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??5月10日，廈門進行了2023年的首場土地拍賣，共有144家房企參與3幅住宅用地的競拍。如此熱鬧的場面已經很久沒有出現了。

??2022年，在巨大的市場壓力面前，大部分房企都捂緊了錢袋子，以現金流安全為核心，多賣房、少買地。根據克而瑞的數據，截至2022年末，總土地儲備貨值TOP100房企的貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%。其中，TOP10房企的總貨值約13.3萬億元，較2021年末減少了約2.1萬億元。

??億翰智庫研究總監于小雨表示，2022年企業投資拿地已不再以量取勝，而是將拿地總量控制在一定水平，從投資力度的量化指標來看，除個別企業外，其他企業的投銷比均控制在40%以內，央企、國企相對更高，多數民企為個位數或零。

??土地儲備的規模曾經是上市房企估值體系中的重要指標，“現在也重要，但排在前面的還有其他指標。”某投行分析師對中國房地產報記者表示，經歷了行業震動，不少房企大病初愈，“我們首先看現金流，這決定了企業能否活下來，然后再看銷售恢復、拿地情況。”

??壓縮投資 土地儲備下降

??截至5月10日，絕大多數上市房企都已披露2022年經營業績，可以看到，為應對市場寒流，開源節流成為了房企們的共同抉擇。作為支出的大頭，土地投資的壓縮能夠幫助房企減輕不少現金流壓力。

??碧桂園集團總裁莫斌在業績會上表示，面對去年行業整體極端困難的局面，碧桂園把保交付、保資產、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定，全年僅以61億元的權益地價獲取了9個項目。

??2022年，萬科共獲取了36個新項目，權益地價總額約496.4億元。相較2021年的148個新項目、1401.5億元權益地價總額，地價支出減少了900多億元。

??2022年也是招商蛇口近年來新增土地儲備最少的一年，全年獲取了56個項目，總地價1279億元，權益地價766億元。而2021年，該公司拿了113個新項目。“去年全行業都在確保現金流安全。”該公司財務總監黃均隆如此解釋。

??在過往的年份，金地集團的權益投資金額在400億元至500億元，2022年只花了90億元。

??一邊盡最大努力賣房，一邊異常謹慎的補貨，帶來的結果便是土地儲備面積和貨值的明顯下降。億翰智庫的統計顯示，截至2022年末，包括萬科、中國海外發展、招商蛇口、華潤置地在內的32家典型房企的土地儲備總建筑面積為10.3億平米，同比減少12%。

??權益土地儲備建筑面積仍在2億平方米以上的房企只有碧桂園一家，但相較2021年，該公司減少了約5100萬平方米的土地儲備。同期，萬科也減少了約3100萬平方米的土地儲備，2022年末的數值約為1.23億平方米。

??貨值方面，2022年，總土地儲備貨值TOP100的房企中，僅有6家房企的總貨值超過萬億元，較2021年減少2家。排在第一位的是保利發展，總貨值約2.33萬億元，排在第十位的是龍湖集團，總貨值約0.79萬億元。在貨值榜中，前10位房企的貨值總量約13.3萬億元，而2021年的數據是15.4萬億元。

??如果是分析銷售百強房企，不難發現，他們的總土地儲備貨值自2020年以來逐年遞減，2022年末已降至32萬億元，與2020年相比，下降了25%。

??聚焦再聚焦 集中投向一二線城市

??土地儲備在上市房企的估值體系中占據重要地位，在地價不斷上漲的景氣周期，NAV（凈資產價值）估值法逐步成為了地產行業的主流估值方法，一度推動了房企對土地儲備的過分崇拜，使得不少企業陷入儲備土地——做大市值——融資——再儲備土地的規模競賽中。

??東北證券在3月份發布的報告中表示，以項目和土地為基礎是房地產公司的最大特點，NAV估值法可以準確地將土地儲備的質與量反映到企業價值中去，但忽略了房企的持續經營能力。

??近兩年，部分規模房企的出險也促使資本市場重新審視土地儲備這一指標的現實意義。上述投行分析師表示：“土地儲備規模已經不是最受關注的指標了，在這個階段，我們認為結構更重要。土地儲備集中在一二線城市的房企會更受歡迎，因為風險小，至少資產可以周轉。”

??房企們也偏愛更具確定性的一二線城市。保利發展總經理周東利表示，2022年下半年以來，行業支持性政策的效果不斷體現，房地產市場熱度修復。但城市分化特征延續，經濟基礎好、人口凈流入的核心城市恢復速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢。“2023年以來依然呈現出這樣的特點。”2022年，該公司在38個核心城市的拓展金額占比高達98%。

??金地集團總裁黃俊燦認為，在市場調整期，一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性，在政府土地限價和土地市場競爭相對較弱的形勢下，這些城市的項目收益率也出現了明顯的回升，因此公司當前階段的投資布局以一線和強二線城市為主。

??中國海外發展去年新增了50宗土地，購地金額約1208.7億元，新增貨值2403.4億元，其中一二線城市的貨值占87%。該公司表示，未來投資還將進一步聚焦一線及二線重點城市。

??招商蛇口2022年在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%和90%，單城投放權益地價高達31億元。其新獲取項目的土地均價約1.76萬元/平方米，地價房價比達到71.9%，較2021年提升10.1個百分點，調倉的目的很明顯。萬科亦是如此，2022年新增項目的平均地價約為1.23萬元/平方米，較2021年的0.67萬元/平方米大幅提升。

??碧桂園去年新增的項目有七成是位于一二線城市，未來三至五年內，該公司希望能調整土地儲備布局，一二線城市和三四線城市各占一半。

??僅僅是聚焦一二線城市還不夠，部分房企還希望優中選優。華潤置地重點布局了28個城市，今年計劃重點戰略性投資其中的12個，剩下16個城市將作為機會型項目擇機考量。龍湖集團表示，今年要嚴守投資刻度，盡可能優中選優，堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區域。2021年，美的置業布局了29個核心城市，2023年該公司計劃進一步聚焦到20個以內。