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??2022年，雖然銷售額同比下降了14.5%，但保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH）的行業排名卻實現了新突破，進入前二之列。今年前兩月，該公司又前行一步到了行業首位，進入屬于龍頭央企的高光時刻。

??“進三爭一”的愿景達成后，保利發展的下一個目標是什么？在4月4日的業績說明會上，保利發展董事長劉平沒有給出具體的指標，只表示：“2023年公司將繼續不斷做強做大自身。”

??2023年，保利發展計劃的新開工面積是2000萬平方米，比2022年實際完成的規模減少16%，預期較為謹慎。劉平認為，今年以來，受多重因素影響，銷售市場出現回暖，但市場復蘇情況仍需進一步觀察。整體來看，主要城市的整體市場規模將維持平穩，對全國市場形成較強的支撐，行業總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征。

??行業排名上升至前二

??2022年，保利實現營業收入2811億元，同比下降1.4%，實現歸屬母公司凈利潤183億元，同比下降33%。毛利率及歸屬母公司凈利率分別下滑4.8個百分點、3.1個百分點至22%、6.5%。

??相較營收、利潤等指標，保利發展在銷售端的比較優勢更為明顯。2022年，該公司實現銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%，但同比降幅分別優于行業、百強房企12.2個百分點和27.8個百分點，市場排名升至行業第二，市場占有率為3.4%，連續7年提升。

??2022年，民營房企的信用大面積坍塌，流動性緊縮，央企的融資渠道則依舊暢通。過去一年，保利發展累計發行公司債150億元、中期票據113億元，合計規模同比增長40.72%。其中，公司債、中票發行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅約2.9%。截至2022年末，該公司有息負債規模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，同比下降0.54個百分點。

??2022年，保利發展原定的新開工面積為4010萬平方米，由于市場下行超出預期，最終實現2375萬平方米的新開工面積，是計劃的六成，同比降幅達54%。開源節流后，截至2022年末，該公司賬面上的貨幣資金達1765億元，占總資產比重為12%。

??相對充裕的現金流給了保利發展在土地市場抄底的底氣。2022年，該公司全年新拓展項目91個，總地價為1613億元，位列百強房企第一名，拓展容積率面積超過1000萬平方米。

??在被問及是否滿意保利發展2022年的表現時，劉平強調，2022年，房地產行業經歷了不平凡的一年，行業發展邏輯發生了根本性變化，保利發展圍繞“穩經營、去庫存、調結構、防風險”的經營主基調，“最終取得了穩中有進的經營成果，市場地位實現了進一步提升。”

??2023年要“穩增長”

??2023年，保利發展沒有對外披露銷售目標，投資及新開工計劃都定的比較保守。年報顯示，2023年，該公司計劃完成房地產及相關產業直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。對比2022年的計劃，前兩項指標分別下降3.8%、50%，竣工面積則有約5%的提升。

??劉平的說法是，投資及開工、竣工計劃主要基于對市場形勢判斷及在手可售資源的綜合平衡，也將結合市場環境，及時進行動態調整。拓展方面，保利發展繼續看好新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會，聚焦城市產業、人口支撐較強的區域市場，集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群，爭取保持充足的高質量資源儲備。

??保利發展總經理周東利給了更為明確的指引。他表示，結合近期市場的回暖情況，保利發展制定了積極的經營策略，整體經營思路是“穩增長、調結構、去庫存”。對比2022年的“穩經營”可看出，“增長”再次成為發展主線。據其介紹，今年保利發展將合理安排開工及竣工，搶抓市場窗口，把握行業修復過程中的機遇。

??進入2023年，保利發展在土地市場依舊表現活躍，4月4日還進入了廣州荔灣羊城食品廠地塊的搖號環節。雖然今年以來一線城市的土地市場逐漸升溫，但周東利認為保利發展還是能保持一定的競爭優勢，“公司的資金儲備充裕，總部調配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。”

??一二線城市是保利發展堅定看好的市場。2022年，該公司在38個核心城市的拓展金額占比高達98%。周東利表示，2022年下半年以來，行業支持性政策的效果不斷體現，房地產市場熱度修復。但城市分化特征延續，經濟基礎好、人口凈流入的核心城市恢復速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢。“2023年以來依然呈現出這樣的特點。”

??這就是劉平提到的“趨勢修復、結構優化、動能轉換”新特征之一。趨勢修復，指的是經濟發展、人口遷移和質量提升仍將對住房消費形成支撐，房地產市場仍將是一個巨大的市場。未來5年，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上。動能轉換的意思是，行業將從“量的擴張”轉向“質的提升”。而結構優化，則是指未來房地產行業結構性的增長潛力將集中于經濟人口排名靠前的城市，呈現“結構性長牛”特征。