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??“剛剛過去的一年是充滿挑戰的一年，也是公司發展歷史上極為關鍵的轉折之年。”在3月31日的金科智慧服務集團股份有限公司 （以下簡稱“金科服務”， HK.09666）業績發布會上，金科服務董事長夏紹飛說。

??夏紹飛解釋“去年整個地產行業極度承壓，開發商大部分所交付項目接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應的保障。”

??作為房地產的關聯行業，這直接體現在了物業企業2022年的成績上。

??2022年年報顯示，報告期內，金科服務營業收入約為人民幣50.05億元，同比減少約16.1%。報告期內，毛利潤為人民幣9.43億元，同比下降約48.9%，毛利率為18.8%。虧損為人民幣18.39億元，年內擁有人應占虧損約為人民幣18.18億元。

??不可否認的是，增速下降是金科服務不容忽視的事實。

??對此，金科服務表示，“公司將繼續堅持‘服務+科技’‘服務+生態’戰略，強化密度深耕和濃度建設，堅持可持續健康發展，以獨立的公眾上市企業的身份向國內領先的第三方高品質綜合服務商轉型。

??疫情因素、項目收縮導致毛利率下滑

??金科服務方面表示，來自非業主增值服務及社區增值服務的大幅下滑，影響了總收入的增長。

??對于毛利率下降和非業主增值服務下降原因，金科服務CFO閆凌陽在業績會上表示，“ 2022年度公司基礎物管收入毛利率略有下降，由24%下降到18%，毛利率下降有諸多原因。”

??一是2022年疫情影響，公司出現了額外的人工薪酬，包括安置補貼費用、防疫成本等。

??二是過往有些收購項目出現了無形資產攤銷，對空置的一些物業費車位也進行了打折處理。

??三是為了保證發展的質量，公司主動撤出了一些項目，產生了額外的費用，因此也出現了一次性補償的損失。

??此外，關于非業主增值業務整體的營收下降了約58%。閆凌陽解釋：“非業主增值營收下降原因包含兩大方面：一方面，去年房地產寒冬期，金科服務主動做了一些收縮，確保聚焦業務能有現金流回收，回款有保障；另一方面，保交樓業務的接手導致2022年非業主增值業務收入和毛利潤均有一些下浮。”

??未來將引入新股東吧 向第三方高品質綜合服務商轉型

??事實上，金科服務尋求獨立發展早就提前進行了布局。

??2021年12月，金科股份引入博裕資本作為金科服務戰略投資者。

??博裕投資代表吳曉力表示，“2022年在民營企業普遍資金鏈承壓大趨勢下，作為一家不被房企控股的物業公司，金科服務其實可以更好地獨立發展。”

??一方面，博裕資本作為控股股東，會在公司治理和財務管控的獨立性上嚴格把關；另一方面，管理層的個人利益、公司的長期利益以及公司長期的股票市值都是牢牢綁定的，管理層有極強的主動主觀能動性，可以帶領公司持續穩健的發展。

??吳曉力坦言，“未來金科服務也將引入新的股東，包括資源型的股東，對各種股東結構都持開放態度，公司的股權結構也將更加多元化，成為一家真正意義上公眾的物業上市公司。”

??值得一提的是，金科服務將本地生活作為戰略發展的第二增長曲線。

??2022年年報顯示，本地生活錄得4.88億元。資料顯示，本地生活包括餐食業務、酒館業務、餐飲供應鏈業務。餐食業務在2022年實現收入2億元，同比增長了290%。酒館業務實現收入1.4億元，同比增長了320%。

??此外，金科服務將繼續堅持已實施7年的“服務+科技，服務+生態”戰略。

??關于公司2023年度目標，夏紹飛表示，“一是戰略性地控制對新交付住宅項目的獲取或拓展的節奏；二是未來會升級到街區式物業服務的范疇，戰略重心逐步轉移到存量項目上。去年三、四季度金科服務開始正式推出內部住宅發展計劃；三是加速核心區域的布局。金科服務將繼續深耕西南區域，做實長江沿線。”

??對于收購兼并方面，夏紹飛稱，“金科服務一直堅持以優質住宅為主，去年金科服務總共進場了11個潛在標的，對應在管面積超過2.5億平方米，但受制于行業估值下降及關聯房地產的影響選擇放棄。未來金科服務整個并購重心也開始聚焦在優質的第三方住宅物業公司上。”