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??房企的銷售仍處在艱難回升的進程中。

??2023年4月，TOP100房企實現銷售操盤金額5665.4億元，單月業績環比降低14.4%；同比增長31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月進一步提升。

??1-4月百強房企實現銷售操盤金額20499.2億元，累計業績同比自一季度轉正之后，增幅也進一步提升至9.7%。

??房企的銷售與市場走勢互為印證。2023年4月，重點30城成交環比回落，同比保持增長。其中，一線城市的樓市韌性較強，二三線城市則面臨熱度下降，整體成交回調幅度大于一線，環比降幅達30%。

??可以看出，雖然今年以來國內房地產市場已止跌回升，但行業信心尚未完全修復，市場整體的購買力還是處于歷史相對低位。

??對房企來說，“五一”假期還是需要積極推盤，提升營銷及優惠力度來促進成交去化。長期來看，不同城市的市場還會延續分化的格局。

??4月，央國企以及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

??TOP10梯隊房企的銷售增長更為搶眼，單月業績同比增長的企業數量也占比最高，其中，華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發房產等房企4月的單月業績同比增幅超過100%。

??此外，濱江集團、中國鐵建、保利置業、國貿地產等企業4月的銷售表現也相對突出。

??4月實現銷售業績環比增長的企業在百強房企中的占比合計近3成，包括招商蛇口、濱江集團、中國鐵建等在內的房企都實現了4月銷售業績的環比增長；同時，有近6成百強房企單月業績同比增長。

??房企百強的格局繼續分化。2023年1-4月，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長38.7%至606.5億元，TOP20門檻增長14.9%至259億元。但TOP30房企的門檻同比明顯降低11.9%至145.1億元。

??TOP100房企的銷售操盤金額門檻也比去年同期小幅下降至35.4億元。目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企的發展韌性較強，中小房企顯得競爭力不足，所以今年房企的格局還會繼續分化。

??今年“小陽春”的勢頭略顯不足，4月的樓市已成色欠佳。根據克而瑞的監測，全國重點30城4月市場成交雖然還保持同比增長的勢頭，但環比出現回落，絕對量與2月成交基本持平，今年前4月樓市的累計成交上漲27%。

??從不同能級的城市來看，一線城市的市場成交韌性較強，在3月集中放量后，4月小幅下跌11%，累計同比還是增長21%。

??其中，北京、深圳延續同比和環比都增長的勢頭。深圳主要得益于市場供應的放量，龍崗、光明等區域的供應量基本都在10萬平米以上；北京雖然面臨顯著的供不應求，但剛需的熱情仍然高漲，順義和房山的多個性價比較高的剛需盤持續熱銷。

??上海和廣州的成交環比小幅下降，市場熱度有所回落，但同比還是繼續保持增長勢頭。

??二三線城市的樓市熱度有所下降。一方面整體成交回調幅度大于一線，環比降幅達30%；另一方面，各城市的環比數據還是跌的多、漲的少，只有成都和西安等中西部少數城市走出獨立行情，環比還保持著增長的勢頭。

??其中，回落比較顯著的城市，大致可分為三類：

??一是武漢、天津、重慶等還有人口優勢的強二線城市，這一輪“小陽春”的行情主要依托剛需及剛改的自住需求驅動，隨著低價房源去化殆盡，整體的市場需求也進入階段性的疲軟期；

??二是長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，這些城市整體的基本面欠佳，高庫存問題難解，成交恢復理性之后，預計還會延續筑底行情；

??三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉置業、短期投資投機熱情的減弱，市場重新回歸理性。

??總體來看，4月份的樓市，無論供應還是需求都迎來了“拐點”，絕對量回歸本輪“小陽春”行情在2月份啟動時的水平。由此可以看出，整體行業信心還沒有完全修復，前期積累的剛需及剛改需求在2、3月釋放后出現階段性疲軟，導致樓市回升乏力。

??展望后市，我們認為，剛需轉弱、改善接棒是大概率事件。如果房企能夠抓緊五一營銷節點釋放優惠，或是地方政府層面繼續出臺利好性政策，整體成交還是可能保持穩中微增的態勢。

??但不同的城市之間，我們預期還是會延續分化的行情：

??熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等城市，由于可能面臨供應量的約束，整體成交還將平穩運行；

??武漢、鄭州、天津等前期市場低迷的城市，還會面臨階段性的調整，市場成交在短期內很難有明顯起色；