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??近年來，一線城市整體辦公市場一直處于下行態勢，進入2020年，隨著新冠疫情的爆發，又進一步加重了辦公市場的下跌態勢。辦公賽道縮量已成事實，未來整體會不斷下行。

??然而，在辦公市場下行的同時，辦公物業管理正呈現發展新趨勢。克而瑞物管發布的《辦公物業管理發展報告》顯示，盈利能力上，辦公樓物管毛利率顯著高于住宅、公共物業等其他業態，是細分業態中盈利能力最強的業態之一。

??2021年，百強企業辦公物業費收入總值為454.46億元，同比增長24.51%，2017到2021年復合增長率為23.97%。

??萬科云最新披露的上市后的首份財報數據顯示，2022年萬科云三大主營業務規模穩健增長，其中，商企和城市空間綜合服務同比增速為28.2%，超過社區空間居住消費服務2.2個百分點。

??卓越商企服務在其2022年度業績發布會上，也表示卓越商企對于增長比較看重的是年化合同額，主要是因為第三方市場化程度很高，不太看住宅的以面積為增長曲線的導向。未來幾年非住領域增長會比較快速，起碼保持在兩位數。

??辦公物業管理作為高毛利的細分領域，目前正吸引越來越多競爭者躬身入局。

??相較于世界主要經濟體超過百年的辦公樓發展史，中國現代化辦公樓市場興起，大約只有三十多年。

??辦公樓物業管理領域，尤其是高端辦公樓，國際五大行等擁有傳統優勢。國際公司在逾百年的辦公物業運營管理中，構建起成熟的運營管理標準。

??2019年，萬科物業與戴德梁行在大中華區成立合資公司，萬科持股65%，實質接管戴德梁行大中華區物管及綜合設施管理業務。據2022年萬物云招股書中表述，萬物梁行2021年收入超過國際五大行中國區物業及設施管理收入，成為中國區域收入最高的商企服務企業。

??同年，中航物業與招商物業合并，由中航善達正式更名為招商積余。合并前，中航物業即以機構物業為主導拓展方向，并謀求全國性布局。著力打造金融、政府、高端辦公樓等專業性板塊，在機構物業市場處于領先地位。

??目前，國內物企在辦公樓領域居領先位置的主要包括：萬物云、招商積余、卓越商企服務、保利物業、中海物業、華潤萬象生活等。

??從國內領先物企的管理發展現狀來看，辦公樓物管正成為細分業態中盈利能力最強的業態之一，顯著高于住宅、公共物業等其他業態。

??根據卓越商企服務、華潤萬象生活和招商積余等年報披露數據，2022年，卓越商企服務辦公樓物管毛利率23.1%，比住宅物業高出7.2個百分點。華潤萬象生活辦公樓物管毛利率34.1%，比住宅高15.2個百分點。招商積余未公布非住細分業態毛利率水平，但比較住宅和非住業態整體，非住毛利率為10.08%，而住宅為9.12%；同時在非住細分業態中，辦公樓以17.22%的管理面積貢獻了32.72%的營業收入。

??辦公樓物管不僅毛利率水平高，其辦公物業費收入總值增長率也明顯較高。

??克而瑞物管數據顯示，2021年，500強物企辦公物業服務總物業費收入達766.70億元，同比增長21.47%。

??百強企業辦公物業費收入總值為454.46億元，同比增長24.51%；2017到2021年復合增長率為23.97%。

??百強企業辦公物業的物業費收入占500強企業辦公物業的物業費收入比例為59.27%。百強企業辦公物業的物業費收入占百強企業總物業費收入比例為19.27%。

??具體來看，2021年，500強企業辦公物業服務平均物業費為6.85元/（平方米·月）。其中，包干制項目平均物業費6.51元/（平方米·月），酬金制項目平均物業費8.91元/（平方米·月）。

??從城市角度上看，2021年500強企業辦公物業服務項目中，一線城市平均物業費為11.2元/（平方米·月）；二線城市平均物業費為6.4元/（平方米·月）；三四線城市平均物業費為4.8元/（平方米·月）。

??年百強企業辦公物業服務項目中，一線城市平均物業費為10.44元/（平方米·月）；二線城市平均物業費為6.60元/（平方米·月）；三四線城市平均物業費為5.27元/（平方米·月）。

??從目前來看，辦公樓市場用戶需求呈現頭部城市聚集特征。

??典型物企在區域發展選擇上，呈現出聚焦核心城市、深耕重點區域的特征。萬物云在商企及城市空間服務戰略上，聚焦增加重點區域業務濃度，主要布局經濟最發達的高線級城市、核心空間。2021年，該模塊來自一線城市、香港、新一線城市貢獻的營收占比74.4%。

??招商積余戰略同樣是聚焦重點城市，深耕精拓，縱深發展。2021年末，其營收和面積排名前五的區域分別深圳、江蘇、山東、四川和廣東。前五區域管理面積占比58.01%，營收占比56.32%。其中，僅廣東和深圳區域管理面積占比即達31.89%。

??卓越商企服務核心策略之一“濃度”，即深耕目標城市，聚焦大客戶，增強目標市場分布。具體表現在構建“1+1+X”格局，即深耕粵港澳大灣區、長三角，同時開拓全國其他核心一線及二線高能級城市。

??近兩三年來，在供給迭加疫情等多重因素影響下，主要辦公樓市場空置率持續攀升。大環境下，租戶選擇辦公余地增加，持有物業經營競爭加劇。市場競爭壓力倒逼辦公樓提升服務能力，也推動了辦公物業管理市場的發展。

??相比住宅，辦公樓物業服務標準更高，設施設備更加復雜，對服務商專業化能力要求更高。在激烈的競爭局勢下，頭部企業正聚焦核心，加大市拓，盡快占據、鞏固領先優勢。

??我們認為，未來高端辦公樓物業管理向數字化轉型，智慧化管理是必然趨勢，提高精細化運營管理能力是關鍵。