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??奧園健康生活集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“奧園健康”，03662.HK）第二次被擺上了貨架。

??12月6日，中國(guó)奧園發(fā)布了一份名為《公開(kāi)招標(biāo)承投購(gòu)買(mǎi)奧園健康生活集團(tuán)有限公司全部已發(fā)行股本的29.9%》的文件，透露將轉(zhuǎn)讓其所持的奧園健康29.9%股份，招標(biāo)截止日期為2022年12月19日。

??去年11月，中國(guó)奧園就曾表示考慮出售奧園健康的若干附屬公司權(quán)益，當(dāng)時(shí)奧園健康二股東——無(wú)極資本表達(dá)了不同意見(jiàn)。無(wú)極資本提出，希望能夠整體出售奧園健康的股權(quán)，且通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的形式。目前看來(lái)，此次公開(kāi)招標(biāo)已滿足了二股東此前的訴求。

??值得關(guān)注的是，招標(biāo)文件強(qiáng)調(diào)投標(biāo)者必須是國(guó)家或政府擁有和控制的實(shí)體，放在中國(guó)奧園正籌劃引入國(guó)企戰(zhàn)投的背景下，這一要求難免引發(fā)猜想。12月7日，中國(guó)奧園內(nèi)部人士表示，轉(zhuǎn)讓奧園健康股權(quán)是希望加速引進(jìn)國(guó)企戰(zhàn)投，并推動(dòng)中國(guó)奧園、奧園健康盡快復(fù)牌。

??中國(guó)奧園擬讓渡控股權(quán)

??招標(biāo)文件顯示，奧園健康此次擬轉(zhuǎn)讓股本中約2.17億股、每股面值0.01港元的普通股，相當(dāng)于截至招標(biāo)文件日期奧園健康全部已發(fā)行股本的29.9%，賣(mài)方明興有限公司為中國(guó)奧園的全資附屬公司。

??買(mǎi)方須在投標(biāo)書(shū)獲賣(mài)方接納的當(dāng)日支付500萬(wàn)港元的臨時(shí)訂金，在簽訂正式合約時(shí)支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)的20%，待合約完成時(shí)支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)的余下結(jié)余。而賣(mài)方不一定接納出價(jià)最高的投標(biāo)書(shū)。

??投標(biāo)者需符合不少要求，比如，買(mǎi)方須與中國(guó)奧園或其指定成員公司訂立受中國(guó)法律規(guī)管的戰(zhàn)略合作協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)在中國(guó)奧園滿意的程度進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目。而且，投標(biāo)者必須提供相關(guān)的核證副本，證明自己是由國(guó)家或政府全部或部分擁有（不少于30%）或控制的實(shí)體。

??奧園健康目前的實(shí)控人為郭梓文，其持有4.005億股，持股比例為55.15%。出售29.9%股權(quán)，相當(dāng)于將大股東之位讓了出去。

??2021年11月，市場(chǎng)曾經(jīng)傳聞郭梓文計(jì)劃轉(zhuǎn)讓其所持的奧園健康55.15%股權(quán)，報(bào)價(jià)30億元。隨后，中國(guó)奧園發(fā)布公告，表示奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

??在那之后，關(guān)于奧園健康的股權(quán)交易便再無(wú)確切消息傳出，該公司于今年4月1日停牌，停牌前的股價(jià)為1.86港元，市盈率(TTM)約3.5倍，總市值13.51億港元。

??截至目前，奧園健康仍未發(fā)布2021年的年報(bào)。2021年上半年，該公司錄得10億元的收入，同比增長(zhǎng)83%，凈利潤(rùn)約1.9億元，同比增長(zhǎng)66.3%，毛利率約34.6%，凈利率約18.5%。截至2021年6月底，其在管面積約0.55億平方米，同比增長(zhǎng)178%，合約面積約0.84億平方米，同比增長(zhǎng)82%。在管項(xiàng)目(含案場(chǎng))454個(gè)，其中案場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目106個(gè)，住宅項(xiàng)目247個(gè)，非住宅項(xiàng)目101個(gè)。

??意向買(mǎi)家鎖定國(guó)資背景

??在第一次籌備股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，奧園健康遇到了一些阻礙。當(dāng)時(shí)持股約7%的二股東無(wú)極資本發(fā)出了一份公開(kāi)信，認(rèn)為奧園健康的市值反映其基礎(chǔ)業(yè)務(wù)被大幅度低估，建議董事會(huì)為公司展開(kāi)透明的競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，目的是將公司出售給愿意支付比公司當(dāng)前股價(jià)有適當(dāng)溢價(jià)的潛在收購(gòu)者，從而恰當(dāng)?shù)胤从硺I(yè)務(wù)的真實(shí)價(jià)值。

??無(wú)極資本表示，截至2021年11月5日，奧園健康2020年至2021年財(cái)政年度的市盈率為5.2倍，而同期其他物業(yè)公司的平均市盈率則為27.3倍，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理行業(yè)的并購(gòu)估值超過(guò)市盈率的10倍，比奧園健康的交易倍數(shù)存在明顯的溢價(jià)。

??那份公開(kāi)信發(fā)出后，奧園健康在資本市場(chǎng)的價(jià)值并未得到重估，股價(jià)依然保持下行趨勢(shì)，停牌前的市盈率已低至3.5倍。對(duì)于本次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否能投贊成票的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了無(wú)極資本位于香港的辦公室，但電話無(wú)人接聽(tīng)。

??過(guò)去的一年多時(shí)間里，有部分物業(yè)上市公司曾洽購(gòu)過(guò)奧園健康。其中一家公司的高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，去年曾談過(guò)奧園健康的收購(gòu)，但因?yàn)樗鏃l件較為復(fù)雜，雙方談不攏就沒(méi)有再推進(jìn)了。如今奧園健康拿出29.9%的股權(quán)，“我們應(yīng)該也不會(huì)參與了，股權(quán)比例沒(méi)有突破30%無(wú)法控股、無(wú)法并表，若要并表的話還要進(jìn)行要約收購(gòu)，很麻煩，交易和盡調(diào)問(wèn)題也很復(fù)雜。”

??從奧園健康此次設(shè)置的股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例和招標(biāo)條件來(lái)看，大概率已有意向的買(mǎi)家。就國(guó)資背景這一要求，目前具備條件的買(mǎi)家并不多，之前雖然也有廣州的國(guó)企接觸過(guò)中國(guó)奧園，但一路堅(jiān)持下來(lái)且保持密切交流的只有那家山東國(guó)企。據(jù)知情人士透露，山東國(guó)企頗為看好中國(guó)奧園在粵港澳大灣區(qū)的城市更新資源。

??奧園健康董事會(huì)主席郭梓寧曾在2021年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上披露中國(guó)奧園的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況。他表示，中國(guó)奧園在10多年前就開(kāi)始涉足城市更新，手上持有70多個(gè)項(xiàng)目，而且99%集中在粵港澳大灣區(qū)，這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)化后的可售貨值約7500億元。

??而奧園健康也在2021年5月與奧園城市更新集團(tuán)達(dá)成了戰(zhàn)略合作關(guān)系，為后者主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目提供前期策劃及后期運(yùn)營(yíng)等服務(wù)。根據(jù)合作協(xié)議，奧園城市更新集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備會(huì)逐漸轉(zhuǎn)化為奧園健康的管理面積，預(yù)計(jì)可為其新增管理面積超千萬(wàn)平方米。

??因此，此次買(mǎi)方被要求與中國(guó)奧園簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開(kāi)發(fā)城市更新項(xiàng)目，也在情理之中。