”據(jù)了解，2021年底至今年上半年，該公司的有息負(fù)債減少了148億元。截至2023年中期，美的置業(yè)的有息負(fù)債總額438億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為124億元，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.49，凈負(fù)債率下降至39.8%，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率也下降至67.9%，加權(quán)平均融資成本為4.68%。

??“開發(fā)貸、按揭業(yè)務(wù)非常順暢，我們有金融、銀行端的支持。信用方面，目前我們無論是發(fā)債還是中票，都是民營企業(yè)里面的佼佼者。“對于美的置業(yè)的融資表現(xiàn)，林戈還是比較滿意的。

??“保信用”是美的置業(yè)的重要目標(biāo)，保資產(chǎn)價值也是。今年上半年，該公司在廣州、佛山、長沙新增了項(xiàng)目儲備，權(quán)益貨值38億元，同時退出部分弱三線和和四線城市，減少權(quán)益貨值3.8億元。自2021年以來，該公司已經(jīng)清退了23個低量級城市的項(xiàng)目，權(quán)益貨值減少33億元，于二線及以上城市收購了17個項(xiàng)目的股權(quán)，增加94億元的權(quán)益貨值。

??截至2023年6月，美的置業(yè)的土地儲備面積權(quán)益比提升至72%，較期初上升3%，其中二線及以上城市的占比為67%。

??“退和收是按照公司的戰(zhàn)略算大帳，快速進(jìn)行解決，快速推進(jìn)，形成公司的風(fēng)險控制。”郝恒樂認(rèn)為結(jié)構(gòu)性的機(jī)會持續(xù)存在，因此，美的置業(yè)接下來新增的土地首先是定底線，在底線之上，能獲取就獲取，不能獲取絕不突破底線。同時結(jié)合存量和目標(biāo)核心城市的存銷比，以及現(xiàn)金流狀況去進(jìn)行新的土地增補(bǔ)。

??為了進(jìn)一步提升投資的安全系數(shù)，美的置業(yè)還將不斷做減法，加快低能級城市項(xiàng)目出清的力度。據(jù)美的置業(yè)副總裁王全輝透露，接下來的一兩年，該公司將堅定執(zhí)行城市布局升級的戰(zhàn)略，“讓布局更加清晰，讓管理難度不斷減少。”